Передача квартиры по договору дарения – одна из самых распространённых форм безвозмездной передачи недвижимости․ Однако многие ошибочно считают, что сам акт дарения полностью освобождает от налогов․ На самом деле вопрос о налогообложении зависит от отношения сторон (близкие родственники или нет) и от кадастровой стоимости объекта․
Что говорит законодательство?
Согласно Налоговому кодексу РФ (ст․ 217, п․ 18;1), получение имущества в дар считается доходом в натуральной форме и подлежит обложению НДФЛ, если даритель и одаряемый не являются близкими родственниками․ Перечень близких родственников определён в ст․ 14 СК РФ и включает:
- родителей (в т․ч․ приёмных);
- детей (в т․ч․ приёмных);
- супруга/супруги;
- братьев и сестер;
- дедушек и бабушек;
- внуков․
Если стороны относятся к одной из этих категорий, НДФЛ с полученной квартиры не уплачивается, независимо от её стоимости․
Как рассчитывается налог для «неблизких» получателей?
Для одаряемых, не входящих в список близких родственников, налоговая база определяется по следующей формуле:
Налоговая база = Кадастровая стоимость × 0,7
Коэффициент 0,7 установлен ст․ 214 НК РФ и применяется к кадастровой стоимости объекта на момент подписания договора дарения․
После определения базы применяется ставка НДФЛ:
- 13 % – для налоговых резидентов РФ;
- 15 % – для нерезидентов (ставка может быть увеличена в зависимости от суммы дохода, но для большинства случаев применяется 15 %)․
НДФЛ = Налоговая база × Ставка
Пример расчета
Допустим, кадастровая стоимость квартиры составляет 10 000 000 руб․, а в договоре дарения указана цена 5 000 000 руб․ (цена в договоре для налогообложения не имеет значения)․
- Налоговая база = 10 000 000 × 0,7 = 7 000 000 руб․
- НДФЛ (резидент) = ### % = 910 000 руб․
- НДФЛ (нерезидент) = ### % = 1 050 000 руб․
Сумма налога уплачивается одаряемым, а не дарителем;
Нужно ли подавать декларацию?
Да․ Получение квартиры в дар считается получением дохода, поэтому одаряемый обязан подать декларацию по форме 3‑НДФЛ за год, в котором произошло дарение, и уплатить налог до 15 июля следующего года (с учётом возможных переносов выходных и праздничных дней)․
В декларации указываются:
- кадастровая стоимость объекта;
- применённый коэффициент 0,7;
- расчёт налоговой базы;
- ставка НДФЛ и итоговая сумма налога․
Если одаряемый является близким родственником, декларация подавать не требуется, поскольку доход не облагается․
Особенности и исключения
Признание членами одной семьи по решению суда
Если стороны не являются близкими родственниками по закону, но фактически ведут общее хозяйство и проживают вместе, они могут представить в налоговую решение суда, которым они признаны членами одной семьи․ В этом случае НДФЛ также не уплачивается․
Наследование vs дарение
Передача квартиры по наследству полностью освобождает от НДФЛ (ст․ 217 НК РФ, п․ 18․2)․ Поэтому, если цель – избежать налога, иногда рассматривают оформление наследства вместо дарения, однако это требует наличия завещания или наследования по закону․
Нотариальное оформление с 2025 года
С 1 января 2025 года договор дарения недвижимости должен быть удостоверен нотариусом (ФЗ‑102 «О нотариате»)․ Это увеличивает стоимость сделки (госпошлина за нотариальное действие составляет примерно 0,5 % от стоимости объекта, но не менее 500 руб․), однако не влияет на налогообложение․
Налог на добавленную стоимость (НДС) и другие сборы
При дарении квартиры НДС не начисляется, поскольку операция не считается реализацией товаров, работ или услуг․ Также не взимаются государственные пошлины за регистрацию права собственности (если одаряемый – близкий родственник, пошлина может быть снижена или отсутствовать в зависимости от региона)․
Практический чек‑лист для одаряемого
- Определите, являетесь ли вы близким родственником дарителя (по списку выше)․
- Если да – налог не платится, декларация не подаётся․
- Если нет – получите выписку из ЕГРН с кадастровой стоимостью квартиры на дату договора․
- Рассчитайте налоговую базу: кадастровая стоимость × 0,7․
- Определите свой налоговый статус (резидент/нерезидент) и соответствующую ставку (13 %/15 %)․
- Посчитайте НДФЛ: база × ставка․
- Заполните декларацию 3‑НДФЛ, укажите полученный доход в виде недвижимости․
- Уплатите налог до установленного срока (обычно 15 июля следующего года)․
- Сохраните копию договора дарения, выписку из ЕГРН и квитанцию об уплате налога – они могут понадобиться при будущей продаже квартиры․
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Нужно ли платить налог, если даритель – дальний родственник (дядя, тётя, кузен)?
Да․ Дальние родственники не входят в список близких родственников, поэтому НДФЛ уплачивается по общей схеме․
А если квартира получена в дар от супруга, но мы не зарегистрировали брак?
Если брак не зарегистрирован, стороны не считаются близкими родственниками по закону, и налог будет удерживаться․ Однако можно попытаться доказать факт ведения общего хозяйства через суд и получить освобождение․
Можно ли уменьшить налоговую базу, указав в договоре меньшую цену?
Нет․ Налоговая база рассчитывается исключительно из кадастровой стоимости, а не из цены, указанной в договоре дарения․
Что делать, если я получил квартиру в дар, но не являюсь налоговым резидентом РФ?
НДФЛ будет удерживаться по ставке 15 % (или выше, если доход превышает определённые пороги)․ Декларация всё равно подаётся, а налог перечисляется в российский бюджет․
Нужно ли платить налог при дарении доли в квартире?
Да, те же правила применяются к доле: налоговая база определяется пропорционально кадастровой стоимости доли․
Оформление дарственной на квартиру само по себе не облагается налогом, однако получение недвижимости в дар может привести к возникновению НДФЛ у одаряемого, если стороны не являются близкими родственниками․ Налог рассчитывается от 70 % кадастровой стоимости объекта по ставке 13 % (резидент) или 15 % (нерезидент)․ Обязательна подача декларации 3‑НДФЛ и уплата налога в установленные сроки․ Исключения предусмотрены для близких родственников, а также для случаев, когда сторонам удалось доказать факт совместного ведения хозяйства через решение суда․
Информация актуальна на 10 сентября 2026 года․ Перед принятием решения рекомендуется проконсультироваться с квалифицированным юристом или налоговым консультантом․