Вопрос налогообложения при передаче недвижимости по договору дарения волнует многих собственников. Ситуация с дарением квартиры внуку имеет свою специфику, которая напрямую зависит от степени родства сторон. В этой статье подробно разберем, освобожден ли получатель (одариваемый) от уплаты НДФЛ, какие нюансы существуют для дарителя и какие сопутственные расходы ожидают участников сделки.

Главное правило: освобождение от НДФЛ для близких родственников

Согласно п. 18.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ, доходы в виде имущества, полученного по договору дарения, не подлежат налогообложению, если договор заключен между близкими родственниками.

К списку близких родственников, определенному в ст. 14 Семейного кодекса РФ, относятся:

• родители и дети (в т.ч. усыновленные/усыновители);
• супруги;
• братья и сестры (родные и неполнородственные);
• дедушки, бабушки и внуки.

Позиция дарителя: платит ли бабушка/дедушка налог?

Даритель (бабушка или дедушка) передает имущество безвозмездно. Налоговый кодекс не предусматривает возникновения дохода у дарителя при безвозмездной передаче имущества, поэтому даритель не платит НДФЛ с стоимости подаренной квартиры.

Важное исключение: Если даритель владел квартирой менее минимального срока владения (обычно 3 или 5 лет в зависимости от основания приобретения) и решил бы ее продать, ему пришлось бы платить налог с дохода (за вычетом вычета на продажу). Но при дарении налоговой базы у дарителя не возникает.

Необходимость подачи декларации 3-НДФЛ

Поскольку одариваемый (внук) относится к категории лиц, освобожденных от налога по п. 18.1 ст. 217 НК РФ, он не обязан сдавать налоговую декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию по факту получения квартиры в дар.

Однако налоговая инспекция может запросить подтверждение родственных отношений. Для этого достаточно иметь на руках:

1. Свидетельство о рождении внука (где указан родитель — ребенок дарителя).
2. Свидетельство о рождении родителя внука (где указан даритель как родитель).
3. При изменении фамилий — свидетельства о браке/разводе или решение суда/ЗАГСа о смене имени.

Сопутственные обязательные платежи

Хотя НДФЛ не платится, сделка дарения не является полностью бесплатной. Участникам придется оплатить:

Государственная пошлина за регистрацию перехода права

Согласно ст. 333.24 Налогового кодекса РФ, за государственную регистрацию перехода права собственности на жилое помещение взимается пошлина. На 2024–2026 годы для физических лиц она составляет 2 000 рублей за каждый объект недвижимости (квартиру, комнату, долю);

Плательщиком пошлины по умолчанию является приобретатель права (внук), но стороны могут договориться иначе в договоре дарения.

Нотариальные услуги (при необходимости)

С 2016 года нотариальное удостоверение договора дарения квартиры не является обязательным — достаточно простой письменной формы с последующей регистрацией в Росреестре (через МФЦ или Госуслуги).

Однако нотариус нужен, если:

• Дарится доля в праве общей долевой собственности (требуется нотариальное удостоверение отказа остальных соучастников от права преимущественной покупки или уведомление их через нотариуса).
• Стороны хотят застраховать сделку от оспаривания (нотариус проверяет дееспособность и волю сторон).

Нотариальный тариф зависит от стоимости имущества и региона, обычно составляет 0,5–1% от кадастровой/рыночной стоимости + технические сборы.

Оценка квартиры (для пошлины и нотариуса)

Для расчета государственной пошлины (если платится за регистрацию договора, а не перехода права — актуально для нотариальной формы) и оплаты нотариальных услуг может потребоваться отчет об оценке рыночной стоимости квартиры.

Налог на имущество после дарения

С момента регистрации перехода права собственности в Росреестре плательщиком налога на имущество физических лиц становится внук.

• Налог считается с кадастровой стоимости квартиры.
• Действуют налоговые вычеты (например, 20 кв. м площади для квартиры), если это единственное жилье.
• Льготы (полное освобождение) предоставляються отдельным категориям граждан (пенсионеры, инвалиды и др.), внук может их применить, если имеет право.

Особые ситуации и риски

Дарение доли квартиры

Если бабушка/дедушка дарит не всю квартиру, а только долю (например, 1/2), правила те же: НДФЛ для внука нет. Но для регистрации доли в Росреестре часто требуется нотариальное удостоверение договора (если доля в общей собственности) или уведомление других соучастников.

Несовершеннолетний внук

Если внуку нет 14 лет, договор подписывают его законные представители (родители, опекуны). От 14 до 18 лет — внук подписывает сам с письменного согласия родителей/опекунов. Налоговые последствия не меняются: НДФЛ не платится.

Обремененная квартира (ипотека, арест, залог)

Дарить обремененное имущество можно только с письменного согласия залогодержателя (банка) или после снятия обременения. Налоговая сторона не меняется, но банк может отказать в согласии.

Отмена дарения

По ст. 578 ГК РФ дарение может быть отменено судом в исключительных случаях (покушение на жизнь дарителя, умышленное уничтожение имущества и т.д.). При отмене дарения налоговые последствия пересматриваются: имущество возвращается дарителю, налоговые базы корректируются.

Пошаговая инструкция по оформлению

1. Подготовка документов: паспорта сторон, свидетельства о рождении (доказательство родства), выписка из ЕГРН на квартиру, свидетельство о праве собственности (старое образца), технический паспорт/план БТИ (для МФЦ).
2. Составление договора дарения: в простой письменной форме (3 экземпляра: даритель, одариваемый, Росреестр). Обязательные условия: предмет дарения (адрес, кадастровый номер), стороны, отсутствие возмездия, подтверждение отсутствия обременений/третьих лиц.
3. Подача на регистрацию: через МФЦ, Госуслуги или нотариуса (если доля/желание сторон). Срок регистрации: 7–9 рабочих дней (МФЦ) или 3–5 дней (электронно/нотариус).
4. Оплата госпошлины: 2 000 руб. (можно оплатить заранее или через Госуслуги со скидкой 30% при электронной подаче).
5. Получение выписки из ЕГРН: подтверждает право собственности внука.

Резюме

Данная статья носит информационный характер. Для оформления конкретной сделки рекомендуется проконсультироваться с нотариусом или юристом, специализирующимся на жилищном праве.