Налогообложение объектов незавершенного строительства (ОНС) остается одной из самых обсуждаемых тем в налоговом праве. Ключевым моментом является понимание того, когда именно возникает обязанность платить налог, какая налоговая база применяется (кадастровая стоимость или среднегодовая стоимость) и какие исключения предусмотрены законом. В данной статье мы подробно разберем механику расчета налога на имущество организаций и физических лиц в отношении ОНС на актуальном законодательном поле.

Нормативная база: статья 378.2 НК РФ и региональные законы

Согласно п. 1 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ (НК РФ), налогом на имущество организаций облагаются объекты недвижимости, относящиеся к налоговому имуществу, в отношении которых определена кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

В перечень таких объектов (п. 1 ст. 378.2 НК РФ) прямо включены:

• жилые помещения, гаражи, машино-места;
• объекты незавершенного строительства;
• жилые строения, садовые дома, хозяйственные строения или сооружения, расположенные на земельных участках для ЛПХ/ИЖС/садоводства.

Важное разъяснение ФНС: Организация-плательщик должна удерживать налог на имущество в отношении ОНС, принадлежащего ей на праве собственности, вне зависимости от назначения земельного участка и использования объекта в деятельности организации (с учетом положений регионального закона). Наличие записи в ЕГРН с видом объекта «незавершенное строительство» и определенной кадастровой стоимостью — достаточный основание для начисления налога.

Налоговая база: кадастровая стоимость vs бухгалтерская стоимость

Для организаций (Налог на имущество организаций)

Общим правилом для ОНС, внесенных в ЕГРН и имеющих кадастровую стоимость, является определение налоговой базы исходя из кадастровой стоимости (ст. 375 НК РФ).

Однако существует критическое исключение, связанное с готовностью объекта к использованию:

Позиция КонсультантПлюс / судебная практика (2022–2023 гг.): Объекты незавершенного строительства, которые находятся в распоряжении юрлиц, не входят в налоговую базу для начисления налога на имущество, если они не готовы для использования в процессе производства.

Это означает, что если стройка заморожена на стадии котлована или коробки без инженерных сетей, и она не может использоваться по назначению, налоговая инспекция не имеет права начислять налог по кадастровой стоимости. Но как только объект пригоден для использования (даже без ввода в эксплуатацию), база восстанавливается.

Для физических лиц (Налог на имущество физических лиц — НДФЛ/Налог на имущество физлиц)

Согласно ст. 401 НК РФ, объектом налогообложения являются недвижимые имущественные комплексы, в т.ч. объекты незавершенного строительства, за исключением гаражей и машино-мест.

Налоговая база определяется как кадастровая стоимость объекта на 1 января налогового периода (п. 1 ст. 403 НК РФ). Судебная практика 2023 года подтверждает: инспекция исходит из кадастровой стоимости всего объекта незавершенного строительства, а не только построенной части.

Условия возникновения налоговой обязанности (Чек-лист)

Исходя из разъяснений ФНС и ЮKassa (2025), для возникновения обязанности платить налог по ОНС должны выполняться одновременно три условия:

1. Статус в ЕГРН: Объект числится в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) с видом «объект незавершенного строительства» (есть соответствующая запись).
2. Кадастровая стоимость: Для объекта проведена кадастровая оценка, и стоимость внесена в ЕГРН.
3. Право собственности: Объект принадлежит налогоплательщику на праве собственности (для орг. — на балансе как основное средство или ВНД, для физлиц — в собственности).

Если хоть одно условие не выполнено (нет записи в ЕГРН, нет кадастровой стоимости, объект не в собственности, например, в аренде), налог по ст. 378.2 НК РФ не начисляется.

Особенности учета и уведомления налоговой инспекции

Объекты не введенные в эксплуатацию

По общему правилу (п. 2.1 ст. 23 НК РФ), если налогоплательщик имеет в собственности не введенный в эксплуатацию объект и не получил уведомления ИФНС на уплату налога, он обязан самостоятельно проинформировать налоговую инспекцию о наличии объекта налогообложения.

Игнорирование этой обязанности грозит штрафами за несвоевременное представление сведений о налоговой базе (ст. 126 НК РФ) и пени на неуплаченный налог.

Бухгалтерский и налоговый учет различий

Стоит различать две стоимости (как отмечается на nalog-nalog.ru):

• Бухгалтерская (балансовая) стоимость — для отражения в учете (ОС/ВНД), расчета амортизации (влияет на налог на прибыль).
• Налоговая база по имуществу (кадастровая) — для расчета налога на имущество организаций (если объект попадает под ст. 378.2 НК РФ).

Амортизация, начисленная по бухгалтерской стоимости, уменьшает налоговую базу по налогу на прибыль, но не влияет на расчет налога на имущество по кадастровой стоимости.

Алгоритм расчета налога (Пошагово)

Шаг 1. Проверка статуса объекта в ЕГРН

Закажите выписку из ЕГРН на объект. Убедитесь, что вид объекта: «Объект незавершенного строительства» и в разделе «Кадастровая стоимость» указана сумма.

Шаг 2. Определение налогового периода и ставки

• Организации: Налоговый период, календарный год. Ставка устанавливается законом субъекта РФ (макс. 2,2%). Предусмотрены отчетные периоды (1 кв., полгода, 9 мес.).
• Физлица: Налоговый период — год. Ставки: 0,1% (до 300 тыс. руб. кад. стоимости), 0,1–0,3% (300 тыс.–500 млн), 2% (свыше 500 млн). Налог считает ИФНС и присылает уведомление.

Шаг 3. Расчет налоговой базы

Формула для организаций (п. 3 ст. 375 НК РФ):

Налоговая база = Кадастровая стоимость на 1 января налогового года × Доля владения (если совместная) × Коэффициент физического износа (НЕ применяется для кадастровой базы!) × Кратность (месяцы владения / 12)

Важно: Для объектов по ст. 378.2 НК РФ износ не учитывается. База = Кадастровая стоимость (пропорционально месяцам владения).

Шаг 4. Применение льгот и вычетов (для физлиц)

• Вычет 10 кв. м (комната), 20 кв. м (квартира), 50 кв. м (дом) — не применяется к ОНС, так как вычеты даются на жилые помещения/дома, а ОНС, это иной вид недвижимости.
• Льготы для пенсионеров/инвалидов (ст. 407 НК РФ) распространяются на «жилые дома, квартиры, комнаты…». ОНС в этот перечень не входит, поэтому льготы на ОНС для физлиц, как правило, не предоставляются (если только региональный закон не предусмотрит иное).

Шаг 5. Расчет суммы налога и сроки уплаты

• Физлица: Уплата — не позднее 1 декабря года, следующего за налоговым. Декларацию не сдают (расчет делает ФНС).

Спорные ситуации и судебная практика (2023–2026 гг.)

«Замороженное» строительство vs «Готовность к использованию»

Суды часто встают на сторону налогоплательщиков, если доказано, что объект физически не может использоваться (нет кровли, окон, отопления, коммуникаций). Доказательной базой служат: акты осмотра, экспертиза, фотофиксация, отсутствие актов приемки скрытых работ.

Объект введен в эксплуатацию, но не зарегистрирован в ЕГРН как готовый

Если здание эксплуатируется, но в ЕГРН статус «незавершенное строительство» — налог все равно считается по кадастровой стоимости ОНС до момента внесения изменений в реестр (присвоения адреса, вида «здание/сооружение»). Риск: кадастровая стоимость ОНС может быть ниже или выше стоимости готового объекта.

Аренда ОНС

Арендатор налог на имущество по ОНС не платит (платит собственник); Однако арендные платежи включаются в расходы по налогу на прибыль арендатора. Для собственника доход от аренды облагается налогом на прибыль, а налог на имущество (кадастровый) — расходом по налогу на прибыль не является (это прямой налог).

Практический чек-лист для бухгалтера / налогоплательщика

Резюме: ключевые выводы на 2024–2026 годы

1. Кадастровая стоимость — главная база. Если ОНС в ЕГРН и есть кад. стоимость — налог считается по ней (для орг. по ст. 378.2 НК РФ, для физлиц — ст. 403 НК РФ).
2. Исключение для организаций — «неготовность к использованию». Если стройка не пригодна для производственных целей, ее можно (и нужно) исключить из базы, но требуются документальные доказательства.
3. Нет уведомления от ФНС ≠ нет налога. Организация обязана сама сообщить об объекте (п. 2.1 ст. 23 НК РФ). Физлица ждут уведомление, но лучше проверить данные в ЛК ФНС заранее.
4. Льготы на ОНС ограничены. Стандартные вычеты по площади и льготы пенсионеров на ОНС для физлиц не распространяются (Федеральный закон).
5. Смена статуса в ЕГРН, триггер перерасчета. При вводе в эксплуатацию и изменении вида объекта на «здание/сооружение» налоговая база пересчитывается с следующего налогового периода (или месяца, в зависимости от норм регионального закона для организаций).

Рекомендация: Ведите реестр объектов незавершенного строительства с привязкой к кадастровым номерам, отслеживайте даты внесения кадастровой стоимости в ЕГРН и регулярно оценивайте техническое состояние на предмет «готовности к использованию» для минимизации налоговых рисков.

Статья подготовлена на основе положений НК РФ (ст. 378.2, 375, 401, 403, 407), разъяснений ФНС России, судебной практики 2023–2024 гг. и информационных материалов профильных ресурсов (КонсультантПлюс, ГАРАНТ, ЮKassa, ЕРЗ.РФ) по состоянию на 2026 год. Данная информация носит справочный характер. Для принятия решений по конкретным ситуациям рекомендуется обратиться к профессиональному налоговому консультанту.