Налогообложение имущества, входящего в состав паевых инвестиционных фондов (ПИФ), имеет свою специфику, закрепленную в Налоговом кодексе РФ (НК РФ) и разъяснена в практике Федеральной налоговой службы (ФНС), Министерства финансов (Минфина) и судебных актах. Статья посвящена ключевым аспектам применения земельного налога к земельным участкам, составляющим имущество ПИФ, с учетом актуальных изменений и разъяснений на 10 октября 2026 года.

Кто является налогоплательщиком по земельному налогу в ПИФ?

Согласно п. 1 ст. 388 НК РФ, налогоплательщиками по земельному налогу в отношении земельных участков, входящих в имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, признаются управляющие компании (УК).

Это ключевое правило отличает ПИФ от обычных форм собственности: УК выступает не как доверительный управляющий в чистом виде (который не платит налог за собственника), а как самостоятельный налогоплательщик, обязанный исчислять и уплачивать налог за счет имущества фонда.

Момент возникновения обязанности

Как следует из письма ФНС России от № ЗН-4-11/8192, обязанность уплачивать земельный налог возникает у управляющей компании с момента государственной регистрации в ЕГРН права общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев на соответствующий земельный участок. До момента регистрации долевой собственности пайщиков налогоплательщиком остается прежний собственник участка.

Налоговая база и ставки

Определение налоговой базы

Налоговая база определяется в соответствии со ст. 391 НК РФ — как кадастровая стоимость земельного участка на 1 января налогового периода. Если кадастровая стоимость не определена, применяется порядок ст. 391.1 НК РФ (исчисление на основе стоимости, определенной в порядке, установленном нормативными правовыми актами субъектов РФ).

Ставки налога

Ставки устанавливаются законами субъектов РФ в пределах, установленных ст. 394 НК РФ:

• 0,3 %, для земель сельскохозяйственного назначения (за исключением указанных ниже), земель заселенных пунктов, используемых для ведения ЛПХ, садоводства, огородничества, дачного строительства, а также земель иных категорий, на которых расположены объекты культурного наследия.
• 1,5 % — для иных земельных участков (в т.ч. под коммерческую недвижимость, промышленные объекты, ТЦ, офисы, склады и т.д.).

В справочных системах (КонсультантПлюс, 2026) подтверждается: по участкам, переданным в ПИФ, налог платит УК, и ставка 1,5% применяется к участкам, не попадающим в категорию «льготных» 0,3%.

Спорный вопрос: применение пониженной ставки (0,3%) и судебная практика

Одним из самых обсуждаемых вопросов является право УК ПИФ применить пониженную ставку 0,3% к участкам, которые формально относятся к категории «земли заселенных пунктов» или иные «льготные» категории, но не используются непосредственно в предпринимательской деятельности (например, незастроенные участки, участки под будущее строительство).

Определение Верховного Суда РФ 305-ЭС23-24042 (дело № А40-143580/2021)

Верховный Суд разбирал дело, в котором УК ПИФ применяла ставку 0,3% к участкам, не используемым напрямую в предпринимательской деятельности. Судебная коллегия указала, что применение пониженной ставки возможно только при выполнении условий ст. 394 НК РФ (категория земли и целевое использование). Простое нахождение участка в составе имущества ПИФ не дает автоматического права на ставку 0,3%, если по существу участок используется под коммерческую застройку или не используется вовсе, но относится к категории, подлежащей обложению по ставке 1,5%.

Повышающие коэффициенты (К = 2 и К = 4) при жилищной застройке

Согласно ст. 395 НК РФ, для участков, предоставленных для жилищного строительства, действуют повышающие коэффициенты к ставке налога, если строительство не ведется в установленные сроки.

Позиция Минфина РФ (актуальна на 2026 год)

Специалисты Минфина разъясняли (в т.ч. в 2026 г.), что повышающие коэффициенты 2 и 4 применяются к участкам в составе ПИФ на общих основаниях. Это касается ситуаций:

1. Смены вида разрешенного использования (ВРИ) на жилищное строительство.
2. Нарушения сроков ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства.

Тот факт, что участок находится в доверительном управлении ПИФ, не освобождает УК от применения коэффициентов, если установлены условия ст. 395 НК РФ.

Особенности исчисления налога (расчетный период, авансовые платежи)

Управляющая компания исчисляет налог по общим правилам (гл. 31 НК РФ):

• Налоговый период, календарный год.
• Расчетные периоды — 1 квартал, полугодие, 9 месяцев (если установлены законом субъекта РФ).
• Авансовые платежи исчисляются УК самостоятельно на основании кадастровой стоимости на 1 января налогового периода и ставки, установленной законом субъекта РФ.
• Сроки уплаты устанавливаются региональными законами (обычно не позднее определенных дат после окончания расчетного периода и по итогам года).

Пример расчета (упрощенно, по данным Альфа-Курс / РИА Новости 2026):

Дано: Кадастровая стоимость = 10 000 000 руб. Ставка = 1,5%. Период владения в налоговом периоде = 10 месяцев. Льгот нет.

Годовой налог: 10 000 000 × 1,5% = 150 000 руб.
Налог за 10 месяцев: 150 000 × 10 / 12 = 125 000 руб.
Авансовые платежи исчисляются пропорционально полным месяцам владения в расчетном периоде.

Налогообложение доходов пайщиков (контекст)

Хотя статья посвящена земельному налогу (расходу фонда), важно понимать общую картину налогообложения ПИФ для оценки эффективности:

• НДФЛ / Налог на прибыль пайщиков: Налогооблагается прибыль при погашении пая (разница между ценой погашения и ценой покупки) или при продаже пая на вторичном рынке.
• Промежуточные выплаты: Если правила доверительного управления (ПДУ) предусматривают текущие выплаты доходов от имущества фонда (аренда, дивиденды), они облагаются у пайщика в момент получения.
• Налог на имущество организаций: УК также платит налог на имущество за счет фонда по движимому и недвижимому имуществу (кроме земли) на основании ст. 378.2 НК РФ (кадастровая стоимость) или ст. 375 НК РФ (балансовая/средняя стоимость в зависимости от типа объекта).

Практический чек-лист для Управляющей Компании (на 2026 год)

1. Мониторинг ЕГРН: Отслеживать дату регистрации права общей долевой собственности пайщиков, с этой даты УК становится налогоплательщиком по земельному налогу.
2. Проверка категории земель и ВРИ: Ежегодно сверять категорию земель и вид разрешенного использования с данными ЕГРН для корректного выбора ставки (0,3% или 1,5%).
3. Анализ фактического использования: Для участков под застройку фиксировать этапы строительства, чтобы обосновать отсутствие/наличие оснований для применения коэффициентов 2 и 4 (ст. 395 НК РФ).
4. Кадастровая стоимость: Использовать стоимость на 01.01 налогового года. При изменении КС в течение года (переоценка) — пересчитывать налог с следующего налогового периода (с 1 января года, следующего за годом утверждения результатов переоценки).
5. Льготы: Проверить наличие региональных льгот (ст. 395 НК РФ) для отдельных категорий налогоплательщиков или видов имущества, применимых к УК ПИФ (редко, но бывает).
6. Отчетность: Сдавать декларацию по земельному налогу в установленные сроки (форма утверждена Приказом ФНС).

Резюме

Земельный налог в ПИФ, это обязательство управляющей компании, возникающее с момента регистрации долевой собственности пайщиков в ЕГРН. Основные риски связаны с:

• Неправильным определением ставки (0,3% vs 1,5%) — ориентируйтесь на категорию земель и ВРИ, а не на форму фонда (пояснение ВС РФ 305-ЭС23-24042).
• Пропуском применения повышающих коэффициентов 2 и 4 при затягивании жилищного строительства (позиция Минфина).
• Ошибками в исчислении авансовых платежей при изменении состава имущества фонда в течение года (покупка/продажа участков).

Корректное администрирование земельного налога УК ПИФ требует тесной работы юристов, налоговиков и управленцев активами для своевременного отражения изменений в ЕГРН и градостроительной документации в налоговом учете.

Данная статья подготовлена на основе открытых нормативных актов (НК РФ), разъяснений ФНС России, Минфина РФ, судебной практики (Верховный Суд РФ) и информационных материалов справочно-правовых систем (КонсультантПлюс) и новостных агентств (РИА Новости) на октябрь 2026 года. Материал носит информационный характер и не является правовым консультированием по конкретной ситуации.