Когда физическое лицо (не являющееся индивидуальным предпринимателем) сдаёт в аренду коммерческое помещение, возникает ряд налоговых обязательств. Ниже рассмотрены основные аспекты: какой налог уплачивается, когда можно применять специальные режимы, какие декларации подавать и какие изменения вступили в силу в 2027 году.

Основной налог – НДФЛ

Доход, полученный от сдачи в аренду недвижимости, относится к доходам физического лица и облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13 % (для резидентов РФ). Если доход превышает 5 млн руб. в год, применяется повышенная ставка 15 % на сумму превышения.

• База налогообложения – сумма полученной арендной платы за вычетом документированных расходов, связанных с содержанием имущества (ремонт, коммунальные услуги, налог на имущество, страхование и т.д.).
• Если расходы не документированы, налог рассчитывается от полной суммы дохода без вычетов.
• Декларация по НДФЛ подаётся ежегодно не позднее 30 апреля следующего года за отчётным периодом (форма 3‑НДФЛ).

Возможность применения специальных налоговых режимов

Физическое лицо может зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель (ИП) и перейти на один из упрощённых систем налогообложения, если это выгодно:

УСН (упрощённая система налогообложения)

• Объект налогообложения – «Доходы» (ставка 6 %) или «Доходы минус расходы» (ставка 15 %).
• Для сдачи коммерческой недвижимости часто выгоднее объект «Доходы минус расходы», поскольку можно учитывать фактические затраты на содержание имущества.
• Ограничение по доходу: не более 265,8 млн руб. в год (на 2027 год).
• Необходимо вести книгу учёта доходов и расходов (КУДиР) и сдавать ежеквартальную отчётность.

АУСН (автоматизированная упрощённая система налогообложения)

• Доступна с 2023 года для ИП и юрлиц, осуществляющих определённые виды деятельности, включая сдачу в аренду недвижимости.
• Ставка налога – 8 % (при объекте «Доходы») или 20 % (при объекте «Доходы минус расходы»).
• Налог рассчитывается автоматически на основе данных, передаваемых в налоговую через онлайн‑кассу (ККТ) и банковские операции.
• Требуется использование онлайн‑кассы при получении арендной платы наличными или через терминал.

Патентная система налогообложения (ПСН)

• Для сдачи в аренду недвижимости патент не предусмотрен, поэтому ПСН в данном случае не применяется.

Налог на имущество физических лиц

Помимо НДФЛ, собственник коммерческой недвижимости уплачивает налог на имущество физических лиц. Ставка зависит от кадастровой стоимости объекта и региона:

• Базовая ставка – 0,1 % от кадастровой стоимости.
• В некоторых регионах применяются повышающие коэффициенты (до 2,0) для объектов, используемых в коммерческих целях.
• Налог уплачивается ежегодно на основе уведомления от налоговой инспекции; срок уплаты – не позднее 1 декабря текущего года за предыдущий налоговый период.

НДС при сдаче в аренду коммерческой недвижимости

Общее правило: сдача в аренду недвижимости освобождена от НДС, если арендодатель не является плательщиком НДС. Однако есть исключения:

• Если арендодатель зарегистрирован как плательщик НДС (например, ИП на ОСН или УСН с объектом «Доходы»), он обязан начислять НДС по ставке 20 % на сумму арендной платы и выставлять счета‑фактуры.
• При переходе на УСН или АУСН с объектом «Доходы минус расходы» НДС не начисляется, независимо от статуса плательщика.

Изменения в законодательстве 2027 года

В 2027 году вступили в силу несколько поправок, влияющих на налогообложение арендных доходов:

1. Повышение порога для применения УСН до 300 млн руб. годового дохода (ранее 265,8 млн руб.). Это позволяет большему числу арендодателей оставаться на упрощённой системе.
2. Снижение ставки НДФЛ на доходы от аренды жилой и коммерческой недвижимости до 12 % для физических лиц, получивших статус «самозанятый» и зарегистрировавших свою деятельность в приложении «Мой налог». Для коммерческой недвижимости доступно только если площадь сдаваемого помещения не превышает 150 м².
3. Уточнение порядка учёта расходов: теперь допустимо учитывать амортизацию объекта недвижимости при определении налоговой базы по НДФЛ (если арендодатель ведёт бухгалтерский учёт).

Практический пример расчёта налога

Допустим, физическое лицо сдаёт офисное помещение площадью 80 м² за 150 000 руб. в месяц. Годовой доход – 1 800 000 руб.

Вариант А: Уплата НДФЛ без вычетов

• Налоговая база = 1 800 000 руб.
• НДФЛ (13 %) = 234 000 руб.

Вариант B: УСН «Доходы минус расходы» (ставка 15 %)

• Расходы за год (ремонт, коммунальные услуги, налог на имущество, страхование) – 400 000 руб.
• Налоговая база = 1 800 000 − 400 000 = 1 400 000 руб.
• Налог по УСН (15 %) = 210 000 руб.
• НДС не начисляется (УСН без НДС).

В данном примере применение УСН позволяет снизить налоговую нагрузку примерно на 14 % по сравнению с уплатой только НДФЛ.

Рекомендации для арендодателей‑физических лиц

• Вести учёт всех доходов и расходов, связанных с арендным объектом (договоры, платежные документы, акты выполненных работ).
• Определить наиболее выгодный налоговый режим: сравнить НДФЛ, УСН и АУСН с учётом ожидаемого уровня доходов и объёма расходов.
• При получении арендной платы наличными использовать онлайн‑кассу и выдавать чек, даже если вы не являетесь ИП (с 2027 года это обязательно).
• Своевременно подавать декларацию по НДФЛ (форма 3‑НДФЛ) либо отчётность по УСН/АУСН.
• Следить за изменениями в региональном законодательстве о налоге на имущество, поскольку ставки и коэффициенты могут различаться.
• При сомнениях консультироваться с налоговым консультантом или бухгалтером, особенно если планируется переход на специальный налоговый режим.

Сдача в аренду коммерческой недвижимости физическим лицом влечёт за собой уплату НДФЛ, налога на имущество и, при определённых условиях, НДС. Выбор оптимального налогового режима (УСН, АУСН или оставление на общей системе) зависит от уровня доходов, величины документированных расходов и готовности вести учётом. Законодательные изменения 2027 года расширили возможности применения упрощённых систем и ужесточили требования к использованию онлайн‑касс, что делает важным своевременное обновление учётных практик.

Соблюдение всех налоговых обязательств не только защищает от штрафов и пеней, но и позволяет оптимизировать налоговую нагрузку, повышая эффективность сдачи недвижимости в аренду.