На момент 10 сентября 2026 года в России действует система налогообложения доходов от продажи недвижимости через налог на доходы физических лиц (НДФЛ)․ Однако Минфин подготовил законопроект, который с 1 января 2027 года изменит подход: доход от сделки будет облагаться по общей прогрессивной шкале, как зарплата и другие регулярные доходы․

Текущее законодательство (на 2026 год)

• Ставка НДФЛ – 13 % для доходов до 5 млн руб․, 15 % – свыше этой суммы․
• Минимальный срок владения – освобождение от налога при владении объектом:
  • более 5 лет – для жилья, приобретённого после 1 января 2016 года;
  • более 3 лет – если объект является единственным жильём налогоплательщика․
• Вычет 1 млн руб․ – при продаже жилья, находящегося в собственности менее установленного срока, можно уменьшить доход на 1 млн руб․
• Учёт фактических расходов – вместо вычета можно заявить документально подтверждённые затраты на покупку и улучшение объекта (ремонт, reconstruction, государственные пошлины и т․д․)․
• Правило 70 % кадастровой стоимости – если заявленный доход меньше 70 % от кадастровой стоимости объекта на дату продажи, налог рассчитывается от этой 70 % величины․

Пример расчёта (текущие правила):

1. Определяем доход от продажи (цена сделки)․
2. Вычитаем либо вычет 1 млн руб․, либо документально подтверждённые расходы․
3. Сравниваем полученную сумму с 70 % кадастровой стоимости; берём большее значение․
4. Начисляем НДФЛ по ставке 13 %/15 % в зависимости от величины дохода․

Планируемая реформа с 1 января 2027 года

Согласно проекту Минфина, доход от продажи недвижимости будет включаться в общий налогооблагаемый доход физического лица и облагаться по прогрессивной шкале НДФЛ:

• 13 % – доход до 2,4 млн руб․ в год;
• 15 % – от 2,4 млн до 5 млн руб․;
• 18 % – от 5 млн до 20 млн руб․;
• 20 % – свыше 20 млн руб․

Ключевые моменты реформы:

• Отмена отдельного вычета 1 млн руб․ и правила 70 % кадастровой стоимости․
• Сохранение льгот по минимальному сроку владения (5 лет / 3 года для единственного жилья) – при выполнении этих условий доход от продажи не будет включаться в налогооблагаемую базу․
• Возможность учёта документально подтверждённых расходов на приобретение и улучшение объекта (как и сейчас) для уменьшения базы․

Таким образом, после 1 января 2027 года налоговая нагрузка при продаже жилья будет зависеть от общего уровня дохода налогоплательщика за год, а не от фиксированной ставки 13 %/15 %․

Как подготовиться к продаже жилого дома в условиях предстоящих изменений

1. Определить срок владения․ Если вы планируете продать дом до 1 января 2027 года и срок владения менее 5 лет (или 3 лет для единственного жилья), воспользуйтесь текущими льготами․
2. Собрать документы о расходах․ Квитанции о покупке, договора подряда, чеки на строительные материалы, акты приёма‑передачи – всё это может снизить налогооблагаемую базу․
3. Оценить кадастровую стоимость․ Даже после реформы эта величина может использоваться для проверки обоснованности заявленного дохода (налоговые органы могут применять контрольные коэффициенты)․
4. Планировать срок продажи․ Если ваш годовой доход уже близок к верхним порогам прогрессивной шкалы, возможно, стоит отлож сделку на следующий год, когда доход может распределиться иначе․
5. Проконсультироваться с налоговым специалистом․ Изменения в законодательстве требуют индивидуального расчёта, особенно если у вас несколько объектов недвижимости или другие источники дохода․

Пример расчёта после вступления реформы в силу (гипотетический)

Предположим, налогоплательщик получил в 2027 году доход от продажи дома в размере 4 000 000 руб․, а его другой годовой доход (зарплата, проценты и т․д․) составил 1 500 000 руб․

• Общий доход = 4 000 000 + 1 500 000 = 5 500 000 руб․
• Ставка НДФЛ:
  • 13 % на первые 2 400 000 руб․ → 312 000 руб․;
  • 15 % на следующий отрезок до 5 000 000 руб․ (2 600 000 руб․) → 390 000 руб․;
  • 18 % на оставшиеся 500 000 руб․ → 90 000 руб․;

Для сравнения, по текущим правилам (ставка 13 % при доходе до 5 млн руб․) налог составил бы 4 000 000 × 13 % = 520 000 руб․, при условии возможности применить вычет или учесть расходы․

Этот пример иллюстрирует, как прогрессивная шкала может увеличить налоговую нагрузку при высоком совокупном доходе․

• До 31 декабря 2026 года сохраняются текущие правила: НДФЛ 13 %/15 %, вычет 1 млн руб․, минимальный срок владения, правило 70 % кадастровой стоимости․
• С 1 января 2027 года доход от продажи недвижимости будет суммироваться с другими доходами и облагаться по прогрессивной шкале НДФЛ (13 %‑20 %)․
• Льготы по сроку владения (5 лет / 3 года для единственного жилья) остаются, что позволяет избежать налогообложения при выполнении этих условий․
• Планирование продажи с учётом общего годового дохода, документальное подтверждение расходов и консультация с налоговым консультантом помогут оптимизировать налоговые выплаты․

Следите за официальными публикациями Минфина и Федеральной налоговой службы, чтобы своевременно корректировать свои налоговые стратегии в связи с возможными уточнениями законопроекта перед его принятием․