Дата актуализации: .

Общие правила налогообложения дохода от продажи недвижимости

При продаже жилого дома (или части дома) физическое лицо получает доход‚ который подлежит обложению НДФЛ‚ если не выполнены условия для получения налоговой льготы. Основные положения содержатся в главе 23 НК РФ (статьи 208‑228).

• Налог уплачивается только с чистого дохода от сделки.
• Чистый доход = цена продажи – документально подтверждённые расходы (цена приобретения‚ затраты на реконструкцию‚ государственные пошлины и т.д.) либо имущественный вычет в размере 1 000 000 руб.
• Ставка НДФЛ – 13 % для большинства налогоплательщиков; при годовом доходе свыше 5 000 000 руб; применяется ставка 15 % (с 2021 г.).

Минимальный срок владения‚ при котором налог не взимается

Согласно п. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ‚ налог с продажи недвижимости не уплачивается‚ если объект находился в собственности продавца не менее:

1. 3 лет – если дом получен по наследству‚ в качестве подарка от близких родственников‚ в результате приватизации или как основное средство сельскохозяйственного производства.
2. 5 лет – во всех остальных случаях (покупка‚ обмен‚ получение по договору мены и т.п.).

Если срок владения превышает указанный порог‚ доход от продажи считается необлагаемым‚ и декларация 3‑НДФЛ не подаётся.

Налоговая база и возможные вычеты

Когда минимальный срок владения не соблюдён‚ налог рассчитывается от:

• Цены продажи‚ указанной в договоре купли‑продажи;
• Минус документальных расходов на приобретение и улучшение объекта (чеки‚ счета‚ акты выполненных работ);
• Или minus имущественного вычета в размере 1 000 000 руб.‚ если документальных расходов нет или они меньше этой суммы.

Выбор между документальными расходами и вычетом делается налогоплательщиком в пользу большего уменьшения базы.

Ставки НДФЛ при продаже дома

Ставка применяется к каждому налоговому периоду отдельно. Если доход от продажи дома превышает 5 млн руб.‚ часть дохода‚ превышающая этот порог‚ облагается по 15 %.

Примеры расчёта налога

Пример 1: Дом в собственности 4 года‚ приобретён за 2 000 000 руб.‚ продан за 3 500 000 руб.

• Срок владения < 5 лет → налог платится.
• Расходы на покупку = 2 000 000 руб.
• Чистый доход = 3 500 000 – 2 000 000 = 1 500 000 руб.
• Ставка 13 % (доход < 5 млн).
• Налог = 1 500 000 × 0‚13 = 195 000 руб.

Пример 2: Дом получен в наследстве‚ owned 2 года‚ продан за 800 000 руб.‚ документальных расходов нет.

• Срок владения < 3 лет → налог платится.
• Можно применить имущественный вычет 1 000 000 руб.
• Поскольку вычет превышает цену продажи‚ база = 0.
• Налог = 0.
• Тем не менее‚ декларация 3‑НДФЛ подаётся обязательно (для подтверждения права на вычет).

Пример 3: Дом в собственности 6 лет‚ продан за 7 000 000 руб.

• Срок владения > 5 лет → налог не уплачивается‚ декларация не подаётся.

Как подать декларацию 3‑НДФЛ

1. Сформировать декларацию за год‚ в котором состоялась сделка (форма 3‑НДФЛ);
2. Указать в разделе «Доходы от продажи недвижимости»:
   • Цену продажи;
   • Расходы на приобретение (или указать применение имущественного вычета);
   • Полученный доход;
   • Расчёт налога (ставка 13 %/15 %).
3. Приложить копии договора купли‑продажи‚ документы о расходах (чеки‚ счета‚ акты) либо заявление о применении имущественного вычета.
4. Подать декларацию в налоговую инспекцию по месту жительства не позже 30 апреля года‚ следующего за отчётным.
5. Уплатить налог не позднее 15 июля того же года (можно через онлайн‑сервис ФНС‚ банк или почтовый перевод).

Часто задаваемые вопросы

• Нужно ли платить налог‚ если цена продажи меньше 1 000 000 руб.?
  Да‚ если срок владения меньше минимального‚ но можно применить имущественный вычет‚ который полностью закроет базу‚ и налог будет равен нулю. Декларация всё равно подаётся.
• Как учитываются затраты на ремонт и реконструкцию?
  Они включаются в документально подтверждённые расходы‚ если подтверждены платежными документами и актами выполненных работ.
• Можно ли уменьшить базу на расходы по оплате услуг риелтора?
  Нет. Комиссия риелтора не относится к расходам на приобретение и улучшение объекта‚ поэтому в базу не включается.
• Что делать‚ если я не знаю точную дату приобретения дома?
  Следует запросить выписку из ЕГРН‚ в которой указана дата регистрации права собственности. Эта дата считается моментом приобретения для целей налогообложения.
• Есть ли льготы для пенсионеров или инвалидов?
  Налоговое законодательство не предоставляет отдельных льгот по НДФЛ при продаже недвижимости для этих категорий. Льготой является только минимальный срок владения и имущественный вычет.

Информация актуальна на момент написания статьи . Для уточнения конкретных ситуаций рекомендуется консультироваться с налоговым консультантом или обращаться в территориальный орган ФНС.