Сдача недвижимости в аренду в Испании — популярный способ получения пассивного дохода, но она несет серьезные налоговые обязательства. Испанская налоговая система (AEAT) строго регулирует этот процесс, и правила кардинально отличаются в зависимости от вашего налогового резидентства, типа аренды (долгосрочная/туристская) и региона расположения объекта. В этой статье мы подробно разберем актуальные на 2026 год ставки, вычеты, декларации и последствия невыплаты.

Ключевой фактор: Налоговое резидентство

Вся система налогообложения строится на статусе собственника. Вы считаетесь налоговым резидентом Испании, если:

• Пробываете в стране более 183 дней в календарном году;
• Имеете в Испании основной центр жизненных интересов (семья, бизнес, имущество);
• Имеете основной центр экономических интересов в Испании.

Если вы не подходите под эти критерии, вы — нерезидент (для налоговых целей), даже если имеете ВНЖ (TIE) или D-визу, но живете за границей большую часть года.

Налогообложение нерезидентов (IRNR) — Форма 210

Это самый частый сценарий для иностранных собственников, живущих за пределами Испании.

Ставки на 2026 год:

• Граждане ЕС/ЕЭЗ/Исландия/Норвегия: 19% от чистого дохода (доход минус допустимые расходы).
• Граждане остальных стран (в т.ч. РФ, Беларусь, Украина, США, UK): 24% от валового дохода (без вычета расходов).

Что можно вычесть (только для резидентов ЕС/ЕЭЗ):

1. Проценты по ипотеке (только часть, относящаяся к аренде).
2. Страховка недвижимости (home insurance).
3. Налог на недвижимость (IBI) и мусорный сбор (Basuras).
4. Коммунальные услуги (электричество, вода, газ, интернет), если платит арендодатель.
5. Ремонт и содержание (текущий ремонт, не капиталовложения).
6. Амортизация (обычно 3% от большей стоимости: кадастровой или цены покупки, за вычетом стоимости земли).
7. Услуги агентств/управления и юридические расходы.

Важно: Нерезиденты не имеют права на применение сниженных коэффициентов (редукций) за сдачу в долгосрочную аренду жилья (редукция 60%), которая доступна резидентам.

Сроки подачи Формы 210:

• Квартально: до 20-го числа месяца, следующего за кварталом (20 апреля, 20 июля, 20 октября, 20 января).
• Если налог к уплате = 0 (убытки), декларацию подавать не обязательно, но рекомендуется для фиксации убытков на будущее.

Налогообложение резидентов (IRPF) — Декларация Renta

Резиденты декларируют доход от аренды в ежегодной декларации доходов физических лиц (Modelo 100 / Renta). Срок кампании 2026 года (за 2025 год): апрель – июнь 2026.

Расчет чистого дохода (Rendimiento neto):

Полный доход (Ингресос), Дедуктируемые расходы (Гастос) = Чистый доход.

Список расходов шире, чем у нерезидентов ЕС: добавляются расходы на защиту прав в суде, сборы сообщества собственников (Comunidad de Propietarios), налоги на передачу имущества при покупке (амортизируются), проценты по кредитам на ремонт и т.д.

Редукция 60% (Reducción del 60%) — Главная льгота для резидентов:

На чистый положительный доход от сдачи в аренду жилья для постоянного проживания (vivienda habitual arrendatario) применяется снижение налогооблагаемой базы на 60%.

• Применяется автоматически в программе Renta Web.
• Не применяется к коммерческой недвижимости, гаражам (если сдаются отдельно), складским помещениям.
• Не применяется к туристической аренде (см. ниже).

Пример расчета для резидента:

• Годовая аренда: 12 000 €.
• Расходы (IBI, страховка,comunidad, амортизация, ремонт): 3 000 €.
• Чистый доход: 9 000 €.
• Редукция 60%: 5 400 €.
• Налогооблагаемая база: 3 600 €.
• Налог платится по прогрессивной шкале автономного сообщества (например, Мадрид ~19-21%, Каталония ~19-23% на этом уровне).

НДС (IVA) и аренда: важные нюансы

• Долгосрочная аренда жилья (Vivienda habitual): Освобождена от НДС (IVA). Вы не взимаете НДС с арендатора и не подаете квартальные декларации Modelo 303. Но: вы не можете вычесть входной НДС по расходам (ремонт, услуги агентств) — они учитываются в IRPF/IRNR с НДС «внутри».
• Туристическая аренда / Краткосрочная / С услугами отеля: Подлежит НДС (10%). Если вы сдаете квартиру с предоставлением услуг отельного типа (уборка, смена белья, ресепшн), вы становитесь предпринимателем (Empresario/Profesional), обязаны зарегистрироваться в censo (Модель 036/037), выставлять счета с НДС 10%, подавать Modelo 303 (квартально) и Modelo 390 (ежегодно). В этом случае расходы вычитаются по НДС и по IRPF/IRNR полностью.

Туристическая аренда (Vivienda de Uso Turístico ‒ VUT)

Это отдельный правовой и налоговый режим, жестко регулируемый автономными сообществами и новым Жилищным законом (Ley 12/2023, поправки 2024-2025 гг.).

Требования (общие, детали зависят от региона):

• Получение лицензии/номера регистрации в регионе (обязательно для рекламы на Airbnb, Booking и др.).
• Соблюдение нормативов качества, безопасности, эвакуационных планов.
• Ограничение дней сдачи в год (в некоторых регионах, напр. Балеары, Барселона — строгие квоты или запрет в определенных зонах);
• Сбор туристического налога (Ecotasa / Impuesto de estancias turísticas) с гостей и перечисление в бюджет региона.

Налоговые последствия ВУТ:

1. IRPF/IRNR: Доход — доход от экономической деятельности (Rendimiento de actividad económica) или доход от недвижимого имущества (если услуг отеля нет). Чаще всего признается деятельностью.
2. Нет редукции 60% (для резидентов).
3. НДС 10% (если есть услуги отельного типа). Если просто сдача «как есть» — без НДС, но как доход от имущества.
4. Социальные взносы (Autónomos): Если деятельность регулярная и доходы превышают SMI (мин. зарплата, ~1134 €/мес в 2026 г.), Требуется регистрация в RETA (режим самозанятых) и уплата взносов (~300-350 €/мес для новых, потом выше). Это спорный момент, судебная практика разнится, но риск начисления взносов ТГСС высок.

Новые правила: Жилищный закон (Ley 12/2023) и поправки 2024-2025

Закон «За право на жилье» ввел значительные изменения, влияющие на налоги:

Повышение IBI за пустующие квартиры (Recargo IBI):

Муниципалитеты имеют право наложить доплату к IBI (налог на недвижимость) до 150% для квартир, пустующих более 2 лет (если у собственника >4 объектов в этом муниципалитете). Это не налог на доход, но прямые расходы, уменьшающие рентабельность.

Индексация аренды (Índice de Referencia):

С 2025 года рост арендной платы при продлении договора ограничен новым индексом (не IPC), который, как правило, ниже инфляции. Это снижает валовый доход и, следовательно, налоговую базу в будущем.

Ограничение туристических лицензий:

Автономные сообщества (Мадрид, Каталония, Балеары, Канары, Малага, Валенсия) ужесточают выдачу лицензий VUT. В зонах «напряженного рынка» (mercado tensionado) новые лицензии могут не выдаваться вовсе. Работа без лицензии грозит штрафами от 20 000 до 600 000 € и закрытием объявлений.

Налог на недвижимость (IBI) и Мусорный сбор (Tasa de Basuras)

Хотя это муниципальные налоги, они являются прямыми расходами, уменьшающими налогооблагаемую базу по IRPF/IRNR (для резидентов ЕС).

• IBI: Платит собственник на 1 января налогового года. Ставка 0.4% – 1.3% от кадастровой стоимости.
• Basuras: Новый обязательный сбор за утилизацию отходов (директива ЕС), вводится повсеместно с 2025 года. Платит собственник, но в договоре долгосрочной аренды можно переложить на арендатора (ст. 20.4 LAU).

Капитальный прирост (Plusvalía) при продаже

Хотя это не налог на аренду, аренда влияет на расчет при продаже:

• Амортизация, заложенная в расходы по аренде (3% в год), уменьшает цену покупки при расчете прироста стоимости при продаже.
• Т.е. вы экономите налог на доходе сейчас, но платите больше налога на прирост капитала (19-28%) при продаже.
• Для нерезидентов (не ЕС) удерживается 3% от цены продажи покупателем (Модель 211) в счет будущего налога на прирост.

Двойное налогообложение и Конвенции

У Испании подписаны конвенции об избежании двойного налогообложения (СДН) со многими странами (в т.ч. с РФ — конвенция 1998 г., с Беларусью, Казахстаном и др.).

• Нерезиденты: Налог в Испании (IRNR) — первичный (источник дохода). В стране резидентства доход декларируется с зачетом уплаченного в Испании налога (метод зачета) или освобождается (метод освобождения), в зависимости от конкретной конвенции.
• Резиденты Испании: Мировой доход облагается в Испании. Иностранный налог (если есть) зачитывается.

Важно: Для применения ставки 19% (ЕС/ЕЭЗ) или вычетов расходов нерезидентам ЕС/ЕЭЗ необходимо предоставить Свидетельство о налоговом резидентстве (Certificado de Residencia Fiscal), выданное налоговым органом страны пребывания, с апостилем и переводом.

Типичные ошибки и штрафы

Чек-лист собственника на 2026 год

1. Определите статус: Резидент / Нерезидент (ЕС / Не ЕС).
2. Определите тип аренды: Долгосрочная (LAU) / Туристическая (VUT) / Сезонная (промежуточный вариант, до 11 мес, без НДС, без редукции 60%).
3. Получите лицензию VUT (если туристическая) до размещения объявления.
4. Зарегистрируйтесь в Hacienda: Модель 036/037 (если НДС или деятельность), получение NIF/NIE.
5. Ведите бухгалтерию: Сохраняйте все чеки (facturas simplificadas/completas) на расходы: IBI, comunidad, страховка, ремонт, проценты ипотеки, управление, амортизация.
6. Подавайте декларации в срок: 210 (квартально, нерезиденты), 303/390 (квартально/ежегодно, если НДС), Renta (ежегодно, резиденты).
7. Удерживайте 3% при продаже нерезидентом (Модель 211).
8. Консультируйтесь с гестором/налоговым советником ежегодно — законы меняются (особенно региональные нормы по VUT и IBI).

Налог на сдачу квартиры в Испании в 2026 году остается сложной многоуровневой системой. Главные ориентиры: статус резидента (19% с вычетами для ЕС vs 24% без вычетов для остальных), тип аренды (долгосрочная — выгоднее по налогам, туристическая — выше доход, но НДС, лицензии, риск автономо и штрафов) и региональное законодательство (Каталония, Мадрид, Балеары, Канары имеют свои уникальные правила).

Грамотное планирование (выбор режима, учет всех расходов, своевременная подача деклараций) позволяет легально минимизировать налоговую нагрузку и избежать серьезных штрафов от AEAT. Рекомендуется ежегодный аудит налоговой ситуации вместе со специалистом, знающим специфику вашего автономного сообщества.