Сдача недвижимости в аренду — популярный источник пассивного дохода для граждан Беларуси․ Однако получение прибыли влечет за собой налоговые обязательства․ В данной статье подробно разбираем актуальные на 2026 год правила уплаты подоходного налога‚ порядок отчетности‚ а также обсуждаем запланированные законодательные изменения‚ вступление в силу которых ожидается с 2027 года․

Общие принципы налогообложения дохода от аренды

Согласно Налоговому кодексу Республики Беларусь‚ доходы физических лиц от сдачи в аренду (найм) имущества относятся к доходам в виде дивидендов‚ процентов‚ роялти и иных пассивных доходов (статья 214 НК РБ)․ Налоговым агентом при сдаче имущества юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям выступает арендатор‚ а при сдаче физическим лицам — обязанность по расчету и уплате налога лежит на собственнике (налогоплательщике)․

Налоговые ставки (актуально на 2026 год)

• 13% — для налоговых резидентов Республики Беларусь (физических лиц‚ пребывающих в стране 183 и более дней в календарном году)․
• 20% — для нерезидентов Республики Беларусь (включая граждан РФ‚ если они не подтвердили статус резидента РБ в установленном порядке)․

Налоговая база и вычеты

Налоговая база определяется как доход‚ полученный в налоговом периоде (календарный год)‚ уменьшенный на сумму стандартного вычета (если налогоплательщик имеет на это право) или на сумму документированных расходов‚ связанных с получением дохода (при выборе соответствующего порядка)․

Важно: Стандартный вычет предоставляется один раз в год на общую сумму доходов‚ облагаемых по ставке 13%․ Если у арендодателя есть другие доходы по этой ставке (зарплата‚ проценты по вкладам)‚ вычет распределяется пропорционально․

Порядок расчета и уплаты налога

Сдача недвижимости физическим лицам

В этом случае арендодатель выступает налогоплательщиком и должен:

1. Самостоятельно рассчитать налог за налоговый период (год)․
2. Подать налоговую декларацию по форме 1-ДОХ не позднее 20 марта года‚ следующего за отчетным․
3. Уплатить налог не позднее 1 июня года‚ следующего за отчетным․

Расчет производится по накоплению: доход учитывается в том налоговом периоде‚ в котором он получен (фактически поступил в распоряжение арендодателя)․

Сдача недвижимости юридическим лицам / ИП

Арендатор (организация или ИП) является налоговым агентом․ Он удерживает налог при фактической выплате арендной платы и перечисляет его в бюджет не позднее дня‚ следующего за днем выплаты дохода․ Арендодатель в этом случае декларацию не подает (если иных оснований для подачи нет)‚ а получает от налогового агента справку о доходах и удержанном налоге (обычно к 1 марта следующего года)․

Документирование расходов (для резидентов)

Физические лица-резиденты имеют право уменьшить налоговую базу на сумму документированно подтвержденных расходов‚ связанных с получением дохода от аренды (п․ 4 ст․ 214 НК РБ)․ К таким расходам могут относиться:

• Расходы на текущий ремонт сдаваемого имущества (материалы‚ оплата услуг мастеров по чекам/актам)․
• Платежи за коммунальные услуги‚ оплаченные арендодателем по договору․
• Амортизация имущества (если оно числится на балансе как основное средство‚ что для физлиц редкость)․
• Проценты по кредитам‚ полученным на приобретение/строительство сдаваемого жилья․
• Страховые взносы по договорам страхования сдаваемого имущества․

Условие: Расходы должны быть экономически обоснованными‚ документированными и непосредственно связанными с получением арендного дохода․ Выбор порядка (вычет или расходы) делается один раз в год и не может быть изменен в течение налогового периода․

Грядущие изменения с 2027 года: что известно на

Национальный правовой портал опубликовал проект поправок в Налоговый кодекс на 2027 год‚ которые затрагивают налогообложение доходов от сдачи недвижимости․ Данные инициативы обсуждались в эфире телеканала «Беларусь 1» с участием представителей Министерства налогов и сборов (МНС)․

Пересмотр ставок и введение дифференциации по регионам

Ключевое предложение — повышение налоговой нагрузки на арендодателей и введение дифференцированных ставок в зависимости от расположения объекта недвижимости․ Проект предусматривает установление более высоких ставок для объектов‚ расположенных в г․ Минске и областных центрах‚ по сравнению с иными населенными пунктами․

Примечание: Точные итоговые проценты будут зафиксированы в окончательной редакции Закона‚ принимаемом Палатью представителей․

Отмена возможности учета расходов?

В экспертной среде и в обсуждаемых проектах звучат предложения об отмене права на уменьшение налоговой базы на сумму документированных расходов для доходов от аренды недвижимости․ Это означает‚ что налог будет удерживаться с валовой суммы арендной платы (за вычетом стандартного вычета‚ если он применим)‚ что существенно упростит администрирование‚ но увеличит нагрузку на собственников‚ несущих затраты на содержание жилья․

Новые правила электронного документооборота (с )

С 1 октября 2026 года вступают в силу новые правила приема электронных документов налоговыми органами (информация МНС)․ Это касается подачи деклараций (в т․ч․ 1-ДОХ)‚ уведомлений и иных документов через:

• Единый портал электронных услуг (portal․gov․by)․
• Систему «Электронный кабинет налогоплательщика» (lk․nalog․gov․by)․
• Операторов электронного документооборота (ЭДО)․

Переход на обязательный электронный формат для определенных категорий налогоплательщиков и видов отчетности направлен на упрощение взаимодействия с МНС и сокращение сроков обработки документов․

Особенности для нерезидентов и граждан РФ

Граждане Российской Федерации‚ сдающие недвижимость в Беларуси‚ чаще всего являются налоговыми нерезидентами РБ (если не проживают в РБ 183+ дней в году)․ Для них:

• Ставка налога — 20% (до возможного повышения по проекту на 2027 год)․
• Стандартный налоговый вычет не предоставляется (п․ 3 ст․ 214 НК РБ)․
• Учет документированных расходов не допускается․
• Налог удерживается налоговым агентом (если арендатор, юрлицо/ИП) или уплачивается самостоятельно по декларации 1-ДОХ․

Соглашение между РБ и РФ об избежании двойного налогообложения позволяет зачесть налог‚ уплаченный в Беларуси‚ при налогообложении в РФ (при подаче декларации 3-НДФЛ в РФ)‚ однако ставка в РФ для нерезидентов РФ также составляет 30% (для граждан РФ — 13% как резиденты РФ‚ с зачетом налога РБ)․

Ответственность за нарушения

Несвоевременная подача декларации‚ неполная уплата налога или уклонение от регистрации договора аренды (если требуется) влекут за собой ответственность:

• Штрафы за несвоевременную уплату налога (статья 15․5 КоАП РБ) — до 20% неуплаченной суммы (для физлиц)․
• Пени за каждый день просрочки уплаты налога (ставка рефинансирования НБ РБ / 360 * дни просрочки)․
• Штрафы за неподачу или несвоевременную подачу декларации (статья 15․11 КоАП РБ) — от 0‚2 до 2 базовых величин․

Практический чек-лист арендодателя на 2026–2027 гг․

1. Заключите письменный договор аренды/найма․ Это основа для налогового учета и защиты прав сторон․ Нотариальное удостоверение не обязательно для физлиц‚ но рекомендуется для жилья․
2. Определите свой налоговый статус (резидент/нерезидент РБ) на текущий год․
3. Выберите способ уменьшения базы: стандартный вычет (автоматически) или учет расходов (требует сбора чеков/акторов за год)․ Выбор фиксируется в декларации․
4. Ведите учет поступлений аренды (квитанции‚ банковские выписки‚ акты приема-передачи денег)․
5. Сдайте декларацию 1-ДОХ до 20 марта следующего года (если арендатор — физлицо) через Единый портал или Личный кабинет․
6. Уплатите налог до 1 июня следующего года․
7. Следите за изменениями законодательства в конце 2026 года, принятие поправок на 2027 год может изменить ставки и порядок расчета․

Налогообложение доходов от сдачи недвижимости в Беларуси находится в стадии трансформации․ Если на 2026 год действуют относительно мягкие условия (ставка 13% для резидентов‚ возможность учета расходов)‚ то с 2027 года арендодателям‚ особенно в крупных городаях‚ следует готовиться к повышению ставок и‚ возможно‚ отмене вычетов на расходы․ Рекомендуется своевременно оформлять договоры‚ вести прозрачный учет финансов и использовать электронные сервисы МНС для отчетности‚ вступающие в полную силу с октября 2026 года․

Данная статья носит информационный характер и не является юридической консультацией․ Для получения актуальной информации обращайтесь к официальным источникам (Налоговый кодекс РБ‚ сайт МНС РБ) или к квалифицированным налоговым консультантам․