Сдача квартиры, дома или апартаментов в аренду остаётся одним из самых популярных способов получения пассивного дохода в России. Однако вместе с доходом возникают и налоговые обязательства. Ниже подробно рассмотрены виды налогов, порядок их уплаты, особенности для физических лиц и индивидуальных предпринимателей, а также последние нововведения, которые действуют с 1 января 2026 г.
Кто считается плательщиком налога при сдаче жилья?
- Физическое лицо (не ИП) – собственник квартиры, зарегистрированный как обычное лицо.
- Индивидуальный предприниматель (ИП) – если арендная деятельность оформлена как предпринимательская.
- Самозанятый – при применении режима налога на профессиональный доход (НПД).
Выбор формы ведения деятельности напрямую влияет на ставки и порядок уплаты налогов.
Виды налогов, которые могут возникнуть
Налог на доходы физических лиц (НДФЛ)
Для физлиц, не зарегистрированных как ИП, доход от аренды облагается по ставке 13 % (или 15 % при доходе свыше 5 млн руб. в год).
- База налогообложения – фактически полученная сумма арендной платы за вычетом документально подтверждённых расходов (ремонт, коммунальные услуги, если они оплачиваются арендодателем).
- Декларация подаётся ежегодно не позднее 30 апреля следующего года за отчётным периодом.
Упрощённая система налогообложения (УСН)
ИП могут выбрать УСН с объектом «Доходы» (ставка 6 %) или «Доходы минус расходы» (ставка 15 %).
- При объекте «Доходы» расходы не учитываются – проще вести учёт, но ставка выше, если расходы значительны.
- При объекте «Доходы минус расходы» необходимо подтверждать затраты документально (ремонт, налоги на имущество, коммунальные платежи и т.д.).
Патентная система налогообложения (ПСН)
Доступна для ИП, осуществляющих сдачу жилья в аренду на территории определённых регионов. Стоимость патента фиксирована и зависит от потенциального дохода, который определяется местными властями.
- Преимущество – отсутствие необходимости вести детальную бухгалтерию и подавать декларацию по НДФЛ.
- Недостаток – патент действует только в пределах одного региона и ограничен по сроку (обычно 1 год).
Налог на профессиональный доход (НПД) для самозанятых
Ставка составляет 4 % при получении дохода от физических лиц и 6 % – от юридических лиц/ИП.
- Доступно при годовом доходе не более 2,4 млн руб. (лимит может быть изменён законодательно).
- Учёт ведётся через мобильное приложение «Мой налог»; налог уплачивается ежемесячно автоматически.
Налог на имущество физических лиц
Не зависит от дохода от аренды, но влияет на общую налоговую нагрузку собственника.
- Ставка – от 0,1 % до 2 % в зависимости от кадастровой стоимости и региона.
- Для апартаментов (нежилое помещение) ставка может быть выше, так как они относятся к нежилому фонду.
Особенности оформления арендных отношений
Правильное оформление договора аренды помогает избежать споров с налоговыми органами и упрощает подтверждение расходов.
- Форма договора – письменный договор обязателен при сроке аренды более 11 месяцев.
- Регистрация – договор аренды на срок более года подлежит государственной регистрации в Росреестре.
- Указание расходов – в договоре можно прописать, кто оплачивает коммунальные услуги, текущий ремонт, страхование и т.д. Это влияет на базу налогообложения.
- Акт приёма‑передачи – фиксирует состояние жилья при передаче арендатору и при возврате, что полезно при спорах о возмещении ущерба.
Цифровой контроль и риски сокрытия дохода
С 2024 года ФНС активно использует данные из:
- системы расчётно‑кассового обслуживания (РКО) при безналичной оплате аренды;
- банковских операций (переводы на счета арендодателя);
- данных Росреестра о сделках с недвижимостью;
- информации от управляющих компаний и ЖКХ о коммунальных платежах.
В результате вероятность выявления недекларированного дохода превышает 90 %. Штрафы за неуплату налогов составляют от 20 % до 40 % от суммы недоимки плюс пени.
Изменения в налоговом законодательстве с 2026 года
- Повышение НДС до 22 % (с 1 января 2026 г.) косвенно влияет на рынок аренды: рост стоимости строительных материалов и услуг приводит к увеличению расходов на ремонт, что может увеличить базу вычетов при УСН «Доходы минус расходы».
- Льготы для молодых семей – в ряде регионов введены вычеты до 200 000 руб. в год при сдаче жилья в аренду семьям с детьми до 18 лет, если арендная плата не превышает установленный региональный максимум.
- Упрощённый порядок патентования – патент на сдачу жилья теперь можно оформить через портал «Госуслуги» без личного визита в налоговую инспекцию.
- Обязательная онлайн‑касса для ИП – при получении арендной платы наличными ИП обязаны использовать онлайн‑кассовый аппарат и передавать данные в ФНС в реальном времени.
Практические рекомендации
- Определите оптимальную форму налогообложения, сравнив ожидаемый доход, планируемые расходы и региональные льготы.
- Ведите отдельный банковский счёт или карту для арендных платежей – это упростит отчётность и снизит риск ошибок.
- Сохраняйте все документы, подтверждающие расходы (чеки, акты выполненных работ, договоры с подрядчиками) минимум 4 года.
- Если выбираете УСН «Доходы», рассмотрите возможность перехода на патент или НПД, если ваш доход не превышает лимитов.
- Своевременно подавайте декларацию и уплачивайте налоги – используйте сервис «Личный кабинет налогоплательщика» для автоматических напоминаний.
- При сдаче апартаментов уточните у местных органов власти ставку налога на имущество, так как она может отличатся от ставок для жилого фонда.
Сдача жилья в аренду остаёться привлекательным источником дохода, но требует внимательного отношения к налоговым обязательствам. Выбор правильной системы налогообложения, ведение прозрачного учёта и использование возможностей цифрового взаимодействия с ФНС позволяют минимизировать налоговую нагрузку и избежать штрафов. Следуя рекомендациям выше и учитывая изменения, вступающие в силу с 2026 года, вы сможете получить стабильный и легальный пассивный доход от арендной недвижимости.
Статья актуальна на 10 сентября 2026 года. Для уточнения конкретных положений рекомендуется консультироваться с налоговым консультантом или обращаться в территориальные органы ФНС.