Договор аренды жилого помещения сам по себе не является объектом налогообложения. Налогом облагается доход, который собственник получает от сдачи квартиры, комнаты или дома в аренду. Ниже рассмотрены основные налоговые режимы, применяемые к таким доходам в Российской Федерации (данные актуальны на 2026 год).

Какие налоги могут возникнуть при сдаче жилья в аренду

• НДФЛ (налог на доходы физических лиц) – основной налог для физических лиц, получающих доход от сдачи недвижимости.
• Патентная система налогообложения (ПСН) – альтернативный режим, доступный индивидуальным предпринимателям (ИП) при определённых условиях.
• УСН (упрощённая система налогообложения) – возможна, если собственник зарегистрирован как ИП и выбрал УСН «Доходы» или «Доходы минус расходы».
• Налог на имущество физических лиц – не зависит от аренды, но начисляется на саму недвижимость по кадастровой стоимости.
• НДС – не применяется к сдаче жилого помещения в аренду, поскольку такие операции освобождены от налога на добавленную стоимость (п. 2 ст. 149 НК РФ).

Как определить ставку НДФЛ

Для физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, доход от аренды облагается по общей ставке НДФЛ:

• 13 % – если годовой доход не превышает 5 млн руб. (порог, установленный с 2021 года и сохранённый в 2026 году).
• 15 % – часть дохода, превышающая 5 млн руб., облагается по повышенной ставке.

Пример расчёта:

1. Годовой доход от аренды – 600 000 руб.
2. Налог = 600 000 × 13 % = 78 000 руб.

Патентная система налогообложения (ПСН)

Если собственник оформлен как индивидуальный предприниматель и вид деятельности «Сдача внаём жилых помещений» включён в перечень видов, допустимых для ПСН, он может приобрести патент. Основные особенности:

• Стоимость патента рассчитывается на основе потенциального дохода, определённого региональными коэффициентами.
• Налог уплачивается единовременно за весь срок действия патента (обычно 12 месяцев).
• Отсутствует необходимость ведения декларации по НДФЛ за этот вид деятельности.
• Патент нельзя совмещать с УСН «Доходы минус расходы» по той же деятельности.

Пример: в Москве коэффициент потенциального дохода для сдачи однокомнатной квартиры составляет 0,5. Если базовая доходность по муниципальному нормативу – 300 000 руб. в год, то стоимость патента = 300 000 × 0,5 × ставка 6 % = 9 000 руб. за год.

УСН для индивидуальных предпринимателей

При выборе УСН «Доходы» ставка составляет 6 % от полученного дохода (без учёта расходов). При УСН «Доходы минус расходы» – 15 % от разницы между доходом и документально подтверждёнными расходами (например, ремонт, коммунальные платежи, услуги управляющей компании).

Выбор между УСН и ПСН зависит от ожидаемого уровня доходов и структуры расходов. Для небольших доходов (до 300 000 руб. в год) часто выгоднее ПСН, тогда как при значительных расходах может быть предпочтительнее УСН «Доходы минус расходы».

Обязанности по декларированию и уплате налогов

1. Получение дохода – фиксировать факт получения арендной платы (квитанции, банковские выписки, акт приёма‑передачи).
2. Выбор налогового режима – определиться, будете ли вы платить НДФЛ как физическое лицо, либо оформить ИП и перейти на ПСН/УСН.
3. Сдача декларации – физические лица подают форму 3‑НДФЛ не позже 30 апреля года, следующего за отчётным. ИП на УСН сдают декларацию по форме 26.2‑1 (или 26.2‑2) не позже 25 февраля следующего года. Патентные налогоплательщики декларацию не сдают.
4. Уплата налога – НДФЛ уплачивается одновременно с подачей декларации (или поквартально в виде авансовых платежей, если доход превышает определённый лимит). ПСН – единовременно при покупке патента. УСН – авансовые платежи поквартально, с окончательным расчётом по итогам года.

Контроль со стороны налоговых органов

С 2024 года ФНС активно использует аналитические инструменты для выявления незадекларированных доходов от аренды:

• Сравнение данных о коммунальных платежах (потребление воды, электроэнергии) с заявленными доходами.
• Проверка информации из банков о переводах на счета физических лиц, связанных с арендными платежами.
• Использование данных из реестра договоров аренды, зарегистрированных в МФЦ или через электронные сервисы (например, «Госуслуги»).

В случае выявления неуплаты налога применяются штрафы (20 % от неуплаченной суммы, но не менее 40 000 руб.) и пени (0,05 % за каждый день просрочки). При повторных нарушениях возможна блокировка банковских счетов и принудительное взыскание.

Практические рекомендации

1. Вести отдельный учёт доходов и расходов, связанных с арендой (можно в простой таблице или специализированном бухгалтерском ПО).
2. Ежегодно проверять актуальные ставки и пороги НДФЛ, а также условия предоставления патентов в вашем регионе.
3. При сомнении в выборе налогового режима проконсультироваться с налоговым консультантом или бухгалтером.
4. Сохранять все подтверждающие документы (квитанции, договоры, акты) минимум 4 года – это срок, в течение которого налоговая может проводить проверку.
5. Если вы получаете доход от сдачи нескольких объектов, суммируйте их для определения общей налоговой базы.

Договор аренды жилья сам по себе не облагается налогом, но любой доход, полученный от сдачи жилого помещения, подлежит налогообложению. Наиболее распространённые варианты – уплата НДФЛ по ставке 13 %/15 %, применение патентной системы налогообложения для ИП или переход на УСН. Выбор оптимального режима зависит от уровня дохода, структуры расходов и региональных особенностей. Соблюдение порядка декларирования и timely уплаты налогов позволяет избежать штрафов и обеспечить легальность получаемого дохода.