В этой статье подробно разберем, какие налоги платится, какие ставки применяются, какие льготы существуют и как избежать штрафов.

Кто и какой налог платит по договору найма

Налоговый агент и вид налога определяются статусом сдающего жилье лица:

• Физическое лицо (не ИП, не самозанятое): платит НДФЛ (налог на доходы физических лиц).
• Самозанятое лицо (НПД): платит налог на профессиональный доход (4% или 6%).
• Индивидуальный предприниматель (ИП): платит налог в зависимости от выбранного режима (УСН, Патент, ОСНО, НПД).
• Организация (юридическое лицо): платит налог на прибыль (20%) и, как правило, НДС (20%), если не применяет особые режимы.

Налогообложение физических лиц (НДФЛ)

Ставки НДФЛ в 2026 году

С 2021 года в России действует прогрессивная шкала НДФЛ для налоговых резидентов РФ:

• 13% — на доходы до 5 млн руб. в год (суммарно по всем источникам).
• 15% — на сумму дохода, превышающую 5 млн руб. в год.

Нерезиденты РФ (физлица, пребывающие в РФ менее 183 дней за 12 месяцев) платят 30% НДФЛ со всей суммы дохода (статья 224 НК РФ). Льготы и вычеты нерезидентам не предоставляются.

Момент возникновения обязательства

Доход признается полученным в день фактического получения денежных средств (кассовый метод). Если арендатор перевел аванс или залог, который не подлежит возврату — это тоже доход.

Налоговые вычеты (статья 220 НК РФ)

Физические лица, резиденты РФ имеют право уменьшить налоговую базу за счет имущественного вычета на доходы от продажи имущества (если квартира была в собственности менее минимального срока), но по договору найма вычеты на расходы не предусмотрены (кроме случаев, когда физлицо зарегистрировало ИП на УСН «Доходы минус расходы»).

Однако, если квартира сдается в наем впервые и собственник не получал ранее вычет на покупку этого жилья, он может использовать вычет на покупку (до 260 тыс. руб. возврата 13%) для покрытия налога с аренды в будущем, но это сложный механизм, требующий консультации.

Режим самозанятости (НПД) — оптимальный вариант для физлиц

С 2019 года (и по всей России с 2020) физические лица могут зарегистрироваться как плательщики налога на профессиональный доход (НПД) через приложение «Мой налог».

Ставки НПД при сдаче в наем:

• 4%, если арендатор — физическое лицо.
• 6% — если арендатор — организация или ИП.

Преимущества НПД:

• Нет необходимости сдавать декларацию 3-НДФЛ по этим доходам.
• Налог рассчитывается автоматически в приложении после выставления чека арендатору.
• Срок оплаты — до 25-го числа месяца, следующего за отчетным периодом (кварталом).
• Нет обязательных страховых взносов (платит по желанию для накопления пенсии).

Ограничения НПД:

• Годовой доход не должен превышать 2,4 млн руб.
• Нельзя нанимать наемных работников (только гражданско-правовые договоры).
• Нельзя сдавать в наем нежилые помещения для предпринимательской деятельности арендатора, если это требует НДС (НПД не платит НДС).

Налогообложение ИП и организаций

ИП на УСН «Доходы» (6%)

Платит 6% со всей выручки от аренды. Страховые взносы за себя (фиксированные + 1% сверх 300 тыс. руб. выручки) уменьшают налог (до 50% или 100% при отсутствии наемных работников).

ИП на УСН «Доходы минус расходы» (15% / 5-15% по регионам)

Платит с разницы между доходами и учтенными расходами (амортизация, ремонт, коммуналка, проценты по ипотеке на сдаваемом объекте). Выгодно при высоких расходах.

Патентная система налогообложения (ПСН)

Доступна для сдачи в наем жилых помещений (Код ВЭД 68.20.1). Стоимость патента зависит от потенциального дохода, установленного регионом, и срока действия (от 1 до 12 месяцев); Налог = Стоимость патента × 6%. Взносы за себя уменьшают налог на 100%.

Организации на ОСНО

• Налог на прибыль: 20% (3% в федеральный бюджет, 17% в региональный).
• НДС: 20% (ставка 20/120 от суммы с НДС). Сдача жилья в наем физическим лицам для проживания освобождена от НДС (п. 3 ст. 149 НК РФ), но сдача нежилых помещений или жилья юрлицам — облагается.

Продажа сдаваемой в наем квартиры: налог при продаже в 2026 году

Частый вопрос: «Если я сдавал квартиру в наем, а потом продал — плачу ли я налог с продажи?».

Аренда сама по себе не лишает права на налоговый вычет при продаже. Правила 2026 года:

• Минимальный срок владения: 5 лет (общее правило) или 3 года — если квартира получена по наследству, приватизирована, получена в дар от близких родственников, по договору ренты или выкуплена из госфонда (ст. 217.1 НК РФ).
• Если срок владения больше минимального — налог с продажи не платится, декларацию 3-НДФЛ сдавать не нужно (с 2021 г.).
• Если срок владения меньше минимального — платится НДФЛ (13/15/30%) с разницы между доходом от продажи и расходами (вычетом 1 млн руб. или документальными затратами на покупку).

Важно: Доходы от аренды за прошлые годы никак не влияют на базу по налогу с продажи. Это разные налоговые периоды и разные объекты налогообложения;

Сроки отчетности и оплаты в 2026 году

Последствия неуплаты налога

Игнорирование налоговых обязательств по договору найма влечет за собой:

1. Штрафы (ст. 119, 120, 126 НК РФ):
   • За несдачу декларации 3-НДФЛ — 5% от суммы налога за каждый полный или неполный месяц просрочки (мин. 1000 руб., макс. 30%).
   • За неуплату налога — 20% от неуплаченной суммы (40% — если вина умышленная).
   • Для самозанятых: штраф 20% от неуплаченного налога (повторно за 6 мес. — 100% + блокировка режима).
2. Пени (ст. 75 НК РФ): начисляются за каждый день просрочки оплаты налога по ключевой ставке ЦБ РФ.
3. Блокировка счета (ст. 76 НК РФ): при долге более 3000 руб. и просрочке более 10 дней после требования.
4. Уголовная ответственность (ст. 198, 199 УК РФ): при крупной (от 2,7 млн руб.) и особо крупной (от 15 млн руб.) суммах неуплаченного налога за 3 финансовых года.

Судебная практика: важные нюансы 2024–2026 гг.

Из предоставленной информации: «Арендодатель принес арендатору новый счет: С вас еще НДС сверху. Арендатор отказался и выиграл три суда. Почему? Потому что налоговый…»

Это типичная ситуация. Физические лица и самозанятые не являются плательщиками НДС. Если в договоре найма с физлицом/самозанятым прописана цена «+ НДС 20%», такая условие не имеет юридической силы в части начисления налога в бюджет (плательщика НДС нет). Арендатор вправе платить только цену договора без НДС. Суды последовательно встают на сторону арендаторов в таких спорах.

Также суды уточняют: если ИП на УСН или Патенте выставит счет с НДС — он обязан заплатить этот НДС в бюджет (ст. 173 НК РФ), но вычесть его не сможет. Поэтому ИП на спецрежимах не должны выделять НДС в счетах.

Чек-лист: как оформить аренду законно и выгодно в 2026 году

1. Определите свой статус: физлицо, самозанятое, ИП или юрлицо.
2. Выберите режим:
   • Физлицо → Регистрируйтесь на НПД (приложение «Мой налог») — ставка 4%/6%, никакой отчетности.
   • ИП → Оцените УСН 6% vs Патент vs УСН 15% (доходы-расходы).
3. Заключите письменный договор найма (ст. 674 ГК РФ). Обязательные условия: предмет, срок, плата, порядок оплаты, права и обязанности сторон.
4. Зарегистрируйте договор в Росреестре, если срок аренды ≥ 1 года (ст. 674 ГК РФ, ст. 4 Закона № 218-ФЗ). Это защищает права арендатора при смене собственника.
5. Выставляйте чеки арендатору (для НПД — через приложение; для ИП/Орг — ККТ/ЭДО). Без чека доход считается скрытым.
6. Сдавайте отчетность и платите налог в срок (см. таблицу сроков выше).
7. Не пишите «+ НДС» в договоре/счете, если вы не плательщик НДС (ОСНО).

Частые вопросы (FAQ)

Нужно ли платить налог, если договор найма не зарегистрирован в Росреестре?

Да. Налоговое обязательство возникает от факта получения дохода (ст. 210 НК РФ), а не от регистрации договора. Незарегистрированный договор не имеет силы для третьих лиц (покупателей квартиры), но для налоговой инспекции доход существует.

Можно ли не платить налог, если арендатор платит «на карту» без договора?

Нет. Банки по 115-ФЗ контролируют подозрительные операции. Регулярные поступления одинаковых сумм от одного лица — повод для запроса объяснений и передачи данных в ФНС. Скрытие дохода влечет штрафы 20-40% и пени.

Платит ли арендатор налог?

Арендатор (физлицо) — нет. Арендатор (организация/ИП) — выступает налоговым агентом по НДФЛ, если платит доход нерезиденту РФ (удерживает 30% и перечисляет в бюджет). В остальных случаях налог платит только арендодатель.

Что такое «минимальный срок владения» для квартиры, купленной в ипотеку?

Для ипотечных квартир минимальный срок — 3 года (п. 17.1 ст. 217.1 НК РФ), если квартира является единственным жильем и ипотека погашена (или продажа для погашения долга банку). В остальных случаях — 5 лет.

Главные правила безопасности: не скрывайте доходы, используйте легальные спецрежимы, выставляйте чеки арендаторам и платите налоги в установленные сроки. Это дешевле, чем штрафы, пени и проблемы с банками/ФНС в будущем.

Данная статья носит информационный характер и не является правовой консультацией. Налоговое законодательство может меняться. Для принятия решений по конкретной ситуации рекомендуется обратиться к профессиональному налоговому консультанту или в ФНС России.