Арендный бизнес – один из самых популярных способов получения пассивного дохода․ Однако налоговая нагрузка зависит от формы собственности, количества объектов, выбранного режима налогообложения и ряда других факторов․ В данной статье мы подробно рассмотрим основные налоги, которые обязаны уплачивать физические и юридические лица, сдающие жилую и нежилую недвижимость в аренду․

Основные виды налогов при сдаче в аренду

• НДФЛ (налог на доходы физических лиц) – 13 % (или 15 % при доходах свыше 5 млн руб․) с полученной арендной платы․
• Налог на имущество физических лиц – 0,1 %–2 % от кадастровой стоимости объекта (ставка зависит от региона и категории недвижимости)․
• НДС (налог на добавленную стоимость) – применяется, если арендодатель является плательщиком НДС (обычно при сдаче коммерческой недвижимости или при выборе общего режима налогообложения)․ Ставка – 20 % (или 10 %/0 % для отдельных видов услуг)․
• Единый налог на вмененный доход (ЕНВД) – отменён с 1 января 2021 г․, поэтому больше не применяется․
• Упрощённая система налогообложения (УСН) – возможна для индивидуальных предпринимателей и ООО․ Ставки: 6 % от дохода или 15 % от дохода минус расходы (при условии ведения учёта расходов)․
• Патентная система налогообложения (ПСН) – доступна для ИП, сдающих жилую недвижимость в аренду физическим лицам․ Стоимость патента рассчитывается от потенциального дохода, установленного регионом․

Выбор режима налогообложения для физических лиц

Если вы сдаёте квартиру, дом или комнату как физическое лицо (не зарегистрированное как ИП), то основной налог – НДФЛ․ Однако существует возможность оптимизировать налоговую нагрузку:

1. Самозанятый (НПД) – с 2020 г․ физические лица могут зарегистрироваться как самозанятые и платить налог на профессиональный доход:
   • 4 % при работе с физическими лицами;
   • 6 % при работе с юридическими лицами и ИП․

   При сдаче жилья в аренду физическим лицам ставка составляет 4 %․ Регистрация производится через приложение «Мой налог» и не требует ведения бухгалтерского учёта․

2. ИП на УСН или ПСН – если планируется сдавать несколько объектов или вести działalność систематически, регистрация ИП может быть выгоднее․ Выбор между УСН (6 %/15 %) и ПСН зависит от ожидаемого дохода и региональных коэффициентов․
3. Общий режим налогообложения (ОСНО) – применяется редко из‑за высокой административной нагрузки, но может быть целесообразно, если арендодатель одновременно является плательщиком НДС (например, сдаёт офисные помещения)․

Налоговые особенности для юридических лиц и ИП

Юридические лица и индивидуальные предприниматели, сдающие нежилую недвижимость (офисы, торговые площади, склады), обычно сталкиваются с следующими налогами:

• НДС – если объект недвижимости не освобождён от обложения НДС (например, жилые помещения сдаваемые физическим лицам освобождены)․ Ставка 20 % начисляется на сумму арендной платы, а затем можно принять к вычету НДС, уплаченный при приобретении или обслуживании объекта․
• Налог на прибыль – 20 % от прибыли (доход минус расходы) при ОСНО; при УСН – 6 % от дохода или 15 % от дохода минус расходы․
• Налог на имущество организаций – ставка регулируется регионами (обычно до 2,2 % от среднегодовой стоимости основных средств)․
• Взносы во внебюджетные фонды – для ИП и сотрудников организации (ПФР, ФСС, ФОМС) при выплате заработной платы или при ведении деятельности подрядчиком․

Последние инициативы и тенденции (по данным на )

В 2025‑2026 гг․ обсуждались следующие изменения, которые могут повлиять на арендный бизнес:

• Увеличение налога на имущество физических лиц – отдельные регионы рассматривают повышение ставки до 3 % для объектов, находящихся в собственности более пяти лет, с целью discouraging спекулятивного владения недвижимостью․
• Льготы для самозанятых, сдающих жильё – в ряде субъектов РФ действуют региональные коэффициенты, снижающие стоимость патента для ИП, сдающих жильё физическим лицам до 30 %․
• Усиление контроля за безналичными переводами – ФНС расширяет возможности автоматического выявления доходов от аренды через анализ банковских операций, что делает важным ведение прозрачного учёта всех поступлений․

Практические рекомендации по оптимизации налоговой нагрузки

1. Определите объём и характер деятельности – если сдаёте одну‑две квартиры редко, проще остаться физическим лицом и платить НДФЛ (или зарегистрироваться как самозанятый)․ При большом портфеле объектов целесообразно открыть ИП и выбрать УСН или ПСН․
2. Ведите учёт доходов и расходов – даже при УСН «доходы» необходимо подтверждать документально (договоры аренды, акты приёма‑передачи, квитанции об оплате)․ Это позволит при переходе на УСН «доходы минус расходы» уменьшить налоговую базу․
3. Рассмотрите возможность применения НДС вычета – если вы платите НДС при приобретении мебели, ремонта или услуг управляющей компании, вы можете уменьшить сумму НДС к уплате, арендодатель, если объект не освобождён от НДС․
4. Используйте льготные регионы – некоторые субъекты РФ предлагают пониженные ставки налога на имущество или дополнительные вычеты для арендного бизнеса․ При планировании покупки недвижимости учитывайте эти факторы․
5. Следите за изменениями законодательства – налоговая политика может меняться ежегодно․ Подписывайтесь на официальные рассылки ФНС, консультируйтесь с налоговым консультантом или аудитором․

Налоговая нагрузка на арендный бизнес зависит от множества факторов: формы собственности, количества объектов, выбранного режима налогообложения и региональных особенностей․ На сегодняшний день (10 сентября 2026 г․) наиболее гибкими и часто выгодными вариантами являются:

• режим самозанятого (НПД) – 4 % НДФЛ при сдаче жилья физическим лицам;
• ИП на УСН 6 % (доходы) или 15 % (доходы минус расходы) при большом объёме аренды;
• патентная система налогообложения для ИП, сдающих жильё физическим лицам в регионах с льготными коэффициентами․

Правильный выбор режима и ведение прозрачного учёта позволят не только минимизировать налоговые выплаты, но и избежать рисков штрафов и доначислений со стороны налоговых органов․ Если у вас есть конкретные вопросы по вашей ситуации, рекомендуется обратится к квалифицированному налоговому консультанту или аудитору․

Информация предоставлена на основе данных, доступных на  г․, и может изменяться в связи с принятием новых нормативных актов․ Статья не является налоговой консультацией․