Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 302-87-29

Реклама jurik.ru

Сегодня многие граждане совмещают основную работу по трудовому договору и сдачу собственного жилья в аренду․ Это дополнительный источник дохода, который облагаеться налогами․ Ниже подробно разберём, какие налоги и в каком порядке нужно уплачивать, если вы официально трудоустроены и одновременно сдаёте квартиру․

Кто считается плательщиком налога при сдаче квартиры?

Физическое лицо (не ИП) – если квартира зарегистрирована на вас как на физлицо, доход от аренды облагается НДФЛ․
Индивидуальный предприниматель (ИП) – если квартира оформлена на ИП, доход считается доходом предпринимателя и облагается согласно выбранному налоговому режиму (УСН, патент, ОСНО и т․д․)․
Самозанятый – при регистрации в качестве самозанятого можно платить налог на профессиональный доход (НПД) по ставке 4 % (доход от физлиц) или 6 % (доход от юрлиц)․

Если вы получаете зарплату по трудовому договору, ваш работодатель уже удерживает НДФЛ 13 % (или 15 % при доходе > 5 млн руб) с этой зарплаты․ Доход от аренды считается отдельным источником и требует самостоятельной уплаты налога․

Выбор налогового режима

В зависимости от того, как оформлено жильё и какие цели вы преследуете, можно применить один из следующих режимов:

НДФЛ 13 % (или 15 %) – стандартный вариант для физлиц․
УСН «Доходы» 6 % или УСН «Доходы минус расходы» 15 % – для ИП․
Патентная система налогообложения – обычно не применяется к аренде жилья (перечень видов деятельности, подпадающих под патент, не включает сдачу жилья)․
Самозанятость (НПД) – 4 % от дохода, полученного от физлиц (аренда квартиры физлицу)․
ОСНО – общая система налогообложения (налог на прибыль 20 %, НДС, налог на имущество организаций)․ Для аренды жилья редко выгодна из‑за отсутствия НДС и высокой ставки налога на прибыль․

При выборе режима учитывайте:

Ожидаемый годовой доход от аренды․
Возможность учета расходов (ремонт, коммунальные платежи, налог на имущество, услуги управляющей компании и т․д․)․
Административную нагрузку (ведение учёта, сдача декларации, ежемесячные платежи)․

НДФЛ 13 % (или 15 %) для физических лиц

Если квартира зарегистрирована на вас как на физлицо, доход от сдачи в аренду облагается НДФЛ по общей ставке:

13 % – если годовой доход не превышает 5 млн руб․
15 % – часть дохода свыше 5 млн руб․

Порядок уплаты

Получение дохода – фиксируйте дату и сумму каждого платежа от арендатора (лучше через банковский перевод, чтобы сохранить доказательства)․
Учёт расходов (по желанию) – при подаче декларации вы можете уменьшить доход на документально подтверждённые расходы, непосредственно связанные с получением дохода от аренды:
- комиссия риелтора или услуги управляющей компании;
- налог на имущество физлиц (если вы его платите);
- страхование квартиры;
- расходы на текущий ремонт, если они не возмещаются арендатором;
- коммунальные платежи, которые вы оплачиваете сами (например, если арендатор платит только за электроэнергию)․
Заполнение декларации 3‑НДФЛ – декларацию за налоговый период (год) необходимо подать не позднее 30 апреля года, следующего за отчётным; Например, за доход 2025 года декларация подаётся до 30 апреля 2026 года․
Уплата налога – после подачи декларации налоговый орган вычисляет сумму к уплате․ Налог уплачивается единовременно до того же срока (30 апреля) либо можно разбить на два платежа (до 30 июня и до 30 декабря) – это право, а не обязанность․
Пени и штрафы – при неуплате или занижении дохода начисляется пеня (1/300 % за каждый день просрочки) и штраф 20 % от неуплаченной суммы (при умысле – 40 %)․

Пример: Вы получили за год 360 000 руб арендной платы, расходы (комиссия риелтора 30 000 руб, налог на имущество 12 000 руб) составили 42 000 руб․ Налогооблагаемая база = 360 000 – 42 000 = 318 000 руб․ Налог = 318 000 × 13 % = 41 340 руб․

УСН для индивидуального предпринимателя

Если квартира оформлена на ИП, вы можете выбрать одну из двух подсистем УСН:

УСН «Доходы» 6 %

Налог рассчитывается только от суммы полученного дохода без учёта расходов․
Подходит, если расходы минимальны или их документальное подтверждение затруднительно․
Ограничение: годовой доход не должен превышать 150 млн руб (по состоянию на 2026 год) и среднесписочная численность сотрудников – не более 130 человек․

УСН «Доходы минус расходы» 15 %

Налог считается от разницы между доходом и документально подтверждёнными расходами․
Можно учесть те же статьи расходов, что и при НДФЛ (комиссия, налог на имущество, ремонт, страховка, услуги управляющей компании и т․д․)․
Тоже ограничение по доходу и численности сотрудников, как и у «Доходов» 6 %․

Самозанятость (НПД)

Режим самозанятого подходит, если вы сдаёте квартиру физическому лицу и ваш годовой доход от этой деятельности не превышает 2,4 млн руб․

Преимущества

Ставка налога – 4 % от дохода, полученного от физлиц (аренда квартиры физлицу)․
Не нужно сдавать декларацию 3‑НДФЛ; налог рассчитывается и уплачивается автоматически через приложение «Мой налог» после каждого поступления․
Минимальная административная нагрузка – достаточно зарегистрироваться в качестве самозанятого и вести учёт доходов (можно делать это в самом приложении)․

Ограничения

Максимальный годовой доход – 2,4 млн руб․
Нельзя совмещать самозанятость с другими режимами налогообложения по одному и тому же виду деятельности (например, одновременно применять УСН и НПД)․
Если арендатор – юридическое лицо, ставка увеличивается до 6 %․

Как оформиться

Скачайте приложение «Мой налог» (доступно для iOS и Android) или зайдите на сайт ФНС․
Пройдите регистрацию, указав паспортные данные и ИНН․
После каждого поступления арендной платы введите сумму в приложение – оно автоматически рассчитает налог и сформирует чек;
Налог уплачивается ежемесячно не позднее 25‑го числа следующего месяца за отчётный период․

Налог на имущество физических лиц

Независимо от выбранного режима налогообложения дохода, если вы являетесь собственником квартиры, вы обязаны платить налог на имущество физлиц․

Ставка зависит от региона и кадастровой стоимости объекта (обычно от 0,1 % до 2 %)․
Налог рассчитывается ежегодно и уплачивается не позднее 1 декабря года, следующего за отчётным․
Если вы получаете налоговый вычет (например, вычет на жилье, если квартира приобретена после 2001 года и вы ещё не пользовались этим вычетом), сумма налога может быть уменьшена․

При аренде жилья этот налог относится к расходам, связанным с получением дохода, и может быть учтён при определении налогооблагаемой базы (НДФЛ, УСН «Доходы минус расходы»)․

Сроки и декларация: что нужно помнить

Вид налога	Отчётный период	Срок подачи декларации/уплаты
НДФЛ (физлицо)	Календарный год	Декларация 3‑НДФЛ – не позднее 30 апреля следующего года; налог – уплачивается до той же даты․
УСН (ИП)	Календарный год	Декларация по УСН – не позднее 30 апреля следующего года; авансовые платежи – поквартально (или помесячно)․
Самозанятость (НПД)	Месяц	Налог уплачивается не позднее 25‑го числа следующего месяца за отчётный период (через приложение «Мой налог»)․
Налог на имущество физлиц	Календарный год	Уплата – не позднее 1 декабря года, следующего за отчётным․

Если вы пропустите срок, начисляются пени (1/300 % за каждый день просрочки) и возможный штраф․

Риски и рекомендации

Сокрытие дохода – сегодня банковские переводы легко отслеживаются, а ФНС активно использует аналитику․ Сокрытие может привести к штрафам до 40 % от неуплаченной суммы плюс пени․
Выбор неподходящего режима – например, применение УСН «Доходы» 6 % при значительных расходах может быть менее выгодно, чем УСН «Доходы минус расходы» 15 % или НДФЛ с вычетом расходов․
Неучёт налога на имущество – забыв об этом налоге, вы можете получить неприятное извещение от ФНС в конце года․
Изменения законодательства – налоговые ставки и пороги могут корректироваться ежегодно․ Рекомендуется проверять актуальную информацию на официальном сайте ФНС или консультироваться с налоговым специалистом․

Практический совет: ведите простую таблицу учёта арендных платежей и связанных расходов (номер договора, дата платежа, сумма, комментарий о расходах)․ Это значительно упростит подготовку декларации и снизит риск ошибок․

Сдача квартиры в аренду при официальном трудоустройстве – легальный способ увеличить семейный бюджет, но требует внимательного отношения к налоговым обязательствам․ Выбор оптимального налогового режима зависит от объёма дохода, возможности документировать расходов и вашей готовности к административной нагрузке․ Самые простые варианты для большинства физлиц – уплата НДФЛ 13 % с возможным учётом расходов или регистрация в качестве самозанятого (ставка 4 %)․ Если квартира оформлена на ИП, стоит рассмотреть УСН, а при значительных расходах – УСН «Доходы минус расходы»․ Не забывайте про ежегодный налог на имущество и соблюдайте сроки подачи деклараций и уплаты налогов, чтобы избежать штрафов и пени․

Информация актуальна на 10 сентября 2026 года․ Перед принятием решения рекомендуется уточнить текущие нормы Налогового кодекса РФ и, при необходимости, проконсультироваться с квалифицированным налоговым консультантом․