Сдача жилья в аренду – один из самых популярных способов получения пассивного дохода․ Однако многие владельцы недвижимости задаются вопросом: кто именно обязан уплачивать налог с доходов от аренды, если сделка оформлена через риелторское агентство? В данной статье мы подробно разберём законодательные нормы, актуальные ставки налогов в 2026 году, сравним варианты самозанятости и ИП, а также расскажем, как оформить всё официально и избежать штрафов․

Кто является налогоплательщиком при аренде через агентство?

Согласно пункту 1 статьи 224 Налогового кодекса РФ, налог с доходов физических лиц (НДФЛ) уплачивает тот, кто получает доход․ В случае аренды жилья доход получает собственник (арендодатель), а не агентство․ Поэтому:

• Арендодатель – физическое лицо, которое сдаёт квартиру, обязан исчислять и уплачивать налог․
• Риелторское агентство выступает лишь посредником: оно может помогать найти арендатора, составлять договор и принимать плату, но не несёт налоговой ответственности за доход арендодателя․

Таким образом, даже если вы заключили договор с агентством и оплачиваете его услуги, налог с арендной платы всё равно ложится на вас․

Какие налоги могут применяться к доходу от сдачи квартиры?

В зависимости от выбранного режима налогообложения арендодатель может платить один из следующих налогов:

1. Налог на профессиональный доход (НПД) – для самозанятых физических лиц․
2. НДФЛ по прогрессивной шкале – для тех, кто не зарегистрирован как самозанятый или ИП․
3. Налог при ИП на упрощённой системе (УСН) – если арендодатель оформил индивидуальное предпринимательство․

Ставки налогов в 2026 году

Важно: ставка НПД в 4 % действует только при сдаче жилья физическому лицу․ Если арендатор – юридическое лицо или ИП, ставка повышается до 6 %․

Что выгоднее: самозанятость или ИП?

Выбор зависит от планируемого объёма доходов, желаемой степени формальности и планов на будущее․

Самозанятый (НПД)

• Регистрация через приложение «Мой налог» или портал Госуслуг – занимает считанные минуты․
• Не нужно вести бухгалтерию, сдавать декларацию 3‑НДФЛ, платить страховые взносы в ПФР (если не хотите voluntarily)․
• Налог уплачивается ежемесячно по факту получения дохода (через приложение формируется чек и рассчитывается сумма к уплате)․
• Минимальная ставка – 4 % (при сдаче физлицу)․

Индивидуальный предприниматель (ИП) на УСН «Доходы»

• Требуется регистрация в ФНС (через Госуслуги, МФЦ или нотариуса)․
• Нужно вести книгу учёта доходов, сдавать ежегодную декларацию по УСН․
• Обязательны страховые взносы в ПФР и ФОМС (фиксированная сумма, независимо от дохода)․
• Ставка налога – 6 % с дохода (не зависит от того, кто арендатор)․

Когда выгоднее самозанятость? Если ваш годовой доход от аренды не превышает 2,4 млн рублей и вы не планируете вести другую предпринимательскую деятельность, НПД обычно даёт меньшую налоговую нагрузку (4 % vs 6 % + взносы)․

Когда стоит оформить ИП? При планируемом доходе выше 2,4 млн рублей, если вы хотите вести бухгалтерский учёт, возможно привлечь инвестиции или планируете расширять деятельность (например, сдавать несколько объектов, оказывать дополнительные услуги)․

Как оформить сдачу квартиры официально?

1. Определитесь с режимом налогообложения (самозанятый, ИП или НДФЛ)․
2. Зарегистрируйте выбранный статус:
   • Для самозанятых – скачайте приложение «Мой налог», пройдите идентификацию через Госуслуги или банк, получите статус․
   • Для ИП – подайте заявление регистрации через портал Госуслуги или МФЦ, получите ОГРНИП и ИНН․
3. Заключите договор аренды между собой (арендодателем) и арендатором․ Агентство может выступать лишь как посредник и помогать оформить документ, но сторонами договора остаются вы и арендатор․
4. Получайте арендную плату и формируйте документы подтверждающие доход:
   • Самозанятые – в приложении «Мой налог» создавайте чек после каждого поступления․
   • ИП – выдавайте счёт‑фактуру или акт оказанных услуг, ведите книгу учёта доходов․
   • При НДФЛ – сохраняйте копии платежных документов и договоров для последующего заполнения декларации 3‑НДФЛ․
5. Уплачивайте налог:
   • НПД – автоматически рассчитывается в приложении, оплачиваете через него же․
   • ИП – перечисляете налог на УСН ежеквартально (или авансом) и ежегодно сдаёте декларацию․
   • НДФЛ – заполняете декларацию 3‑НДФЛ по окончании года и уплачиваете налог до 15 июля следующего года․

Можно ли включить налог в сумму арендной платы?

Некоторые арендодатели пытаются «переложить» налог на арендатора, увеличивая ежемесячную плату на размер налога․ С точки зрения законодательства это допустимо, если:

• Стороны согласовали такой порядок в договоре аренды (пункт о том, что арендная плата включает налог на доход физического лица)․
• Арендодатель всё равно остаётся налогоплательщиком и обязан отчитаться перед ФНС о полученном доходе (включая ту часть, которую арендатор фактически передал как часть платы за налог)․

Таким образом, даже если вы включили налог в арендную плату, обязанность уплатить его в бюджет остаётся за вами․

Какие риски при неуплате налога?

Если налоговая инспекция установит факт получения дохода от аренды без уплаты налога, возможны следующие последствия:

• Начисление недоимки + пени (0,05 % за каждый день просрочки)․
• Штраф от 20 % до 40 % от суммы неуплаченного налога (ст․ 122 НК РФ)․
• При повторных нарушениях – возможное привлечение к ответственности по ст․ 198‑199 УК РФ (уклонение от уплаты налогов)․
• Блокировка операций по счетам, ограничение на выезд за пределы РФ (в случае значительной задолженности)․

Поэтому рекомендуется сразу выбрать удобный режим налогообложения и вести учёта доходов․

Практический пример

Иванов И․И․ сдаёт однокомнатную квартиру в Москве за 45 000 руб в месяц․ Годовой доход – 540 000 руб․

• Как самозанятый: налог = 540 000 × 4 % = 21 600 руб в год (≈1 800 руб в месяц)․
• Как ИП на УСН: налог = 540 000 × 6 % = 32 400 руб в год (≈2 700 руб в месяц) + фиксированные страховые взносы (~32 000 руб в год)․
• Как физическое лицо без регистрации (НДФЛ): доход ≤ 2,4 млн → ставка 13 % → налог = 540 000 × 13 % = 70 200 руб в год․

В данном примере самозанятость оказывается наиболее выгодным вариантом․

1. Налог с дохода от сдачи квартиры в аренду платит арендодатель, независимо от того, оформлена ли сделка через агентство․
2. Самый низкий налоговый бремя – статус самозанятого (НПД) с ставкой 4 % при сдаче физлицу․
3. Если планируете значительный доход или хотите вести более формальный бизнес, рассмотрите регистрацию ИП на УСН․
4. Регистрация и уплата налога занимают минимум времени благодаря приложению «Мой налог» и личному кабинету ФНС;
5. Неуплата налога чревата штрафами, пенями и возможной уголовной ответственностью․

Соблюдая простую процедуру регистрации и своевременно уплачивая налоги, вы сможете легально получать доход от аренды, избежать проблем с налоговой и сосредоточиться на управлении своей недвижимостью․

Информация актуальна на 10 сентября 2026 года․ Перед принятием решения рекомендуется уточнить актуальные нормы в официальных источниках (Налоговый кодекс РФ, Федеральный закон № 422‑ФЗ, сайт ФНС России)․