Оформление договора дарения — популярный способ передачи недвижимости близким людям․ Однако «бесплатная» сделка часто влечет за собой налоговые последствия, о которых стороны узнают уже после регистрации перехода права․ В этой статье подробно разберем, кто и когда платит НДФЛ, какие существуют льготы для родственников, как рассчитывается налоговая база и какие расходы ждут стороны при регистрации в Росреестре․

Общее правило: доход получателя облагается НДФЛ

Согласно п․ 1 ст․ 210 Налогового кодекса РФ (НК РФ), доходами в виде имущественных прав, полученными бесплатно, являются доходы, полученные налогоплательщиком в результате безвозмездного получения имущества (доли в праве собственности на имущество)․

Таким образом, получатель подарка (одаряемый) признается налогоплательщиком по НДФЛ․ Даритель (подаритель) налога с доходов физических лиц по данной сделке не платит, так как у него не возникает дохода (он имущество отдает, а не получает)․

Важно: Ставка НДФЛ зависит от налогового статуса получателя:

• 13% — для налоговых резидентов РФ (физлиц, пребывающих в РФ не менее 183 дней за 12 месяцев)․
• 30% — для нерезидентов РФ (иностранных граждан, не соответствующих критерию резидентства)․
• 15% / 18% / 20% — прогрессивная шкала для резидентов, если сумма дохода за год превышает 5 млн руб․ (применяется к части суммы, превышающей порог)․

Главное исключение: дарение между близкими родственниками (п․ 18․1 ст․ 217 НК РФ)

Самое значимое налоговое облегчение закреплено в абзаце втором пункта 18․1 статьи 217 НК РФ․ Доходы в виде имущества, полученные по договору дарения, не облагаются налогом, если дарителем и одаряемым являются близкие родственники․

Кто считается близкими родственниками по Налоговому кодексу?

Список закрыт и исчерпывающий (п․ 18․1 ст․ 217 НК РФ, ст․ 14 СК РФ):

1. Родители и дети (в т;ч․ усыновители и усыновленные)․
2. Супруги․
3. Полнородные и неполнородные братья и сестры (имеющие общих отца или мать)․
4. Дедушки и бабушки․
5. Внуки․

Пример: Мать дарит квартиру дочери, бабушка — внуку, брат — сестре, муж — жене․ Во всех этих случаях НДФЛ не удерживается и не платится․ Одаряемый не подает декларацию 3-НДФЛ, а нотариус или регистратор не удерживает налог при регистрации сделки (если сделка нотариальна) или одаряемый сам не рассчитывает налог․

Кто НЕ входит в список (налог платится в общем порядке):

• Дяди, тети, племянники, кузены․
• Сводные братья/сестры (если нет общих родителей, налог платится; если есть общий родитель — неполнородные, налог не платится)․
• Бывшие супруги (после расторжения брака)․
• Свекра/свекровь и зять/невестка (не являются близкими родственниками по НК РФ)․
• Сожители (гражданский брак) — не признаются родственниками․
• Юридические лица (если дарит компания)․

Расчет налоговой базы для неродственников

Если даритель и одаряемый не являются близкими родственниками, налоговая база определяется по ст․ 214․7 НК РФ․

Порядок определения дохода (налоговой базы):

1. Стоимость по договору․ Стороны указывают стоимость квартиры в договоре дарения․
2. Кадастровая стоимость․ Налоговый орган сверяет стоимость по договору с кадастровой стоимостью на дату передачи имущества․
3. Правило «максимума»: Налоговая база = максимум из (стоимость по договору; 70% от кадастровой стоимости)․

Пример расчета (2026 год):

• Кадастровая стоимость квартиры: 5 000 000 руб․
• Стоимость в договоре: 4 000 000 руб․
• 70% от кадастровой: 3 500 000 руб․
• Максимум из (4 000 000; 3 500 000) = 4 000 000 руб․ — это налоговая база․
• НДФЛ (13% для резидента) = 520 000 руб․

Если в договоре указана заниженная стоимость (например, 1 000 000 руб․), налоговая база все равно будет принята равной 3 500 000 руб․ (70% от кадастровой), так как это выше договорной цены․

Налоговые вычеты для одаряемого (при последующей продаже)

Получив квартиру в дар, одаряемый становится собственником․ Если он в будущем решит ее продать, он сможет уменьшить налоговую базу по продаже за счет имущественного вычета․

Варианты вычета (ст․ 220 НК РФ):

• Вычет на приобретение (до 2 млн руб․): Расходы на приобретение квартиры в дар считаются нулевыми (денег не давали)․ Поэтому вычет «на покупку» при дарении не применяется (нет подтвержденных расходов)․
• Вычет на продажу (до 1 млн руб․): Одаряемый имеет право уменьшить доход от продажи на 1 000 000 руб․ (стандартный вычет продавца), если владел квартирой минимальный срок (обычно 5 лет, для некоторых категорий — 3 года)․
• Вычет на приобретение новой квартиры: Если одаряемый продает подаренную квартиру и покупает другую в том же или следующем налоговом периоде, он может применить вычет на покупку (до 2 млн руб․) по новой квартире․

Государственная пошлина за регистрацию перехода права

Помимо НДФЛ, стороны несут расходы за государственную регистрацию перехода права собственности в Росреестре (через МФЦ или нотариуса)․

Категория получателя	Размер госпошлины (2026 г․)	Основание
Физические лица (в т․ч․ родственники)	2 000 руб․ за один объект недвижимости	п․ 22 ч․ 1 ст․ 333․33 НК РФ
Юридические лица	22 000 руб․	п․ 22 ч․ 1 ст․ 333․33 НК РФ

Примечание: При электронной подаче документов через Госуслуги или сайт Росреестра предоставляется скидка 30% (для физлиц — 1 400 руб․)․ Оплата производится каждым получателем отдельно, если доля передается нескольким лицам․

Особенности для дарителя: НДС и налог на имущество

Обычно даритель (физлицо) не несет налоговых последствий․ Однако есть нюансы:

• НДС: Если даритель — Индивидуальный предприниматель (ИП) на общем режиме (ОСНО), дарение имущества, используемого в предпринимательской деятельности, считается реализацией и облагается НДС (ст․ 146, 154 НК РФ)․ Для физлиц, не являющихся ИП на ОСНО, НДС не возникает․
• Налог на имущество физических лиц: Обязанность платить налог на имущество переходит к одаряемому с момента государственной регистрации перехода права (п․ 2 ст․ 407 НК РФ)․ Даритель платит налог за период владения до регистрации․

Процедура уплаты НДФЛ (если нет льготы)

Если одаряемый не является близким родственником:

1. Срок уплаты: Не позднее 15 июля года, следующего за годом получения подарка (п․ 6 ст․ 228 НК РФ)․ Например, дарение оформлено в сентябре 2026 г․ — налог платить до 15 июля 2027 г․
2. Декларация 3-НДФЛ: Сдается не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения дохода․
3. Кто рассчитывает: Налогоплательщик (одаряемый) самостоятельно рассчитывает налог и сдает декларацию․ Налоговая инспекция вышлет уведомление (требование) об уплате после обработки декларации․

Риски и нюансы, о которых стоит помнить

• Обжалование сделки: Договор дарения можно оспорить в суде (например, при недееспособности дарителя, обмане, насилии, грубом недопущении)․ При отмене сделки налоговые последствия могут быть сложными (нужно восстанавливать справедливость, подавать уточненные декларации);
• Банкротство дарителя: Сделку дарения могут оспорить кредиторы дарителя в течение 3 лет (ст․ 61․2 ФЗ «Об несостоятельности (банкротстве)»), если даритель стал банкротом․ Квартира вернется в конкурсную массу․
• Залог/обременение: Нельзя подарить квартиру, находящуюся в залоге (ипотеке), без согласия банка-кредитора․
• Доля в праве общей долевой собственности: При дарении доли требуется уведомление соучастников о праве преимущественной покупки (ст․ 250 ГК РФ), иначе сделку могут оспорить․

Чек-лист: что проверить перед сделкой

1. Определить степень родства по списку ст․ 217 НК РФ (есть ли полная свобода от НДФЛ)․
2. Проверить кадастровую стоимость на сайте Росреестра (Публичная кадастровая карта) — она определит минимальную налоговую базу для неродственников․
3. Убедиться в отсутствии обременений (залог, арест, обременение в пользу третьих лиц)․
4. Подготовить пакет документов: паспорта, выписка из ЕГРН, договор дарения (в 3 экземплярах минимум), квитанция об оплате госпошлины, согласие супруга(и) дарителя (если квартира в совместной собственности), согласие органов опеки (если даритель/одаряемый несовершеннолетние или нетрудоспособные)․
5. Выбрать способ подачи: через МФЦ (бесплатно, дольше), нотариуса (быстрее, платно, нотариус проверяет законность) или онлайн через Госуслуги/Росреестр (скидка 30% на пошлину)․

Дарение квартиры близким родственникам (родители, дети, супруги, братья/сестры, дедушки/бабушки, внуки) — это самый налогово выгодный способ передачи недвижимости: НДФЛ 0%, платится только госпошлина 2 000 руб․ (или 1 400 руб․ онлайн)․

При дарении третьим лицам (дядям, тетям, друзьям, сожителям) одаряемый обязан заплатить НДФЛ (13% для резидентов) с базы, равной большей из договорной цены или 70% кадастровой стоимости․ Декларацию 3-НДФЛ сдают до 30 апреля, налог платят до 15 июля следующего года․

Грамотное оформление договора, правильная оценка стоимости и своевременная регистрация в Росреестре помогут избежать претензий ФНС и судебных споров в будущем․

---

Данная статья носит информационный характер и не является юридической консультацией․ Налоговое законодательство может меняться․ Для принятия решения по конкретной ситуации рекомендуется обратиться к квалифицированному юристу или налоговому консультанту․