Получение квартиры по наследству — это не только оформление прав собственности, но и возникновение налоговых обязательств. Ситуация усложняется, если наследников несколько (например, двое), так как права и обязанности распределяются пропорционально долям. В этой статье подробно разберем все этапы налогообложения: от уплаты госпошлины за вступление в наследство до налогов при дальнейшей продаже недвижимости, актуальных на 2026 год.

Этап вступления в наследство: Государственная пошлина

Сразу после смерти наследодателя (открытия наследства) наследники должны обратиться к нотариусу в течение 6 месяцев. Главный платеж на этом этапе — государственная пошлина за выдачу свидетельства о праве на наследство (ст. 333.24 НК РФ).

Ставки пошлины в 2026 году (зависят от степени родства):

• 0,3% (макс. 100 000 руб.), для наследников I и II очередей (дети, супруг, родители, братья/сестры, дедушки/бабушки), а также приемных детей/родителей.
• 0,6% (макс. 1 000 000 руб.) — для остальных наследников (дальние родственники, неродственники, наследники по завещанию, не входящие в I/II очереди).

Особенности для двух наследников:

1. База расчета: Стоимость квартиры определяется по рыночной или кадастровой стоимости на день смерти наследодателя. Нотариус рассчитывает пошлину на всю стоимость объекта, а затем сумма делится между наследниками пропорционально их долям (обычно 1/2 каждому, если иное не установлено законом или завещанием).
2. Оплата: Каждый наследник платит свою часть пошлины отдельно. Квитанции выдаются индивидуально.
3. Льготы: Освобождаются от пошлины: несовершеннолетние/нетрудоспособные дети наследодателя (если жили с ним), наследники, жившие в квартире на день открытия наследства и продолжающие жить там (на всю долю или часть).

Важно: По данным ФНС и судебной практики 2025–2026 гг., если наследник не знал о существовании других претендентов (например, дальних родственников), срок для вступления в наследство может быть восстановлен через суд, но налоговые обязательства возникают с момента фактического владения.

---

Владение квартирой: Налог на имущество физических лиц

Согласно п. 1 ст. 407 НК РФ, налогоплательщиками по налогу на имущество признаются владельцы недвижимости. Право собственности на наследственное имущество переходит к наследникам со дня открытия наследства (дня смерти наследодателя), а не с момента получения свидетельства нотариуса или регистрации в Росреестре (ст. 1152 ГК РФ, письмо ФНС).

Как считается налог для двух собственников:

• Долевое владение: Каждый наследник платит налог только со своей доли (обычно 1/2 кадастровой стоимости).
• Кадастровая стоимость: Налоговая база — кадастровая стоимость на 1 января налогового периода.
• Ставки: 0,1% — для квартир, комнат, домов; 0,5% — для объектов стоимостью свыше 300 млн руб. (ставка 2% применяется к отдельным категориям, для жилья обычно 0,1–0,5%).
• Вычет: Каждый наследник имеет право на имущественный вычет: 20 кв. м площади квартиры (или 10 кв. м для комнаты, 50 кв. м для дома). Вычет применяется к доле каждого.
• Льготы: Пенсионеры, инвалиды, участники ВОВ и др. категории (ст. 407 НК РФ) имеют право на полное освобождение от налога на один объект каждого вида (одну квартиру, один дом и т.д.). Если у наследника уже есть льготное имущество, он выбирает, к какому применить льготу.

Пример расчета (условный):

Квартира 60 кв. м, кадастровая стоимость 6 млн руб. Два наследника (по 1/2).

• Доля каждого: 3 млн руб. (30 кв. м).
• Вычет 20 кв. м: налогооблагаемая база = стоимость 10 кв. м (1 млн руб.).
• Налог (0,1%): 1 000 руб. в год от каждого.
• Если один наследник — пенсионер: он может применить льготу и заплатить 0 руб. Второй платит 1 000 руб.

Долги наследодателя: Наследники отвечают по долгам умершего (в т.ч. налоги на имущество, ЖКХ) в пределах стоимости полученного имущества (ст. 1175 ГК РФ). Если у умершего была задолженность по налогу на имущество за прошлые годы, она переходит к наследникам пропорционально долям.

---

Продажа унаследованной квартиры: НДФЛ (Налог на доходы физлиц)

Это самый сложный и финансово значимый этап. Правила определяются ст. 214.7, 217.1, 220 НК РФ.

Минимальный срок владения для освобождения от налога

Общее правило — 5 лет. Однако для имущества, полученного по наследству (а также по дарственному договору от близких родственников, приватизации), установлен сокращенный срок — 3 года (п. 17.1 ст. 217.1 НК РФ).

Ключевой нюанс для двух наследников (Практика 2025–2026 гг.):

Срок владения считается индивидуально для каждого наследника с момента перехода права собственности (дня смерти наследодателя).

• Если наследодатель умер более 3 лет назад — оба наследника могут продать квартиру без уплаты НДФЛ и подачи декларации 3-НДФЛ (при условии, что это их единственный доход от продажи недвижимости за год).
• Если прошло менее 3 лет — налог платит тот, чья доля продается, либо оба, если продается вся квартира.

Способы снижения налога при продаже до истечения срока (менее 3 лет)

Если продать квартиру раньше 3 лет, доход облагается НДФЛ (13% для резидентов, 30% для нерезидентов, 15/20/22% для высоких доходов по прогрессивной шкале). Есть два способа уменьшить базу:

А. Имущественный вычет на покупку (макс. 1 000 000 руб. на каждого)

• Каждый наследник имеет право на свой личный вычет в 1 млн руб.
• Вычет распределяется пропорционально доходу от продажи доли.
• Пример: Квартира продана за 10 млн руб. Доход каждого = 5 млн руб. Каждый уменьшает базу на 1 млн руб. Налогооблагаемая база каждого = 4 млн руб. Налог (13%) = 520 000 руб. от каждого.

Б. Вычет на документированные расходы наследодателя (Ст. 220 НК РФ)

Если наследодатель приобретал эту квартиру за свои деньги (не получил по наследству/дарению ранее) и у него сохранились документы (договор, чеки), наследники могут уменьшить доход на фактические расходы наследодателя на приобретение.

• Расходы распределяются между наследниками пропорционально долям.
• Этот вычет независим от лимита в 1 млн руб. и может быть более выгоден, если квартира покупалась дорого.
• Требуются оригиналы документов наследодателя.

Продажа долей vs Продажа всей квартиры

Вариант	Последствия для НДФЛ
Продажа всей квартиры одним договором (оба наследника продавцы)	Каждый указывает в декларации 3-НДФЛ свой доход (1/2 цены). Каждый применяет свой вычет (1 млн или расходы наследодателя). Налог считается отдельно.
Продажа долей отдельно (например, один выкупает у другого, или продают третьим лицам по отдельности)	Правила те же: доход = цена доли. Вычет 1 млн руб. применяется к доходу от продажи доли. Важно: при продаже доли третьему лицу у соучастника есть право преимущественной покупки (ст. 250 ГК РФ).
Один наследник выкупает долю у другого	Продавец (выкупаемый) получает доход -> платит НДФЛ (если срок < 3 лет) с вычетом. Покупатель налог не платит, но увеличивает свою долю (базу для будущей продажи).

Прогрессивная шкала НДФЛ (с 2025 года)

С 2025 года введены повышенные ставки для высоких доходов (суммарно за год):

• До 2,4 млн руб. — 13%
• 2,4 – 5 млн — 15%
• 5 – 20 млн — 18%
• 20 – 50 млн — 20%
• Свыше 50 млн — 22%

Если доход от продажи доли (минус вычет) попадает в более высокий диапазон, применяется соответствующая ставка к части суммы, превышающей порог.

---

Специфические ситуации для двух наследников

Один наследник, нерезидент РФ (или имеет двойное гражданство)

Согласно сниппетам и ст. 207 НК РФ, налоговый резидент — тот, кто находится в РФ не менее 183 дней за 12 месяцев.

• Если один из наследников — нерезидент (например, гражданин Южной Кореи с ВНЖ/РВП, не проходящий тест 183 дней), он платит НДФЛ по ставке 30% (до 2025 г.) или по прогрессивной шкале для нерезидентов (если изменят закон, на 2026 г. для нерезидентов ставка 30% на доходы от продажи недвижимости сохраняется, если нет ДНС).
• Налог на имущество для нерезидентов считается по общим правилам (ставка 0,1–0,5%), льготы пенсионерам нерезидентам не предоставляются (п. 1 ст. 407 НК РФ — льготы для налогоплательщиков, являющихся резидентами, либо по спец. соглашениям).
• Наследственная пошлина: ставка 0,3% или 0,6% определяется по степени родства, гражданство не влияет.

Квартира в ипотеке / заложенная

Если квартира в заложе у банка, продать её можно только с согласия банка. Доход от продажи распределяется: сначала погашается долг по ипотеке, остаток делится между наследниками. Налог на доход (НДФЛ) платится с полной цены продажи доли, а не с суммы, полученной на руки после погашения кредита. Вычеты (1 млн или расходы) применяются к полной цене.

Квартира сдавалась в аренду наследодателем

ФНС прояснила (2024–2025 гг.): если наследодатель сдавал квартиру в аренду и платил налог (НДФЛ или НПД), это не лишает наследников права на сокращенный срок владения (3 года) и вычеты при продаже. Арендный доход наследодателя и доход наследников от продажи, разные налоговые основания.

---

Процедура отчетности (Декларация 3-НДФЛ)

Если срок владения менее 3 лет (или 5 лет для не «льготного» имущества) и налог не равен нулю после вычетов:

1. Срок сдачи: до 30 апреля года, следующего за годом продажи (например, продажа в 2026 г. -> декларация до ).
2. Срок оплаты: до 15 июля того же года.
3. Форма: Декларация 3-НДФЛ (раздел Д, раздел Е для вычетов).
4. Подача: Каждый наследник подает свою декларацию отдельно (через ЛК ФНС, Госуслуги, налог.ру или в инспекции).
5. Документы: Договор купли-продажи, акты приема-передачи, свидетельство о праве на наследство, документы на расходы наследодателя (если применяются).

Если срок владения > 3 лет (для наследства) — декларацию сдавать не нужно, налог не платится.

---

Законодательные изменения 2025–2026 гг., о которых стоит знать

• ЕНС (Единый налоговый счет): Все налоги (имущественный, НДФЛ, госпошлины через нотариус) проходят через ЕНС. Проверяйте баланс в ЛК ФНС перед оплатой, чтобы не было переплат/недоплат.
• Переход остатков ЕНС умершего: В 2026 г. обсуждается/внедряется порядок перехода положительного баланса ЕНС умершего к наследникам (поправки в ст. 79 НК РФ). Это позволяет зачесть переплаты умершего на налоги наследников.
• Цифровой профиль недвижимости: Росреестр и ФНС интегрируют данные. Кадастровая стоимость обновляется чаще, что влияет на налог на имущество. Следите за уведомлениями в ЛК.
• Предложения по отмене налога на продажу унаследованной недвижимости: В Госдуму вносились законопроекты (упомянуты в источниках 2022 г., актуальность сохраняется) о полной отмене НДФЛ при продаже унаследованного жилья независимо от срока владения. На они не приняты в окончательном чтении, действуют общие правила (3 года / вычеты).

---

Чек-лист для двух наследников: пошаговый план

1. Оформить наследство у нотариуса (в течение 6 мес.). Уплатить госпошлину (0,3% или 0,6% от доли). Получить свидетельства.
2. Зарегистрировать право в Росреестре (через МФЦ/Госуслуги/нотариуса). Срок ~7-9 дней. Получить выписку ЕГРН.
3. Проверить задолженности наследодателя (налоги, ЖКХ, кредиты) через ЛК ФНС / судебных приставов. Погасить за счет наследственной массы.
4. Ожидать наступления 3-летнего срока от дня смерти наследодателя (если цель — продажа без налога).
5. При продаже до 3 лет: Собрать документы на расходы наследодателя (если есть), это часто выгоднее вычета 1 млн. Рассчитать предварительный налог с учетом прогрессивной шкалы.
6. Продать квартиру: Один договор (оба продавцы) или раздельно. Обязательно расписаться в акте приема-передачи с указанием цены.
7. Сдать 3-НДФЛ до 30.04 следующего года (если налог есть). Заплатить до 15.07.
8. Распределить чистую выручку после уплаты налогов и погашения долгов.

---

Налоговое бремя при наследовании квартиры двумя лицами распределяется пропорционально долям (обычно пополам). Ключевые моменты для экономии:

• Использовать сокращенный срок владения (3 года) для полного освобождения от НДФЛ при продаже.
• Если продажа раньше — максимально использовать вычет на расходы наследодателя (если документы сохранены), он часто покрывает весь доход.
• Помнить, что каждый наследник — отдельный налогоплательщик: свои декларации, свои вычеты, свои льготы (пенсионер, нерезидент).
• Своевременно платить налог на имущество с момента смерти наследодателя, чтобы не накапливать пени.

Данная статья носит информационный характер. Налоговое законодательство меняется (актуально на ). Для принятия решений по конкретной ситуации рекомендуется консультация с нотариусом или налоговым консультантом.