Мальта привлекает инвесторов своей стабильной экономикой, благоприятным климатом и относительно простой процедурой получения вида на жительство через инвестиции в недвижимость. Однако перед покупкой важно понимать, какие налоги и сборы сопровождают сделку с мальтийской недвижимостью. В данной статье подробно рассмотрены все виды налогов, связанные с приобретением, владением и продажей объектов недвижимости на Мальте, а также указаны актуальные ставки и льготы, действующие в 2026 году.

Общая характеристика налоговой системы Мальты

Налоговая система Мальты построена на принципе территориального налогообложения: резиденты без постоянного места жительства (non‑domiciled) платят налог только на доход, полученный на Мальте, либо переведённый на Мальту из-за рубежа. Для физических лиц и компаний действуют следующие основные налоги:

• Корпоративный налог – 35 % от прибыли, но при условии распределения дивидендов эффективная ставка может быть снижена до 5 % благодаря системе возврата.
• Налог на прибыль (CAP) – применяется к доходам от капитала, включая прирост стоимости недвижимости.
• НДС (VAT) – стандартная ставка 18 %, сниженные ставки 5 % и 0 % для отдельных товаров и услуг.
• Подход к налогу на недвижимость – на Мальте отсутствует ежегодный налог на владение недвижимостью (property tax). Однако существуют отдельные сборы при покупке, продаже и сдаче в аренду.

Налоги и сборы при покупке недвижимости

При приобретении объекта недвижимости покупатель обязан уплатить следующие обязательные платежи:

• Налог на передачу (transfer tax) / гербовый сбор – составляет 5 % от стоимости сделки. Этот сбор взимается независимо от того, является ли покупатель резидентом или нерезидентом Мальты.
• Нотариальные и регистрационные сборы – обычно составляют от 0,5 % до 1 % от цены объекта и покрывают услуги нотариуса, регистрацию права собственности в земельном реестре и сопутствующие административные расходы.
• Агентские комиссии – если сделка осуществляется через риэлторскую компанию, комиссия может составлять от 2 % до 5 % от цены объекта (по договорённости).

Важно отметить, что на Мальте нет ежегодного налога на недвижимость (аналогичного налогу на имущество в wielu странах ЕС). Это делает владение объектом привлекательным с точки зрения текущих расходов.

Налоги при владении недвижимостью

Поскольку ежегодный налог на имущество отсутствует, основные расходы владельца связаны с:

• Коммунальными платежами (вода, электричество, вывоз мусора).
• Обслуживанием и ремонтом (особенно для апартаментов в многоквартирных домах – плата за управление домом, condominium fees).
• Страхованием (страхование от пожара, затопления, гражданской ответственности).
• Налогом на доход от аренды – если объект сдаётся в аренду, полученный доход облагается подоходным налогом по ставке 15 % для иностранных доходов, переведённых на Мальту (фиксированная ставка для резидентов без постоянного места жительства). При этом можно вычесть расходы на обслуживание, ремонт и амортизацию.

Налоги при продаже недвижимости

При реализации объекта недвижимости продавец обязан уплатить налог на прирост капитала (capital gains tax). В зависимости от срока владения и статуса продавца применяются следующие ставки:

• Стандартная ставка – 8 % от стоимости сделки (цена продажи). Эта ставка применяется, если объект находился в собственности менее пяти лет.
• Сниженная ставка – от 5 % до 8 % в зависимости от продолжительности владения:
  • 5 лет и более – ставка может быть снижена до 5 %.
  • Менее 5 лет – применяется полная ставка 8 %.
• Освобождение от налога – если продажа осуществляется в рамках программы получения ВНЖ/ПМЖ за инвестиции в недвижимость и объект был основным местом проживания продавца в течение минимум двух лет, возможны дополнительные льготы (необходимо уточнять у налогового консультанта).

При расчёте налога на прирост капитала учитывается разница между ценой продажи и ценой приобретения (с учётом инфляционной корректировки, если таковая применяется), а также допустимые вычеты (затраты на ремонт, улучшение объекта, агентские комиссии при продаже).

Особенности налогообложения для резидентов без постоянного места жительства (non‑domiciled)

Для лиц, получивших статус резидента Мальты без постоянного места жительства (например, через программу «Global Residence Programme» или инвестиции в недвижимость), действуют специальные правила:

• Налог уплачивается только на доход, полученный на Мальте, либо на доход, переведённый на Мальту из-за рубежа.
• Доход от аренды недвижимости, расположенной на Мальте, считается мальтийским источником и облагается по фиксированной ставке 15 % (при условии, что доход переводится на Мальту).
• Прирост стоимости недвижимости (капитальный gain) также подлежит налогообложению по ставкам, указанным в разделе 4, если объект расположен на Мальте.

Практические рекомендации для инвесторов

1. Планируйте бюджет с учётом всех сборов – помимо цены объекта добавьте 5 % гербовый сбор, нотариальные и регистрационные расходы (≈0,5‑1 %), а также возможные агентские комиссии.
2. Определите стратегию владения – если планируете сдавать недвижимость в аренду, учтите налог на доход от аренды (15 % для переведённых доходов) и возможность вычета расходов.
3. Срок владения влияет на налог при продаже – при удержании объекта более пяти лет можно рассчитывать на сниженную ставку налога на прирост капитала (до 5 %).
4. Консультируйтесь с местным налоговым Advisor – Maltese tax legislation может изменяться, а индивидуальные обстоятельства (например, наличие других источников дохода, статус резидента) влияют наю налоговую нагрузку.
5. Следите за изменениями в законодательстве – в 2026 году обсуждались возможные корректировки ставки гербového сбора и введение целевых льгот для инвесторов в исторические здания; актуальную информацию лучше получать из официальных источников (Malta Inland Revenue Department, MFSA).

Налог на недвижимость на Мальте в традиционном понимании ежегодного платежа за владение отсутствует, что делает юрисдикцию привлекательной для долгосрочных инвестиций. Основные налоговые обязательства связаны с:

• гербовым сбором при покупке (5 % от стоимости сделки);
• налогом на доход от аренды (15 % для переведённых доходов);
• налогом на прирост капитала при продаже (от 5 % до 8 % в зависимости от срока владения).

Понимание этих правил и правильное планирование позволяют минимизировать налоговую нагрузку и максимизировать доход от инвестиций в мальтийскую недвижимость. При принятии решения о покупке рекомендуется провести детальный финансовый анализ с учётом всех перечисленных платежей и, при необходимости, привлечь квалифицированного налогового консультанта, знакомого с местным законодательством.