Сдача жилого помещения в наём – один из самых популярных способов получения дополнительного дохода. Однако любой доход от аренды облагается налогами, и важно знать, какой именно налог применяется, как его рассчитывать и какие возможности существуют для легального снижения налоговой нагрузки. В данной статье подробно рассматриваются актуальные ставки и правила налогообложения доходов от найма жилья в Российской Федерации на 2026 год.

Какие налоги уплачиваются при сдаче квартиры в аренду?

В зависимости от статуса арендодателя применяются разные налоги:

• НДФЛ (налог на доходы физических лиц) – стандартная ставка 13 % от полученного дохода. Если годовой доход превышает 5 млн руб., ставка увеличивается до 15 % (п. 2 ст. 224 НК РФ).
• Налог на профессиональный доход (самозанятых) – ставка 4 % при работе с физическими лицами и 6 % при работе с юридическими лицами/ИП. Доступно только если годовой доход не превышает 2,4 млн руб. (ст. 2 Федерального закона № 422‑ФЗ).
• Единый налог на вменённый доход (ЕНВД) – отменён с 1 января 2021 г., поэтому сейчас не применяется.
• Патентная система налогообложения (ПСН) – возможна для индивидуальных предпринимателей, занимающихся сдачей жилья в наём, если вид деятельности включён в перечень патентных видов (например, «сдача внаём жилых помещений»). Ставка патента фиксирована и зависит от региона.

Для большинства физических лиц, не зарегистрированных как ИП или самозанятые, актуальным остаётся НДФЛ 13 %.

---

Как рассчитывается налог при сдаче квартиры в аренду?

Расчёт производится по следующей формуле:

Налог = Доход за период × Ставка налога

Где:

Доход за период – сумма арендной платы, указанная в договоре найма, за вычетом возможных вычетов (например, возмещение расходов на коммунальные услуги, если они оплачиваются арендодателем).
Ставка налога – зависит от выбранного режима налогообложения (см. пункт 1).

Пример расчёта для физического лица (НДФЛ 13 %)
Арендная плата – 30 000 руб. в месяц. Договор заключён на 12 месяцев.

Годовой доход = 30 000 × 12 = 360 000 руб.
Налог = 360 000 × 0,13 = 46 800 руб.

Пример расчёта для самозанятого (ставка 4 %)
Те же условия: арендная плата 30 000 руб./мес., годовая сумма 360 000 руб.

Налог = 360 000 × 0,04 = 14 400 руб.
Экономия по сравнению с НДФЛ составляет 32 400 руб. в год.

Обратите внимание, что самозанятый может применять ставку 4 % только при работе с физическими лицами. Если арендатор – юридическое лицо или ИП, ставка увеличивается до 6 %.

Когда и как уплачивать налог?
Сроки уплаты зависят от выбранного режима:

НДФЛ – налог удерживается источником выплаты (арендодателем) и перечисляется в бюджет не позднее дня выплаты дохода; Если арендодатель не является налоговым агентом (например, сдаёт жильё сам), он обязан самостоятельно рассчитать и уплатить налог в виде авансовых платежей (не позднее 30‑го числа месяца, следующего за отчётным кварталом) и подать декларацию 3‑НДФЛ до 30 апреля года, следующего за отчётным.
Налог на профессиональный доход – уплачивается автоматически через приложение «Мой налог» (или личный кабинет налогоплательщика) не позднее 25‑го числа месяца, следующего за отчётным. Налог рассчитывается приложением на основе введённых доходов.
Патентная система – стоимость патента оплачивается единовременно перед началом действия патента (обычно на год).

Неуплата или несвоевременная уплата налога влечёт начисление пени (1/300 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день просрочки) и штрафа (20 % от суммы неуплаченного налога, но не менее 40 000 руб.).

Способы легального снижения налоговой нагрузки
Снизить сумму налога можно, используя следующие законные методы:

Выбор оптимального налогового режима – если годовой доход не превышает 2,4 млн руб., регистрация как самозанятого обычно выгоднее (4 % вместо 13 %).
Вычеты по НДФЛ – можно уменьшить облагаемый доход на документированные расходы, связанные с содержанием жилья (ремонт, коммунальные платежи, оплата услуг управляющей компании, страхование и т.д.), если они не возмещаются арендатором.
Договор найма с указанием коммунальных платежей отдельно – если арендатор оплачивает коммунальные услуги самостоятельно, они не включаются в доход арендодателя и, соответственно, не облагаются налогом.
Использование патентной системы – в некоторых регионах стоимость патента на сдачу жилья может быть ниже суммы налога по НДФЛ при определённом уровне дохода.
Разделение собственности – при совместной собственности каждый собственник декларирует свою долю дохода, что может позволить остаться в пределах льготных порогов (например, каждый собственник получает менее 2,4 млн руб. и может применять самозанятость).

Важно помнить, что любые действия по оптимизации налогов должны быть документально подтверждены и соответствовать требованиям Налогового кодекса РФ.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли не платить налог, если сдавать квартиру менее 11 месяцев в году?
Нет. Срок аренды не влияет на обязанность уплачивать налог. Налог возникает с момента получения первого дохода от найма.
Нужно ли регистрировать договор найма в налоговой инспекции?
Регистрация договора не требуется, но арендодатель должен уведомить налоговый орган о начале деятельности (например, при постановке на учёт как самозанятый или ИП). При сдаче жилья физическим лицом достаточно отразить доход в декларации 3‑НДФЛ.
Можно ли совмещать статусы самозанятого и ИП?
Да, физическое лицо может одновременно быть ИП и применять режим самозанятости для отдельных видов деятельности, если доход от каждого вида не превышает установленные лимиты.
Как учитывать коммунальные платежи, если они включены в арендную плату?
Если коммунальные услуги оплачивает арендодатель и их стоимость включена в арендную плату, то вся сумма считается доходом и облагается налогом. Если арендатор оплачивает коммунальные платежи отдельно, они не включаются в доход арендодателя.


Налог за найм жилья в России зависит от выбранного налогового режима и уровня дохода:

Для большинства физических лиц – НДФЛ 13 % (или 15 % при доходе > 5 млн руб.).
Для самозанятых – 4 % (с физическими лицами) или 6 % (с юрлицами/ИП) при условии годового дохода ≤ 2,4 млн руб.
Для ИП – возможна патентная система или упрощённая система налогообложения (УСН) с ставками 6 % («доход») или 15 % («доход минус расходы»).

Правильный расчёт и своевременная уплата налога позволяют избежать штрафов и пени, а грамотный выбор режима налогообложения и использование законных вычетов помогут существенно снизить налоговую нагрузку.
Если у вас остались вопросы по конкретной ситуации (например, расчёт налога при совместной собственности или при сдаче комнаты в общежитии), рекомендуется обратиться к квалифицированному налоговому консультанту или воспользоваться сервисами «КонсультантПлюс», «Гарант» или официальными разъяснениями ФНС России.