Продажа недвижимости в России облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) в случае, если срок владения объектом меньше установленного минимального периода владения (МСП). Ниже подробно рассмотрены правила, которые действовали в 2021 году и актуальны на сегодняшний день .
Общие правила налогообложения при продаже недвижимости
- Налоговая ставка – 13 % от налоговой базы.
- Налоговая база определяется как разница между ценой продажи и документально подтверждёнными расходами на приобретение и улучшение объекта (или стандартным вычетом в размере 1 000 000 руб., если расходы не подтверждены).
- Если цена продажи ниже 70 % кадастровой стоимости объекта, налоговая база может быть увеличена до этого уровня (п. 3 ст. 214 НК РФ).
- Декларация по форме 3‑НДФЛ подаётся не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи; уплата налога – не позднее 15 июля того же года.
Срок владения и льготный период (МСП)
Минимальный срок владения, после которого налог не уплачивается, зависит от способа приобретения объекта и даты его приобретения:
- Общее правило – 5 лет для недвижимости, приобретённой после .
- Сокращённый срок – 3 года действует, если объект был:
- получен по наследству;
- получен в дар;
- приобретён в результате приватизации;
- является единственным жильём taxpayer (независимо от способа приобретения).
- Для недвижимости, приобретённой до , МСП составляет 3 года независимо от способа приобретения.
Таким образом, при продаже квартиры в 2021 году необходимо определить, когда она была приобретена и каким образом.
Как определить, нужно ли платить налог за продажу квартиры, купленной в 2021 году
Поскольку квартира была приобретена в 2021 году (после ), применяется общее правило – минимальный срок владения 5 лет. Следовательно:
- Если квартира продана до истечения пяти лет с момента её приобретения (то есть в 2021‑2025 гг.), налог подлежит уплате.
- Если продажа состоялась после пяти лет владения (то есть не ранее 2026 года), налог не уплачивается (при условии, что квартира не является единственным жильём и не получена по наследству/дарению).
Поскольку сегодняшняя дата – , квартира, купленная в 2021 году, уже находится в собственности более пяти лет. Поэтому, если продажа состоялась в 2026 году или позже, налог не платится. Если же продажа произошла в 2021‑2025 гг., налог необходимо рассчитать и уплатить.
Расчёт налоговой базы и налога
Определение дохода от продажи
Доход = цена продажи (указанная в договоре купли‑продажи).
Выбор способа уменьшения дохода
- Документированные расходы – сумма фактических затрат на покупку (цена по договору, государственная пошлина, регистрационный сбор, затраты на ремонт и улучшение, подтверждённые чеками и договорами подряда).
- Стандартный вычет – фиксированная сумма 1 000 000 руб., если расходы не подтверждены документально.
Налоговая база = Доход – Выбор (документированные расходы ИЛИ стандартный вычет).
Корректировка по кадастровой стоимости
Если цена продажи меньше 70 % кадастровой стоимости** объекта, налоговая база увеличивается до 70 % кадастровой стоимости (п. 3 ст. 214 НК РФ).
Налог
Налог = Налоговая база × 13 %.
Пример расчёта
Квартира куплена в 2021 году за 4 000 000 руб., продана в 2023 году за 5 500 000 руб. Расходы на ремонт подтверждены на 300 000 руб.
- Доход = 5 500 000 руб.
- Документированные расходы = 4 000 000 + 300 000 = 4 300 000 руб.
- Налоговая база = 5 500 000 − 4 300 000 = 1 200 000 руб.
- Налог = 1 200 000 × 0,13 = 156 000 руб.
Если бы расходы не были подтверждены, применялся бы стандартный вычет 1 000 000 руб.:
- Налоговая база = 5 500 000 − 1 000 000 = 4 500 000 руб.
- Налог = 4 500 000 × 0,13 = 585 000 руб.
Особенности, влияющие на срок владения
Единственное жильё
Если квартира является единственным жильём taxpayer на момент продажи, минимальный срок владения сокращается до 3 лет независимо от способа приобретения и даты покупки. В этом случае, если квартира куплена в 2021 году и продана в 2024 году, налог не уплачивается.
Наследование и дарение
Получение квартиры по наследству или в дар также даёт право на 3‑летний льготный период, даже если объект приобретён после .
Изменения в законодательстве (предложения Минфина)
В 2024‑2025 гг. Минфин РФ обсуждал возможные изменения:
- Объединение доходов от продажи недвижимости с заработной платой и другими регулярными доходами для расчёта НДФЛ (пока не принято).
- Отмена налога на доход от продажи недвижимости, полученной в наследство (пока находится в стадии обсуждения).
На момент написания статьи эти предложения не вошли в силу, поэтому действуют правила, описанные выше.
Порядок уплаты налога
- Собрать документы: договор купли‑продажи (приобретения), договор продажи, подтверждающие расходы (чеки, договора подряда, акты приёма‑передачи), выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости.
- Заполнить декларацию 3‑НДФЛ (раздел 2 – доходы от продажи имущества).
- Подать декларацию в налоговую инспекцию по месту жительства не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи.
- Уплатить налог не позднее 15 июля того же года (можно через онлайн‑сервис ФНС, банковский перевод или в кассу налоговой).
- Получить подтверждение уплаты (копию платежного поручения или выписку из личного кабинета налогоплательщика).
- Для квартиры, приобретённой в 2021 году, общий минимальный срок владения составляет 5 лет (если не применяются льготы: единственное жильё, наследство, дарение, приватизация).
- Если продажа состоялась до истечения пяти лет (2021‑2025 гг.), налог НДФЛ 13 % подлежит уплате; после пяти лет (с 2026 года) налог не платится, за исключением случаев, когда квартира является единственным жильём или получена по наследству/дарению.
- Налоговая база определяется как цена продажи минус документально подтверждённые расходы или стандартный вычет 1 000 000 руб., с возможной корректировкой до 70 % кадастровой стоимости.
- Декларация 3‑НДФЛ подаётся до 30 апреля следующего года, уплата – до 15 июля.
- Следите за возможными изменениями в законодательстве (предложения Минфина), однако на сегодняшний день описанные выше правила остаются актуальными.
Соблюдение указанных процедур позволит избежать штрафов и пенсий, а также корректно исполнить налоговые обязательства при продаже недвижимости.