Продажа недвижимости – одна из самых частых операций, сопровождающихся налоговыми последствиями. В России доход от реализации квартиры, дома, дачи или другого объекта недвижимости облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Однако существует ряд условий, при которых налог уплачивать не требуется. Ниже подробно разберём, когда и как рассчитывать налог, какие документы подавать и какие льготы действуют в 2025‑2026 годах.

Основные положения НК РФ о налогообложении дохода от продажи недвижимости

• Доход от продажи квартиры считается налогооблагаемым, если объект находился в собственности менее минимального срока владения.
• С 1 января 2025 года минимальный срок владения увеличен с трёх до пяти лет для большинства объектов недвижимости (квартиры, дома, дачи, комнаты). Для объектов, полученных по наследству или в качестве дара от близких родственников, срок остаётся трёхлетним.
• Если срок владения превышает установленный минимум, доход от продажи освобождается от НДФЛ независимо от суммы сделки.
• При продаже до истечения минимального срока налог рассчитывается по ставке 13 % от полученной прибыли (разницы между ценой продажи и ценой приобретения, учтённой с учётом расходов на улучшение и государственные пошлины).
• С 2025 года введён прогрессивный масштаб налогообложения доходов от продажи недвижимости:
  • до 2 400 000 руб. – 13 %;
  • от 2 400 001 до 5 000 000 руб. – 15 %;
  • свыше 5 000 000 руб. – 18 %.

Когда налог платить не нужно?

Освобождение от НДФЛ возможно в следующих случаях:

1. Собственность более пяти лет (или более трёх лет для наследства/дара). Пример: квартира куплена в марте 2020 года, продана в апреле 2026 года – налог не уплачивается.
2. Продажа по цене, не превышающей сумму приобретения (т.е. отсутствие прибыли). Если вы купили квартиру за 4 000 000 руб. и продали её за ту же сумму, налоговая база равна нулю.
3. Продажа объекта стоимостью до 1 000 000 руб. (при условии, что объект находился в собственности менее пяти лет). Данная льгота действует для объектов, приобретённых после 1 января 2021 года.
4. Использование вычета на приобретение жилья (если вы ранее не воспользовались правом на имущественный вычет при покупке первого жилья). Вычет уменьшает налогооблагаемую базу, но не освобождает от уплаты налога полностью.

Как рассчитать налог при продаже до истечения срока владения?

Формула расчёта:

Налог = (Цена продажи – Цена покупки – Расходы на улучшение – Государственные пошлины) × Ставка НДФЛ

Где:

Цена продажи – сумма, указанная в договоре купли‑продажи.
Цена покупки – сумма, указанная в договоре при приобретении объекта (включая государственные пошлины и регистрационный сбор).
Расходы на улучшение – документально подтверждённые затраты на ремонт, реконструкцию, установку инженерных систем и т.п., которые увеличивают стоимость объекта.
Ставка НДФЛ – зависит от величины налогооблагаемой базы и применяемого прогрессивного масштаба (см. выше).

Пример расчёта (2025 год)
Иван купил квартиру в январе 2023 года за 6 000 000 руб. В декабре 2025 года он продал её за 7 500 000 руб. За время владения он провёл ремонт на сумму 300 000 руб. (чеки и акты выполненных работ сохранены).

Прибыль = 7 500 000 – 6 000 000 – 300 000 = 1 200 000 руб.
Поскольку прибыль не превышает 2 400 000 руб., применяется ставка 13 %.
Налог = 1 200 000 × 0,13 = 156 000 руб.

Иван обязан уплатить 156 000 руб. НДФЛ и подать декларацию 3‑НДФЛ.
Подача декларации 3‑НДФЛ
После продажи недвижимости, если налог подлежит уплате, необходимо:

Заполнить декларацию формы 3‑НДФЛ за год, в котором состоялась сделка.
Указать в разделе «Доходы от продажи имущества» полученную сумму, расходы на приобретение и улучшение, а также рассчитанный налог.
Подать декларацию в налоговую инспекцию не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи.
Уплатить налог не позднее 15 июля* того же года* (например, за продажу в 2025 году – до 15 июля 2026 года).


Подача декларации возможна:

Через личный кабинет на сайте ФНС России (https://nalog.ru).
На бумажном носителе в отделение налоговой инспекции по месту жительства.
Через authorised посредника (бухгалтерскую фирму, налогового консультанта).

Особенности для разных категорий продавцов
Пенсионеры и инвалиды
Для пенсионеров и инвалидов действуют те же правила, что и для остальных граждан. Однако если объект недвижимости был получен в качестве социальной выплаты или по программе поддержки, срок владения может считаться с момента получения выплаты.
Собственники, получившие квартиру по наследству или в дар
Если квартира получена по наследству или в дар от близких родственников (родители, дети, супруги, братья/сёстры, дедушки/бабушки), минимальный срок владения составляет три года. После этого периода налог не уплачивается независимо от суммы сделки.
Инвесторы, сдающие квартиру в аренду перед продажей
Доход от аренды облагается отдельно (НДФЛ по ставке 13 % или прогрессивной шкале, если сумма превышает пороги). При продаже квартиры учитывается только разница между ценой продажи и ценой приобретения (с учётом расходов на улучшение). Арендный доход не уменьшает налоговую базу при продаже.
Что делать, если вы не уверены, нужно ли платить налог?

Определите дату регистрации права собственности (выписка из ЕГРН).
Сравните её с датой продажи. Если разница ≥ 5 лет (или ≥ 3 лет для наследства/дара) – налог не платится.
Если срок меньше, соберите документы:

Договор купли‑продажи при покупке;
Договор купли‑продажи при продаже;
Чеки и акты на ремонт/улучшение (если были);
Выписку из банка о получении средств (подтверждает факт оплаты).


Рассчитайте налоговую базу по формуле выше.
Если база положительна – заполните декларацию 3‑НДФЛ и уплатите налог в установленные сроки.
Если база равна нулю или отрицательна – декларация подавать не требуется (но можно подать нулевую декларацию для подтверждения факта отсутствия налога).

Полезные ссылки и ресурсы

Налоговый кодекс РФ, ст. 208, 210, 217.1 – регулируют налогообложение доходов от продажи недвижимости.
Официальный сайт ФНС России – раздел «Декларация 3‑НДФЛ» (https://nalog.ru/ndfl/).
Сервис «Личный кабинет налогоплательщика» – онлайн‑заполнение и отправка декларации.
Консультации юристов и налоговых консультантов (бесплатные горячие линии региональных налоговых органов).

При продаже квартиры необходимость уплаты подоходного налога зависит от двух ключевых факторов:

Соблюдения минимального срока владения (5 лет для большинства случаев, 3 года – для наследства/дара).
Наличия прибыли от сделки (разницы между ценой продажи и ценой приобретения с учётом расходов на улучшение).

Если срок владения превышает установленный минимум или прибыли нет – налог не платится. В противном случае рассчитывайте налог по ставке 13 % или по прогрессивной шкале (с 2025 года), заполняйте декларацию 3‑НДФЛ и уплачивайте налог до 15 июля следующего года.
Соблюдение этих правил позволит избежать штрафов и недоразумений с налоговыми органами, а также грамотно спланировать финансовые операции с недвижимостью.