Тема налогообложения сделок с недвижимостью традиционно вызывает много вопросов. В заголовке вашего запроса упоминается «налог при покупке», однако в российском налоговом законодательстве прямого налога на покупку жилья для физических лиц не существует (за исключением НДС в цене новой квартиры у застройщика, который платит продавец).

Речь почти всегда идет о НДФЛ при продаже объекта, который находится в собственности менее минимального срока (3 или 5 лет), а также о налоговом вычете при покупке, который может получить покупатель. Ниже подробный разбор правил, актуальных для 2025–2026 годов.

Минимальные сроки владения для освобождения от НДФЛ

Согласно ст. 217.1 Налогового кодекса РФ, с 2016 года установлены два основных порога сроков владения, после которых продажа освобождается от налога и подачи декларации:

• 3 года — применяется к единственному жилью (квартире, доле, дому, комнате), если продавец не владел другой недвижимостью на момент продажи (или приобрел вторую в течение 90 дней до продажи первой). А также к недвижимости, полученной:
  • по наследству;
  • в дар от близких родственников;
  • в результате приватизации;
  • по договору ренты/пожизненного содержания.
• 5 лет — во всех остальных случаях (покупка за свои средства, дарение от сторонних лиц, обмен, строительство, второе и последующее жилье).

Важно: Срок считается от даты государственной регистрации права (записи в ЕГРН/ЕГРП), а не от подписания договора или оплаты.

Если срок владения менее 3 лет (или 5 лет): как считать налог

Если минимальный срок не наступил, продавец, налоговый резидент РФ — обязан уплатить НДФЛ с дохода от продажи. Ставка зависит от суммы годовых доходов:

• 13% — на доход до 5 млн руб. в год;
• 15% — на часть дохода от 5 до 20 млн руб.;
• 18% — на часть дохода от 20 до 50 млн руб. (актуально с 2025 года);
• 20% — на часть дохода свыше 50 млн руб. (актуально с 2025 года).

Нерезиденты платят 30% (с 2025 года — по шкале 13–20% при наличии ВНЖ/РВП и налогового резидентства по ДКА).

Способы уменьшения налоговой базы (ст. 220 НК РФ)

Продавец имеет право выбрать один из вариантов (нельзя комбинировать для одного объекта):

1. Имущественный вычет 250 000 руб. (для жилья) или 1 000 000 руб. (если объект получен в дар/наследство от неблизких родственников и срок < 5 лет, вычет 1 млн не дается, только 250 тыс., уточняйте в ФНС, практика меняется). Стандартный вычет на продажу жилья, 250 000 руб.
2. Документально подтвержденные расходы на покупку/строительство (цена в договоре, комиссии риелторов, нотариусы, регистрация, материалы при строительстве). Это выгоднее, если сохранены чеки и договоры.

Формула: Налог = (Цена продажи – Вычет/Расходы) × Ставка НДФЛ.

Ограничение по кадастровой стоимости (п. 2 ст. 217.1 НК РФ)

Если в договоре указана цена ниже 70% от кадастровой стоимости на дату продажи, налоговая база определяется исходя из 70% от кадастровой стоимости. Вычеты (250 тыс. или расходы) применяются к этой скорректированной базе.

Особенности 2025–2026 годов: прогрессивная шкала

С 1 января 2025 года введены повышенные ставки НДФЛ для высокодоходных граждан. При продаже дорогой недвижимости (например, элитной квартиры в Москве/СПб) доход от сделки может «перекинуть» продавца в более высокую налоговую квоту.

Пример расчета на 2026 год:

• Продана квартира за 15 млн руб. (владелец < 3 лет, это не единственное жилье).
• Расходов нет, берем вычет 250 000 руб.
• База = 14 750 000 руб.
• Налог: (5 000 000 × 13%) + (10 000 000 × 15%) = 650 000 + 1 500 000 = 2 150 000 руб. (упрощенно, без учета других доходов года).

Нюансы начала счета срока владения

Момент возникновения права собственности (старт отсчета 3/5 лет) зависит от основания приобретения:

«Единственное жилье» и правило 90 дней

Чтобы применить 3-летний срок, квартира должна быть единственной на момент продажи.

• Если у вас было 2 квартиры, вы продали одну — для второй счет 3 лет начнется только после продажи первой.
• Лайфхак 90 дней: Если вы купили вторую квартиру, у вас есть 90 дней, чтобы продать первую и все равно применить к ней 3-летний срок (как к «единственной» на момент продажи).

Налоговый вычет при ПОКУПКЕ (ответ на «налог при покупке»)

Хотя налога на покупку нет, государство возвращает часть потраченных денег — имущественный вычет на приобретение жилья (ст. 220 НК РФ).

Параметры вычета (актуально с 2024 года):

• Максимальная база вычета: 2 000 000 руб. (возврат 13% = 260 000 руб.).
• Вычет на проценты по ипотеке: до 3 000 000 руб. уплаченных процентов (возврат до 390 000 руб.).
• Общий лимит возврата по одному налогоплательщику — 260 000 руб. (основной) + 390 000 руб. (проценты) = 650 000 руб. за жизнь.
• Вычет можно получить многократно до исчерпания лимита 2 млн руб. (например, купили комнату, потом квартиру).

Условия получения:

1. Налоговый резидент РФ (183 дня в году).
2. Официальный доход, с которого удержан НДФЛ 13% (зарплата, доходы от ИП на ОСНО и т.д.).
3. Объект — жилое помещение (квартира, дом, комната, доля) в РФ. Земельные участки и гаражи — НЕ дают вычет на покупку (только на продажу).
4. Сделка не между взаимозависимыми лицами (родственники, учредители одной компании).

Сроки и порядок оформления (с 2024 года — упрощенно):

• Подача декларации 3-НДФЛ — до 30 апреля года, следующего за годом покупки (например, купили в 2025 — сдаем до ).
• С 2024 года: можно подать предзаполненную декларацию через ЛК ФНС / Госуслуги, приложив сканы договора и чеков. Справка 2-НДФЛ от работодателя запрашивается автоматически.
• Возврат средств — в течение 1 месяца после камеральной проверки (до 3 месяцев).

Продажа доли и комнат

Правила те же: сроки 3/5 лет, вычет 250 000 руб. на продажу (на одного продавца). Если доля продается вместе с другими совладельцами по одному договору — вычет 250 000 руб. делится пропорционально долям. Если отдельными договорами, каждый получает свой вычет 250 000 руб.

Ответственность за неуплату

• Штраф за несдачу 3-НДФЛ: 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки (мин. 1000 руб., макс. 30%).
• Штраф за неуплату налога: 20% от суммы (40% — если умысел).
• Пени: начисляются за каждый день просрочки по ключевой ставке ЦБ / 300.

Пошаговая инструкция: что делать, если продаете квартиру < 3 лет

1. Определите срок владения по выписке из ЕГРН.
2. Оцените цену продажи относительно 70% от кадастровой стоимости.
3. Соберите документы на расходы (договор покупки, чеки на ремонт/строительство/мебель — только если в договоре ДКП/ДДУ нет цены или она ниже реальных затрат, но суды часто требуют прямую связь расходов с объектом). Лучше всего работает цена в договоре покупки.
4. Рассчитайте базу: max(Цена договора, 70% Кад.стоимости) – max(250 000, Расходы).
5. Рассчитайте налог по прогрессивной шкале (13/15/18/20%).
6. Сдайте декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года.
7. Заплатите налог до 15 июля того же года.

Частые ошибки и мифы

• Миф: «Если в договоре напишу 1 млн руб., налога не будет». Реальность: ФНС пересчитает по 70% кадастровки + штрафы/пени.
• Миф: «Подарил жене — срок сбрасывается». Реальность: При дарении близкому родственнику срок 3 года сохраняется для донора (если он продаст) или начинается у_donee_ (если donee продаст — 3 года от регистрации дарения).
• Ошибка: Не сдавать декларацию, если налог 0 (база съедена вычетом). Правило: Декларацию 3-НДФЛ сдают всегда, если срок владения < минимума, даже если платить нечего. Исключение — продажа после истечения срока (3/5 лет): декларация не нужна.

Продажа недвижимости, находящейся в собственности менее 3 лет (или 5 лет), влечет за собой обязанность рассчитать и уплатить НДФЛ, а также сдать декларацию 3-НДФЛ. Ключевые моменты для 2025–2026 годов:

• Прогрессивная шкала ставок (13–20%) может существенно увеличить налог при продаже дорогого жилья.
• Всегда сверяйте цену договора с 70% от кадастровой стоимости.
• Сохраняйте все документы на покупку — они дают право на вычет расходов, который часто выгоднее фиксированных 250 000 руб.
• Покупатель не платит налог, но получает право на вычет до 260 000 руб. (+ 390 000 руб. по ипотеке) — не забудьте оформить его в установленные сроки.

Данная статья носит информационный характер. Налоговое законодательство меняется, судебная практика уточняет нормы. Для принятия решения по конкретной сделке рекомендуется консультация с профессиональным налоговым консультантом или юристом.