Продажа недвижимости, расположенной на территории Российской Федерации, лицами, не являющимися налоговыми резидентами РФ, имеет свою специфику. Главное отличие — в налоговой ставке и наборе доступных вычетов. Однако с 2019 года законодательство существенно выровняло права резидентов и нерезидентов в части освобождения от налога при длительном владении. В этой статье подробно разберем актуальные правила 2026 года: ставки НДФЛ, минимальные сроки владения, способы уменьшить налоговую базу, порядок подачи декларации и оплаты налога.

Кто считается налоговым нерезидентом?

Согласно п. 2 ст. 207 НК РФ, налоговыми резидентами РФ признаются физические лица, фактически находящиеся в России не менее 183 календарных дней в течение последовательных 12 месяцев.

• Нерезидент: гражданин РФ, проживающий за границей более 183 дней за последний год, или иностранец/лицо без гражданства, не выполняющее условие 183 дней.
• Важно: Гражданство не определяет налоговый статус. Решающую роль играет только факт физического пребывания.

Статус определяется на дату получения дохода (дату передачи имущества по акту приема-передачи или дату регистрации перехода права в ЕГРН — в зависимости от условий договора).

Налоговые ставки НДФЛ для нерезидентов

Общим правилом для нерезидентов является ставка 30% (п. 3 ст. 224 НК РФ). Она применяется к доходам от продажи недвижимости, если не выполнены условия для освобождения от налога (см. раздел 3);

Категория налогоплательщика	Ставка НДФЛ (общее правило)	Ставка при выполнении срока владения (освобождение)
Нерезидент	30%	0% (освобождение по ст. 217.1 НК РФ)
Резидент (до 2025 г.)	13%	0%
Резидент (с 2025 г., прогрессивная шкала)	13% – 22% (в зависимости от суммы дохода)	0%

Ключевой момент: Положения об освобождении от НДФЛ (п. 17.1 ст. 217 НК РФ, ст. 217.1 НК РФ) применяются независимо от налогового статуса. Нерезидент имеет право не платить налог при продаже, если имущество находилось в собственности минимальный предельный срок.

Освобождение от налога: Минимальные сроки владения (2026 год)

Если срок владения недвижимостью на дату продажи превышает установленный законом предел, налоговая база признается равной нулю. НДФЛ не удерживается и не уплачивается, декларацию 3-НДФЛ сдавать не нужно (с 2021 г; по итогам продажи имущества, владенного более макс. срока).

Срок 5 лет — общее правило

Применяется к большинству объектов:

• Квартиры, комнаты, дома, дачи, гаражи, машино-места, земельные участки, апартаменты, коммерческая недвижимость.
• Приобретенные в общей долевой собственности (если доля продается целиком).

Срок 3 года — исключения (п. 17.1 ст. 217 НК РФ)

Нерезидент может продать без налога через 3 года, если недвижимость получена:

1. В порядке наследования.
2. По договору дарения от близких родственников (супруг, родители, дети, усыновители/усыновленные, братья/сестры, дедушки/бабушки, внуки).
3. В результате приватизации жилого помещения.
4. По договору ренты (пожизненного содержания с иждивением).
5. В рамках раздельного разделения имущества супругов (если имущество было общей совместной собственностью).
6. Жилое помещение (дом, квартира, комната), являющееся единственным жилым помещением налогоплательщика в РФ на момент продажи (владеет им более 3 лет и не имеет другой жилья в собственности).

Важно для нерезидентов: Правило «единственного жилья» (3 года) работает, даже если у вас есть недвижимость за границей. Учет ведется только по объектам на территории РФ.

Как уменьшить налог, если срок владения не истек?

Если минимальный срок владения (3 или 5 лет) не выполнен, нерезидент обязан заплатить НДФЛ 30%. Однако налоговую базу (доход от продажи) можно уменьшить.

Вариант А: Документально подтвержденные расходы на приобретение (ст. 220 НК РФ)

С 2019 года (ФЗ от № 265) нерезидентам предоставлено право уменьшить доход от продажи на документально подтвержденные расходы на приобретение этого имущества (п. 2 п. 1 ст; 220 НК РФ).

• Что включается: цена покупки по договору, комиссия риелтору/нотариусу при покупке, госпошлины, расходы на ремонт/капитальный ремонт (если есть чеки и договоры), проценты по ипотеке (в пределах 390 тыс. руб. за весь срок кредита — уточняйте актуальные лимиты).
• Требование: Расходы должны быть подтверждены первичными документами (договоры, чеки, квитанции, выписки со счета). Без документов вычет не дадут.
• Формула: Налоговая база = Цена продажи – Расходы на покупку.

Вариант Б: Имущественный вычет (Стандартный — 1 000 000 руб.) — НЕДОСТУПЕН НЕРЕЗИДЕНТАМ

Внимание! Стандартный имущественный вычет в размере 1 млн руб. (и 2 млн руб. при продаже доли) предусмотрен п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ исключительно для налоговых резидентов. Нерезиденты не могут применить этот вычет. Им доступен только вычет на реальные расходы (Вариант А).

Пример расчета для нерезидента (срок владения не истек)

• Цена продажи квартиры: 8 000 000 руб.
• Расходы на покупку (документы есть): 5 500 000 руб. (цена в договоре ДКП 5 млн + нотариус 50 тыс. + ремонт 450 тыс.).
• Налоговая база: 8 000 000 – 5 500 000 = 2 500 000 руб.
• НДФЛ (30%): 750 000 руб.

Если бы продавец был резидентом, он мог бы выбрать: либо вычесть 5,5 млн (расходы), либо применить стандартный вычет 1 млн (база 7 млн, налог 13% = 910 тыс.). Нерезидент выбирает только вариант с расходами.

Особенности продажи коммерческой недвижимости и объектов КРТ

Источники указывают на важное исключение для объектов комплексного развития территорий (КРТ) и коммерческой недвижимости, реализуемой в рамках таких проектов.

• При продаже коммерческой недвижимости (зданий) в рамках КРТ нерезидент обязан уплатить НДФЛ 30% со всей суммы выкупной стоимости;
• Права на применение освобождения по п. 17.1 ст. 217 НК РФ и на вычет по пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ (расходы на приобретение) в данном случае отсутствуют.

Для обычной коммерческой недвижимости (не КРТ) общие правила действуют: срок 5 лет — освобождение, срок менее 5 лет — налог 30% с возможности вычета расходов.

Кадастровая стоимость и контроль цены (ст. 214.7 НК РФ)

Если в договоре купли-продажи указана цена, ниже 70% от кадастровой стоимости на дату продажи, налоговая инспекция имеет право исчислить налог исходя из 70% кадастровой стоимости.

• Это правило действует для всех продавцов (и резидентов, и нерезидентов).
• Для нерезидентов это критично: база = 70% КС – Расходы на покупку (если срок не истек).
• Если срок владения истек — налог не платится вообще, независимо от цены в договоре.

Порядок расчета, декларации и оплаты

Налоговый агент (Покупатель) vs Самостоятельная уплата

В общем случае при продаже недвижимости физическим лицом налоговым агентом не выступает покупатель (в отличие от выплаты дивидендов или процентов). Продавец-нерезидент сам рассчитывает налог, сдает декларацию и платит налог.

Сроки (по итогам налогового периода — календарного года):

1. Сдача декларации 3-НДФЛ: до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
2. Оплата налога: до 15 июля того же года.

Исключение: Если имущество владели более максимального срока (5 лет или 3 года по основаниям) — декларацию сдавать не нужно, налог не платится.

Куда сдавать декларацию?

• В налоговый орган по месту нахождения недвижимости (если у нерезидента нет места жительства/пребывания в РФ).
• Через личный кабинет ФНС (ЛК ФЛ), требуется подтвержденная учетная запись (ЕСИА/Госуслуги). Нерезиденты могут получить доступ к ЛК через нотариально заверенное заявление или при личном визите в ИФНС.
• Почтой (ценным бандеролем с вложением описи) или через представителя по нотариальной доверенности.

Международные соглашения об избежании двойного налогообложения (СДН)

Россия имеет соглашения о избежании двойного налогообложения со многими странами. Они могут влиять на налогообложение:

• Недвижимость: Право налогообложения дохода от отчуждения недвижимости, расположенной в РФ, принадлежит России (стране расположения имущества). Статья «Недвижимость» в СДН обычно сохраняет право источника (РФ) налогооблагать такой доход.
• Кредит за налог: Если нерезидент заплатил 30% НДФЛ в РФ, он может зачесть эту сумму при налогообложении в стране своего налогового резидентства (если там ставка выше или равна), предоставив справку о уплаченном налоге (апостилированную/легализованную).
• Ставка по СДН: Некоторые старые соглашения могли устанавливать сниженные ставки, но современная практика и позиция ФНС: внутренний закон (30% для нерезидентов) применяется, если СДН не устанавливает иную ставку специально для доходов от отчуждения недвижимости (что встречается крайне редко). Обычно СДН лишь подтверждает право РФ налагать налог.

Валюта расчетов и курс ЦБ

Если договор купли-продажи оформлен в иностранной валюте:

• Доход в рублях определяется по официальному курсу ЦБ РФ на дату получения дохода (дату передачи имущества/регистрации в ЕГРН).
• Расходы на покупку (если покупка тоже была в валюте) пересчитываются по курсу ЦБ на дату совершения расходов (дату оплаты по договору покупки).

Чек-лист нерезидента перед продажей

1. Определите статус: Были ли вы в РФ 183 дня за последние 12 месяцев на дату сделки?
2. Рассчитайте срок владения: От даты регистрации права в ЕГРН (или возникновения права) до даты продажи. Выполнен ли 3 или 5 лет?
3. Соберите документы на расходы: ДКП покупки, чеки на ремонт, квитанции за нотариуса/риелтора, график погашения ипотеки (если продаете в ипотеку/покупали в ипотеку). Без бумаг вычет расходов не получить.
4. Проверьте кадастровую стоимость: Не ниже ли 70% КС указана цена в договоре?
5. Подготовьте 3-НДФЛ (если срок не истек): Заполните раздел Д (доходы, облагаемые 30%), примените вычет по строке «Расходы на приобретение».
6. Сдайте декларацию до 30.04, заплатите налог до 15.07.
7. Сохраните копии: Декларации, квитанции об оплате, договоры — минимум 4 года (срок проверки ФНС).

Для иностранных граждан и нерезидентов РФ продажа недвижимости в 2026 году регулируется прозрачными правилами: ставка 30%, но полное освобождение при владении 3 или 5 лет (на равных с резидентами). Главная сложность — невозможность использовать стандартный вычет 1 млн руб., что делает критически важным сохранение всех документов, подтверждающих затраты на покупку и улучшение имущества. Грамотное оформление сделки и своевременная сдача декларации 3-НДФЛ позволят избежать штрафов и начислений пени.

Данная статья носит информационный характер. Налоговое законодательство может меняться. Для принятия решения по конкретной сделке рекомендуется обратиться к профессиональному налоговому консультанту или юристу.