Продажа недвижимости – один из самых распространённых способов получения дохода у физических лиц. При этом важно правильно определить, нужно ли уплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ) и как оформить декларацию по форме 3‑НДФЛ. Ниже представлен пошаговый гайд, актуальный на 10 сентября 2026 г.

Когда возникает обязанность уплатить НДФЛ при продаже квартиры?

Согласно п. 1 ст. 228 НК РФ, доход от продажи имущества, находящегося в собственности физического лица, облагается НДФЛ, если:

• Срок владения объектом менее установленного минимального периода (см. ниже);
• Продажная цена превышает сумму, на которую можно применить налоговый вычет;
• Не применяются льготы, предусмотренные законодательством (например, для единственного жилья, inherited property и т.д.).

Минимальный срок владения (льготный период)

С 1 января 2021 г. действуют следующие правила:

1. Пять лет – для недвижимости, полученной по договору купли‑продажи, дарения (кроме близких родственников), приватизации или иным способом, не связанным с наследованием или получением в качестве подарка от близких родственников.
2. Три года – для имущества, полученного в порядке наследования или в качестве подарка от близких родственников (родители, супруг(а), дети, братья/сёстры, дедушки/бабушки и внуки).

Если срок владения превышает указанный период, доход от продажи считается необлагаемым НДФЛ, и декларация подавать не требуется (за исключением случаев, когда налоговый вычет превышает сумму дохода).

Налоговый вычет при продаже недвижимости

Даже если срок владения меньше льготного, можно уменьшить облагаемую базу на:

• Имущественный вычет в размере 1 000 000 руб. (п. 2 ст. 220 НК РФ) – при продаже квартиры, комнаты или доли в жилом доме;
• Вычет по документально подтверждённым расходам на приобретение объекта (стоимость покупки, государственная пошлина, риэлтерские услуги, ремонт и т.д.), если такие расходы подтверждены платежными документами.

Налог рассчитывается по формуле:

НДФЛ = (Цена продажи – Вычеты) × 13 %

(ставка 13 % применяется к большинству доходов физических лиц; для резидентов с высоким доходом может применяться ставка 15 % – но это не относится к типичной продаже квартиры).

Какие документы нужны для заполнения декларации 3‑НДФЛ?

Для корректного отражения дохода от продажи квартиры в декларации необходимо подготовить следующий пакет документов:

• Договор купли‑продажи (или иной договор, подтверждающий передачу права собственности) – оригинал или заверенная копия.
• Акт приёма‑передачи квартиры (если оформлялся).
• Выписка из ЕГРН о праве собственности на момент продажи и о предыдущем праве собственности (для подтверждения срока владения).
• Справка о стоимости объекта (может потребоваться, если налоговый орган запросит подтверждение цены сделки).
• Документы, подтверждающие расходы на приобретение и улучшение квартиры (платежки, счета-фактуры, акты выполненных работ, чеки на строительные материалы).
• ИНН и паспорт физического лица (для заполнения личных данных в декларации).
• Регистрационное свидетельство о постановке на учёт в налоговой инспекции (если декларация подаётся впервые).

Все документы рекомендуется хранить в оригинале или в виде нотариально заверенных копий не менее четырёх лет после подачи декларации (срок хранения налоговой документации).

Как заполнить декларацию 3‑НДФЛ при продаже квартиры?

Декларация заполняется в электронном виде через сервис Налоговая.ru (личный кабинет налогоплательщика) или в бумажном виде и сдаётся в территориальный налоговый орган по месту жительства.

Основные разделы декларации

1. Титульный лист – указываются ФИО, ИНН, адрес регистрации, код налогового органа.
2. Раздел 1 – сведения о доходах, полученных от продажи имущества. Здесь указывается:
   • Код дохода – 1500 (продажа недвижимости).
   • Дата получения дохода – дата государственной регистрации перехода права собственности (дата записи в ЕГРН).
   • Сумма дохода – цена продажи, указанная в договоре.
   • Сумма налогового вычета – указывается либо 1 000 000 руб. (имущественный вычет), либо сумма документально подтверждённых расходов.
3. Раздел 2 – расчёт налога. Автоматически рассчитывается на основе данных раздела 1 и применяемой ставки (13 %).
4. Раздел 3 – сведения о налоговых льготах и вычетах (если помимо имущественного вычета применяются другие, например, вычет на обучение, лечение и т.д.).
5. Подпись – электронная подпись при подаче через личный кабинет или ручная подпись при бумажной форме.

Пример заполнения

Иванов Иван Иванович продал квартиру за 4 500 000 руб. Срок владения – 4 года (льготный период не истёк). Документально подтверждённые расходы на покупку составили 2 000 000 руб.

• Доход: 4 500 000 руб.
• Вычет: 2 000 000 руб. (расходы) + 1 000 000 руб. (имущественный вычет) = 3 000 000 руб.
• Налоговая база: 4 500 000 – 3 000 000 = 1 500 000 руб.
• НДФЛ: 1 500 000 × 13 % = 195 000 руб.

Эту сумму указывают в разделе 2 декларации и уплачивают до 15 июля года, следующего за отчётным (для доходов 2025 года – до 15 июля 2026 г.).

Сроки подачи декларации и уплаты налога

Для доходов, полученных в календарном году, декларация 3‑НДФЛ подаётся не позднее 30 апреля следующего года. Уплата налога производится не позднее 15 июля того же года.

Пример: доход от продажи квартиры получен в 2025 году → декларация подаётся до 30 апреля 2026 г., налог уплачивается до 15 июля 2026 г.

Особенности и часто задаваемые вопросы

Можно ли не подавать декларацию, если налог равен нулю?

Да. Если после применения вычетов налоговая база оказывается отрицательной или равной нулю, декларация подавать не обязательно. Однако рекомендуется всё же подать «нулевую» декларацию, чтобы избежать вопросов со стороны налоговой инспекции.

Что делать, если квартира была получена в наследство?

Для наследственного имущества применяется трёхлетний льготный период. Если квартира продана после трёх лет с даты открытия наследства (дата выдачи свидетельства о праве на наследства), налог не уплачивается. Если срок меньше трёх лет – нужно рассчитывать налог по общим правилам, но можно применить имущественный вычет в размере 1 000 000 руб. и вычет по документально подтверждённым расходам (например, стоимость наследственного имущества, если оно было оценено при открытии наследства).

Нужно ли указывать кадастровую стоимость?

Кадастровая стоимость указываеться только в случае, если налоговый орган требует подтверждения рыночной цены сделки (например, если цена договора значительно ниже кадастровой). Обычно достаточно договора купли‑продажи и выписки из ЕГРН;

Можно ли уменьшить налог за счёт расходов на ремонт?

Да, если расходы на ремонт (реконструкцию, модернизацию) документально подтверждены (счета, акты выполненных работ, чеки на материалы) и относятся к периоду после приобретения объекта. Такие расходы увеличивают базу вычета по статье 220 НК РФ.

Полезные ссылки и ресурсы

• Официальный сайт ФНС России – nalog.ru (раздел «Физические лица» → «Декларация 3‑НДФЛ»).
• Налоговый кодекс РФ, главы 23 и 24 (доходы физических лиц, налог на доходы физических лиц).
• Сервис «Личный кабинет налогоплательщика» – для электронной подачи декларации и уплаты налога.
• Консультационный центр ФНС по телефону ### (бесплатно по России).

---

Статья носит информационный характер и не является юридической консультацией. При возникновении сложных вопросов рекомендуется обращаться к квалифицированному налоговому консультанту или юристу.