Продажа квартиры — это не только получение денег, но и налоговые обязательства перед государством. В 2026 году правила налогообложения доходов от продажи недвижимости продолжают регулироваться НК РФ. Главный налог, с которым сталкивается продавец — это НДФЛ (налог на доходы физических лиц). В этой статье подробно разберем, кто и когда должен платить, как рассчитать сумму, какие вычеты использовать и какие сроки соблюдать.
Кто платит налог и какая ставка применяется
Налоговым агентом при продаже квартиры выступает сам продавец (физическое лицо). Ставка НДФЛ зависит от налогового статуса продавца:
- Налоговые резиденты РФ (находящиеся в России не менее 183 дней в году) платят 13% (или 15% для высокодоходных граждан, см. ниже).
- Нерезиденты (находящиеся в России менее 183 дней в году) платят 30%. При этом важно: для нерезидентов налог берется не с прибыли (разницы цен), а с всей суммы дохода, указанной в договоре, без права на имущественные вычеты.
Важное изменение с 2025 года (прогрессивная шкала): Если сумма дохода (в т.ч. от продажи квартиры) в совокупности с другими доходами за год превышает 2,4 млн руб., то на сумму, превышающую этот порог, применяется ставка 15% (для резидентов). Для нерезидентов ставка 30% остается фиксированной.
Минимальный срок владения: когда налог не платить
Если квартира находилась в вашей собственности определенное время, вы освобождаетесь от подачи декларации и уплаты налога. В 2026 году действуют два срока:
- 5 лет — общий срок для большинства объектов (приобретенные в купле-продаже, по договору дарения от неблизких родственников, по договору ренты, приватизация).
- 3 года — льготный срок для определенных категорий:
- Квартира получена по наследству.
- Квартира получена в дар от близких родственников (родители, дети, супруги, братья/сестры, дедушки/бабушки, внуки).
- Квартира приобретена за счет средств маткапитала (срок считается с момента выделения долей детям).
- Единственное жилье,owned не менее 3 лет (если иное жилье не приобреталось в год продажи).
Пример: Если Сергей купил квартиру в 2024 году за 2 500 000 руб. и продал в 2026 году за 3 100 000 руб., срок владения менее 5 лет — налог платить нужно.
Как рассчитать налог: два способа уменьшить базу
Если минимальный срок владения не истек, налогооблагаемая база можно уменьшить одним из двух способов (выбрать можно только один):
Способ 1: Имущественный вычет на продажу (1 000 000 руб.)
Вычитаете из дохода фиксированную сумму — 1 млн руб. Налог платится с разницы.
Формула: (Доход от продажи ⎻ 1 000 000) × Ставка НДФЛ
Пример (Сергей): (3 100 000 ー 1 000 000) × 13% = 2 100 000 × 13% = 273 000 руб.
Способ 2: Вычет на приобретение (документальные расходы)
Вычитаете реальные затраты на покупку этой квартиры (сумма в договоре, комиссии риелторов, нотариусы, оформление ипотеки). Требуются подтверждающие документы (договор, чеки, выписки со счета).
Формула: (Доход от продажи ー Расходы на покупку) × Ставка НДФЛ
Пример (Сергей): (3 100 000 ⎻ 2 500 000) × 13% = 600 000 × 13% = 78 000 руб.
Особенность: продажа за цену ниже кадастровой
Если в договоре указана цена ниже 70% от кадастровой стоимости, налоговая инспекция имеет право пересчитать доход, взяв за базу 70% от кадастровой стоимости (ст. 214.7 НК РФ). Вычеты (1 млн или расходы) применяются уже к этой скорректированной сумме.
Сроки подачи декларации и уплаты налога
Сроки жестко фиксированы в НК РФ:
- Подача декларации 3-НДФЛ: не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи.
- Продали в 2025 году → сдаем до .
- Продали в 2026 году → сдаем до .
- Уплата налога: не позднее 15 июля того же года (года, следующего за годом продажи).
- Продали в 2025 году → платим до .
- Продали в 2026 году → платим до .
Важно: Даже если налог к уплате равен 0 (например, вы продали дешевле, чем купили, или вычет покрыл весь доход), декларацию 3-НДФЛ сдавать обязательно, если срок владения не истек.
Как заполнить декларацию 3-НДФЛ (кратко)
Декларация сдается в электронном виде (через ЛК ФНС, налог.ру, Госуслуги) или на бумаге.
- Раздел 1, общие сведения.
- Раздел 2 — расчет налогооблагаемого дохода и налога.
- Строки 010, 030, доход от продажи (берется из строки 070 Приложения 1).
- Строки 040, 050 — вычеты (1 млн или расходы на покупку).
- Приложение 1 (Лист Д) — детали по объекту: адрес, кадастровый номер, даты приобретения/продажи, суммы, вид вычета.
Способы оплаты налога
- Через Личный кабинет налогоплательщика (самый удобный: сразу видно задолженность, можно оплатить картой/СБП без комиссии).
- Через приложение/интернет-банк вашего банка (по ИНН или реквизитам ФНС).
- В отделении банка или почты (по квитанции).
Штрафы за нарушение сроков
С 16 июля (после истечения срока оплаты) начинают набегать пени за каждый день просрочки. За несдачу декларации в срок — штраф 1 000 руб. (ст. 119 НК РФ) или 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки (не более 30%, не менее 1 000 руб.) — если налог был к уплате.
Чек-лист продавца на 2026 год
- Определить срок владения квартирой (3 или 5 лет).
- Если срок не истек — собрать документы: договор купли-продажи (текущий и прошлый), чеки на расходы, выписку ЕГРН.
- Рассчитать выгоду: вычет 1 млн vs расходы на покупку.
- Проверить цену в договоре: не ниже ли 70% от кадастровой стоимости.
- В году, следующем за годом продажи:
- До 30 апреля — сдать 3-НДФЛ (даже если налог 0).
- До 15 июля — перевести налог (если он есть).
Частые вопросы (FAQ)
Нужно ли платить налог, если квартира в ипотеке?
Да, ипотека не влияет на налоговые правила. Срок владения считается с момента регистрации права (не с погашения кредита). Проценты по ипотеке при продаже не являются расходами на приобретение и вычетом не покрываются (их можно вернуть только один раз при покупке).
Можно ли не указывать реальную цену в договоре, чтобы не платить налог?
Категорически не рекомендуется. Это риск потерять деньги при споре с покупателем (суд вернет только сумму в договоре) и риск доначисления налога по 70% от кадастровой стоимости со стороны ФНС.
Продаю долю в квартире; Как считать налог?
Правила те же. Вычет 1 млн руб. предоставляется на одну продажу в год (не на каждого собственника и не на каждую долю). Если продаете несколько долей/объектов в год — 1 млн делится пропорционально доходам или выбираете вычет на расходы по каждому объекту.
Что если квартира была в совместной собственности супругов?
Каждый супруг заявляет свой доход (долю от цены) и свой вычет (1 млн каждый или свои расходы). Декларации сдаются отдельно.
Статья подготовлена на основании актуального Налогового кодекса РФ и разъяснений ФНС России на 2026 год. Информация носит справочный характер. Для принятия решения в конкретной ситуации рекомендуется обратиться к налоговому консультанту.