Дарение недвижимости, популярный способ передачи имущества родственникам или третьим лицам безвозмездно. Однако во многих случаях «бесплатный» подарок влечет за собой обязательные платежи в бюджет. На 10 октября 2026 года законодательство Украины (Налоговый кодекс, Гражданский кодекс, Закон «О сборах и платежах») четко регламентирует налоговые обязательства сторон. В этой статье мы подробно разберем, сколько стоит оформить дарственную, какие ставки НДФЛ и военного сбора применяются в 2026 году и от чего они зависят.

Ключевой принцип: степень родства определяет ставку

Согласно ст. 174.1 Налогового кодекса Украины (НКУ), доход в виде полученного подарка (недвижимости) облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) и военским сбором. Главный критерий ставки — это родственные отношения между дарителем и одаряемым.

Близкие родственники (I группа налогоплательщиков) — минимальная нагрузка

К данной категории относятся:

• Родители и дети (в т.ч. усыновленные/усыновители);
• Супруги;
• Дедушки, бабушки, внуки;
• Полнородные и неполнородные братья и сестры.

Ставки для I группы (резиденты Украины):

• НДФЛ: 0% (освобождение от налога на доходы физических лиц);
• Военный сбор: 1,5% от оценочной стоимости недвижимости.

Примечание: Государственный налог (сбор за нотариальное действие) в размере 1% от стоимости также уплачивается, но он не является налогом на доход, а платой за регистрацию права.

Дальние родственники и посторонние лица (II и III группы) — полная нагрузка

Сюда входят: тети, дяди, племянники, двоюродные братья/сестры, свекровь/тесть, зять/невестка, а также лица, не связанные родственными узами (друзья, коллеги, знакомые).

Ставки для II/III групп (резиденты Украины):

• НДФЛ: 5% от оценочной стоимости квартиры;
• Военный сбор: 1,5% от оценочной стоимости квартиры.

Нерезиденты Украины — максимальная нагрузка

Если хотя бы одна из сторон (даритель или одаряемый) является нерезидентом Украины для налоговых целей (проживает за границей более 183 дней в году и не имеет налогового резидентства в Украине), применяются повышенные ставки в соответствии со ст. 165 НКУ.

• НДФЛ: 18% (ставка для нерезидентов);
• Военный сбор: 5% (повышенная ставка для нерезидентов, введенная на военное время);

Некоторые источники указывают суммарную ставку 23% (18% + 5%) для сделок с участием нерезидентов. Это критически важный момент для граждан, живущих за границей.

Состав расходов при оформлении дарственной в 2026 году

Помимо налогов на доход (НДФЛ + военный сбор), плательщик (обычно одаряемый) должен оплатить обязательные сборы за государственную регистрацию и нотариальные услуги.

Вид платежа	Кто платит	Ставка / Сумма в 2026 г.	Основание
Государственный налог (сбор за регистрацию права)	Одаряемый (получатель)	1% от оценочной стоимости	НКУ ст. 286, Кодекс судебных сборов
Пенсионный сбор	Одаряемый	1% от оценочной стоимости (направляется в Пенсионный фонд)	Закон «О сборах и платежах»
Нотариальный тариф	По договоренности (обычно даритель)	По тарифам нотариуса (обычно 0,5–1% + НДС, но не менее мин. размера)	Закон «О нотариате»
Техническая инвентаризация (при отсутствии актуального справки)	Даритель	Фиксированная ставка БТИ / приватных инвентаризаторов	Постановление КМУ
Оценка недвижимости (оценочная стоимость)	Даритель / Одаряемый	Рыночные цены оценочных компаний	Стандарты оценки

Резюме по расходам для одаряемого (резидент, II/III группа родства):

• НДФЛ 5% + Военный сбор 1,5% = 6,5%
• Гос. налог (регистрация) = 1%
• Пенсионный сбор = 1%

Резюме для одаряемого (резидент, I группа родства):

• НДФЛ 0% + Военный сбор 1,5% = 1,5%
• Гос. налог (регистрация) = 1%
• Пенсионный сбор = 1%

Что берется за базу налогообложения?

Налоговая база — это оценочная стоимость квартиры на дату заключения договора дарения.

• Оценку проводит сертифицированный оценочный эксперт.
• Оценочная стоимость не может быть ниже нормативной денежной оценки (если таковая имеется для данного типа недвижимости), но на практике для налогообложения используется именно рыночная оценочная стоимость, установленная оценщиком.
• Нотариус обязан проверить наличие отчета об оценке перед удостоверением договора.

Порядок оплаты и сроки

1. Подготовка документов: паспорта, ИНН, свидетельство о праве собственности, справка об оценке, заключение БТИ (техпаспорт), справка о составе семьи (при необходимости), согласие супруга дарителя (если квартира в совместной собственности).
2. Оплата сборов ДО визита к нотариусу: Гос. налог (1%), Пенсионный сбор (1%), Военный сбор (1,5% или 5%), НДФЛ (0%, 5% или 18%). Квитанции сохраняются.
3. Удостоверение договора у нотариуса: Нотариус проверяет квитанции об оплате, удостоверяет договор.
4. Государственная регистрация права: Нотариус в электронном режиме отправляет данные в Единый государственный реестр прав на недвижимость. Срок регистрации — 1 рабочий день (в режиме онлайн).
5. Получение выписки из реестра: Одаряемый становится полноправным собственником.

Важные нюансы и риски в 2026 году

Срок владения и последующая продажа

Если одаряемый решит продать полученную в дар квартиру, налог на продажу будет зависеть от срока владения:

• Владение более 3 лет: Продажа освобождается от НДФЛ и военного сбора (для резидентов, I группа родства при получении — важно уточнять трактовку, но общее правило: 3 года владения = льгота).
• Владение менее 3 лет: При продаже возникнет обязанность заплатить НДФЛ (5% для резидентов, 18% для нерезидентов) и военный сбор (1,5% / 5%) от дохода (разницы между ценой продажи и оценочной стоимостью при дарении/документальных расходах).

Важно: Срок владения для одаряемого считается с момента государственной регистрации права собственности (даты записи в реестре), а не с даты договора дарения.

Дарение долевое право vs Вся квартира

Можно подарить не всю квартиру, а долю (например, 1/2 или 1/3). Налоги считаются от стоимости именно этой доли. Однако это создает совместную собственность, что накладывает ограничения на распоряжение имуществом в будущем (предварительное право выкупа у соучастников).

Обратное дарение (схемы оптимизации)

Иногда практикуется схема: «Дал в дар дальнему родственнику (заплатил 6,5%), тот продал через 3 года без налога». Однако налоговая служба может расценить это как фрагментирование сделки (схему ухода от налогообложения при продаже), если между дарением и продажей нет реальных оснований. Риск начисления налога и штрафов по ст. 122 НКУ сохраняется.

Дарение несовершеннолетним

Договор дарения несовершеннолетнему (до 14 лет) удостоверяют родители/опекуны от имени ребенка. С 14 до 18 лет — несовершеннолетний подписывает сам с согласия родителей. Налоговые правила те же (зависят от родства с дарителем). Согласие органов опеки не требуется для получения в дар, но требуется для последующей продажи до 18 лет.

Чек-лист документов для нотариуса (2026)

• Паспорта Украины (или документы, их заменяющие) и ИНН (картки/справки) обеих сторон.
• Документ, подтверждающий право собственности дарителя на квартиру (свидетельство, выписка из реестра, договор купли-продажи, дарения, приватизации и т.д.).
• Справка о оценке стоимости квартиры (сделанная не ранее 6 месяцев до сделки).
• Техническая документация (техпаспорт/справка о площади) — актуальная на дату сделки.
• Свидетельство о регистрации брака / разводе дарителя (для определения режима собственности).
• Нотариальное согласие супруга дарителя (если квартира приобретена в браке и не разделена).
• Квитанции об оплате: гос. налог (1%), пенс. сбор (1%), военный сбор, НДФЛ (если применимо).
• Справка о неналичии задолженностей по коммунальным услугам (часто требуется нотариусами/регистраторами).

В 2026 году налоговая нагрузка при дарении квартиры в Украине остается дифференцированной. Для близких родственников (I группа) это выгодный способ передачи имущества — платится только 3,5% бюджетных сборов (военный 1,5% + гос. налог 1% + пенс. сбор 1%) плюс нотариус. Для дальних родственников и посторонних — нагрузка возрастает до 8,5% + нотариус. Для нерезидентов ставка достигает 25% (23% налоги + 2% сборов регистрации).

Рекомендация: Перед оформлением сделки обязательно проконсультируйтесь с нотариусом или налоговым консультантом для точного расчета суммы к оплате на конкретную дату и проверки актуальности ставок военного сбора, которые могут меняться законодательными инициативами в условиях военного состояния.

---

Данная статья носит информационный характер и не является юридической консультацией. Нормы законодательства могут меняться. Для принятия решения обратитесь к практикующему юристу или нотариусу.