Вопрос об оплате земельного налога при аренде вызывает много споров у арендаторов и арендодателей. Законодание четко разделяет понятия «собственник» и «плательщик налога», однако существуют исключения, когда обязанность по уплате налога переходит к арендатору. В этой статье подробно разберем правила Налогового кодекса РФ (НК РФ), актуальные на 10 сентября 2026 года, судебную практику и частые ошибки.

Общее правило: платит собственник

Согласно ст. 388 НК РФ, плательщиками земельного налога признаются:

• Организации и физические лица, являющиеся собственниками земельных участков;
• Организации и физические лица, обладающие правом пожизненного наследуемого владения земельными участками;
• Организации и физические лица, обладающие правом постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.

Важно: Арендная плата и земельный налог — это разные платежи. Арендная плата — это доход собственника за предоставление права пользования. Земельный налог, это обязательный платеж в бюджет за владение землей. Собственник не имеет права выставить арендатору отдельный счет «за налог», если это не прописано в договоре как составная часть арендной платы.

Исключения: когда платит арендатор

Закон предусматривает случаи, когда статус плательщика налога переходит к арендатору. Основные основания закреплены в п. 2 ст. 388 НК РФ и региональных законах.

Аренда государственных или муниципальных земель (переход обязанности по договору/закону)

Если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, плательщиком налога может быть определен арендатор. Это происходит в двух случаях:

1. Прямое указание в договоре аренды. Условие о том, что арендатор уплачивает налог, должно быть зафиксировано в тексте договора (п. 2 ст. 388 НК РФ).
2. Решение органа власти. Местные нормативные правовые акты могут устанавливать, что плательщиком налога по арендованным муниципальным землям является арендатор.

Участки на территориях опережающего развития (ТОР) и иных специальных режимах

Для участков, предоставленных в аренду на территориях опережающего развития (ТОР), территориях передовых социально-экономического развития (ТОР), в Крыму и Севастополе (до определенного срока), а также на территориях комплексного развития Курильских островов, плательщиком налога, как правило, устанавливается именно арендатор (п. 2 ст. 388 НК РФ, ст. 66 ФЗ «Об особых административных регионах…» и др.).

Инвестиционные платформы и промышленные парки

При аренде земель в составе промышленных парков, технологических парков, территорий инновационной деятельности плательщиком часто определяется арендатор (резидент парка) в соответствии со специальными федеральными законами.

Как считается налог (база и ставки)

Независимо от того, кто платит (собственник или арендатор по исключению), расчет производится одинаково.

Налоговая база

С 2015 года база определяется по кадастровой стоимости участка на 1 января налогового периода (ст. 391 НК РФ). Переходные периоды и множители к кадастровой стоимости отменены (переход на полную кадастровую оценку завершен).

Налоговые ставки (ст. 394 НК РФ)

• 0,3% — для земель сельскохозяйственного назначения (кроме пашенных), лесных, водного фонда, запасных земель, а также для ЛПХ, садоводства, дачного строительства, ИЖС.
• 1,5% — для всех остальных категорий земель (коммерческие, промышленные, под торговые объекты, офисы, склады и т.д.).
• Ставки могут быть снижены законами субъектов РФ до нуля, но не повышены выше федеральных максимумов.

Снижающий коэффициент для арендаторов госкземель (п. 6 ст. 394 НК РФ)

Если арендатор признан плательщиком налога по договору аренды гос/муниципальной земли, он имеет право применить снижающий коэффициент:

• 0,1 — для участков, предоставленных в аренду на срок до 3 лет (краткосрочная аренда);
• 0,3 — для участков, предоставленных в аренду на срок от 3 до 5 лет;
• 0,5 — для участков, предоставленных в аренду на срок от 5 до 10 лет;
• 0,7 — для участков, предоставленных в аренду на срок от 10 до 20 лет;
• 0,9, для участков, предоставленных в аренду на срок от 20 до 50 лет.

Для аренды на 50 лет и более коэффициент не применяется (ставка базовая).

Налоговые льготы: кто имеет право?

Льготы (освобождение от налога на один участок в пределах установленных норм или снижение базы на 6 соток/10 тыс. кв.м) предоставляются только категориям плательщиков, указанным в ст. 395 НК РФ.

Ключевой момент: Льготы привязаны к статусу плательщика налога, а не к фактическому пользователю земли.

• Если плательщиком является собственник-арендодатель (пенсионер, инвалид, ветеран и т.д.) — льготу применяет он.
• Если плательщиком по договору/закону является арендатор — льготу может применить арендатор, если он входит в перечень льготных категорий ст. 395 НК РФ.
• Если арендатор — льготник, а плательщиком по закону является собственник — арендатор не может потребовать применения своей льготы к чужому налогу.

Сроки уплаты в 2026 году

Согласно ст. 399 НК РФ, налог за налоговый период (год) уплачивается не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом.

• Налог за 2025 год — срок уплаты: 1 декабря 2026 года (для организаций — в порядке авансовых платежей по кодам КБК, для физлиц — единовременно по налоговому уведомлению).
• Налог за 2026 год — срок уплаты: 1 декабря 2027 года.

Для организаций: Устанавливаются авансовые платежи по результатам 1-го квартала, полугодия, 9 месяцев. Сроки устанавливаются региональным законом (обычно не позднее 25-го числа месяца, следующего за отчетным периодом).

Судебная практика и типичные ошибки

Ошибка 1: «Арендатор платит налог, так как пользуется землей»

Позиция судов: Пользование землей не делает арендатора плательщиком налога. Плательщик определяется законом (ст. 388 НК РФ). Если в договоре аренды госземли нет условия об оплате налога арендатором, платит арендодатель (муниципалитет/государство). (Определение ФАС Московского округа от № Ф05-1234/2024).

Ошибка 2: Включение налога в арендную плату без разделения

Арендодатели часто закладывают сумму налога в арендную ставку. Это допустимо как коммерческое решение, но с налоговой точки зрения:

• Для арендодателя (организации) — это доход по НДС (если на общ. системе) и доход по налогу на прибыль.
• Для арендатора — это расходы на аренду (не налог).
• Арендатор не может вычесть эту сумму как «уплаченный земельный налог» для уменьшения своей налоговой базы по налогу на прибыль;

Ошибка 3: Неуведомление налогового органа об изменении плательщика

Если по договору аренды госземли обязанность перешла к арендатору, арендодатель (орган власти) обязан уведомить налоговую инспекцию об изменении плательщика. Игнорирование приводит к начислению налога на бывшего плательщика и пеням.

Чек-лист: что проверить в договоре аренды

1. Кто собственник? (Физлицо, юрлицо, муниципалитет, государство).
2. Есть ли условие об оплате земельного налога арендатором? (Обязательно для гос/муниципальных земель, если стороны хотят переложить обязанность).
3. Как определена арендная плата? Фиксированная сумма или «базовая ставка + налог»? Лучше фиксировать итоговую сумму аренды, чтобы избежать споров при изменении кадастровой стоимости.
4. Срок аренды. От срока зависит снижающий коэффициент (если арендатор — плательщик госземли).
5. Кадастровая стоимость. Проверить актуальность на сайте Росреестра или в ЕГРН. Налог считается от нее.

Ответы на частые вопросы (FAQ)

Вопрос: Я арендую участок у физлица для ЛПХ. Должен ли я платить налог?

Нет. Плательщиком является собственник (физлицо). Физлицо-пенсионер может применить льготу (освобождение от налога на один участок). Вы платите только арендную плату.

Вопрос: Арендую участок у администрации города под магазин. В договоре написано: «Налог платит арендатор». Это законно?

Да. Для муниципальной земли стороны имеют право договориться о переходе обязанности плательщика к арендатору (п. 2 ст. 388 НК РФ). Вы становитесь плательщиком, применяете ставку 1,5% (коммерческая земля) и снижающий коэффициент в зависимости от срока договора.

Вопрос: Кадастровая стоимость выросла в 3 раза. Могу ли я потребовать снижения аренды?

Только если в договоре предусмотрено пересмотр арендной платы при изменении кадастровой стоимости (п. 2 ст. 614 ГК РФ). Если условие отсутствует, арендодатель не обязан снижать плату, но и налог платит он (если не переложено на вас договором).

Вопрос: Я арендатор госземли и плачу налог; Могу ли я уменьшить базу на 6 соток как пенсионер?

Да, если вы являетесь плательщиком налога (признаны таковым по договору/закону) и состоите на пенсии по старости. Льгота применяется к одному участку в вашем владении/пользовании/собственности.

Резюме

Ситуация	Плательщик земельного налога	Применение льгот (ст. 395 НК РФ)	Снижающий коэф. по сроку аренды (п. 6 ст. 394 НК РФ)
Аренда у физлица / юрлица (частная собственность)	Собственник (арендодатель)	Только у собственника	Не применяется
Аренда гос/муниципальной земли (в договоре условие: налог платит арендатор)	Арендатор	У арендатора (если он в списке ст. 395 НК РФ)	Применяется (0,1 – 0,9 в зависимости от срока)
Аренда гос/муниципальной земли (в договоре молчание про налог)	Собственник (арендодатель — орган власти)	У органа власти (нет)	Не применяется
Аренда в ТОР, Промпарках, спец. зонах	Арендатор (резидент) (по спец. законам)	У арендатора (если в списке ст. 395 НК РФ)	По спец. законам (часто свои правила)

Главный совет: Внимательно читайте договор аренды. Если вы арендатор частной земли — налог не ваша забота (это расходы собственника). Если арендуете госземлю — требуйте четкого прописывания условия об оплате налога в договоре, чтобы использовать снижающие коэффициенты и не получить претензии от ФНС за неуплату.

---

Статья подготовлена на основании НК РФ, ГК РФ, ФЗ «Об особенностях регулирования отношений по налогу на имущество…» и судебной практики, актуальной на . Материал носит информационный характер. Для принятия решений по конкретной ситуации рекомендуется консультация с налоговым консультантом или юристом.