В последние месяцы в российских СМИ активно обсуждается возможность введения дополнительного налога на имущество для физических лиц, владеющих тремя и более квартирами (или другими объектами жилой недвижимости). Ниже представлен обзор текущего законодательства, предложенных изменений, порядка расчёта и возможных последствий для налогоплательщиков.

Текущий порядок налогообложения недвижимости

На федеральном уровне налог на имущество физических лиц рассчитывается по следующей формуле:

Налог = Кадастровая стоимость объекта × Ставка налога × Коэффициент (при наличии льгот)


Базовая ставка для квартир, комнат, жилых домов и гаражей составляет 0,1 % от кадастровой стоимости.
Региональные власти могут уменьшать ставку до нуля или увеличивать её не более чем в три раза (то есть до 0,3 %).
В Москве, например, применяется дифференцированная ставка: для объектов стоимостью до 10 млн руб. – 0,1 %; свыше 10 млн руб. – ставка повышается пропорционально.
Льготы (например, для ветеранов, инвалидов, многодетных семей) могут снижать налоговую нагрузку либо полностью освобождать от уплаты.

Пример расчёта: если кадастровая стоимость квартиры составляет 5 млн руб., а ставка в регионе – 0,1 %, то ежегодный налог равен:
5 000 000 × 0,001 = 5 000 руб.

Предлагаемый дополнительный налог для владельцев трёх и более квартир
Инициатива, обсуждаемая в марте‑апреле 2026 года, исходит от Союза финансистов России и поддерживается рядом региональных минфинов. Суть предложения:

К налогу на имущество добавляется повышающий коэффициент для физических лиц, у которых в собственности находится три и более квартиры (или другие жилые помещения).
Коэффициент рассчитывается от общей кадастровой стоимости всех принадлежащих объектов жилой недвижимости.
Повышающий коэффициент может составлять от 1,0 (то есть без изменений) до 3,0 в зависимости от регионального решения.
Инициатива направлена на увеличение доходов региональных бюджетов за счёт тех, кто получает доход от сдачи в аренду нескольких объектов.

Пример расчёта с учётом предлагаемого коэффициента:

Общая кадастровая стоимость трёх квартир – 12 млн руб.
Базовая ставка в регионе – 0,1 %.
Региональный власти решают применить повышающий коэффициент 2,0.

Если бы коэффициент не применялся, налог составил бы лишь 12 000 руб. Таким образом, дополнительная нагрузка может удвоиться (или даже утроиться) в зависимости от выбранного коэффициента.

Как определяется, кто попадает под новый налог?
Критерии, которые, вероятно, будут использоваться для отбора плательщиков:

Количество объектов жилой недвижимости в собственности (квартиры, комнаты, жилые дома) – три и более.
Учитывается только жилая недвижимость; нежилые помещения (офисы, склады) и земельные участки не входят в расчёт.
Собственность может быть оформлена как на физическое лицо напрямую, так и через долевую собственность (например, ½ квартиры). В этом случае доля учитывается пропорционально.
Если объект находится в совместной собственности (например, у супругов), каждый из собственников учитывает свою долю.

Пример: человек владеет половиной квартиры стоимостью 4 млн руб. и двумя полными квартирами по 3 млн руб. каждая. Его доля в общей кадастровой стоимости составит:
(0,5 × 4 000 000) + 3 000 000 + 3 000 000 = 2 000 000 + 3 000 000 + 3 000 000 = 8 000 000 руб.
Если в регионе применяется коэффициент 1,5, налог будет:
8 000 000 × 0,001 × 1,5 = 12 000 руб. в год.

Региональные особенности и возможные льготы
Поскольку ставка налога на имущество является региональным налогом, окончательная нагрузка будет зависеть от решений конкретных субъектов РФ:

Некоторые регионы могут решить не вводить дополнительный коэффициент вовсе, оставив ставку на уровне 0,1 %.
Другие субъекты могут установить минимальный порог общей кадастровой стоимости (например, 10 млн руб.), ниже которого дополнительный налог не начисляется.
Льготные категории (ветераны, инвалиды, многодетные семьи, пенсионеры) могут быть полностью освобождены от повышающего коэффициента, даже если они владеют тремя квартирами.
В некоторых городах (Москва, Санкт‑Петербург) обсуждается возможность дифференцированного подхода: повышающий коэффициент применяется только к объектам, сдаваемым в аренду, а не к собственно проживающим.


Практические рекомендации для собственников
Если вы владеете тремя и более квартирами, стоит заранее подготовиться к возможным изменениям:

Получить актуальные сведения о кадастровой стоимости каждого объекта (можно запросить в Росреестре или через личный кабинет на сайте ФНС).
Сложить стоимости всех объектов, учитывая свою долю в случае совместной собственности.
Узнать у местного налогового органа или на официальном сайте регионального правительства, планируется ли введение повышающего коэффициента и какой размер он может иметь.
При наличии возможности рассмотреть варианты оптимизации: передача части долей в собственность близких родственников (с учётом налога на дарение и возможных ограничений), реорганизация собственности через юридическое лицо (только после консультации с налоговым консультантом, так как это может повлечь другие налоговые последствия).
Следить за обновлениями законодательства: законопроекты могут изменяться на этапе обсуждения в Государственной Думе и региональных парламентах.


Идея введения дополнительного налога на владение тремя и более квартирами пока находится на стадии обсуждения. Если инициатива будет принята, налоговая нагрузка для таких собственников может значительно увеличиться за счёт применения повышающего коэффициента к базовой ставке 0,1 %. Точный размер коэффициента, пороги применения и возможные льготы будут определены на региональном уровне. Поэтому рекомендуется регулярно отслеживать официальные источники информации (сайты ФНС, региональные органы власти, публикации министерства финансов) и при необходимости консультироваться с квалифицированным налоговым советником.
Соблюдая прозрачность и планируя свои действия заранее, владельцы нескольких квартир смогут минимизировать непредвиденные финансовые последствия и сохранить стабильность своего бюджета.