В российском законодательстве не существует налога с названием «налог на установление прав на недвижимость»․ Часто под этой фразой граждане и даже специалисты имеют в виду государственную пошлину за государственную регистрацию прав (перехода права собственности, ипотеки, аренды и т․д․) в Росреестре․ Однако при совершении сделок с недвижимостью возникают и другие налоговые обязательства, которые важно учитывать․

В данной статье подробно разберем, какие платежи действительно требуются при оформлении прав на недвижимость на 2026 год, каковы их ставки, порядок оплаты и нюансы налогового учета для бизнеса․

Главный обязательный платеж: Госпошлина за регистрацию прав

Согласно статье 333․33 Налогового кодекса РФ (НК РФ), за совершение регистрационных действий в отношении недвижимого имущества взимается государственная пошлина․ Это единственный обязательный платеж напрямую за «установление» (регистрацию) права в ЕГРН․

Актуальные ставки на 2026 год (ст․ 333․33 НК РФ)

Размеры пошлины дифференцируются в зависимости от категории плательщика (физлицо/юрлицо) и вида регистрируемого права/объекта․

Для физических лиц:

• Регистрация перехода права собственности (купля-продажа, дарение, приватизация, наследование и др․) на жилые дома, квартиры, комнаты, гаражи, машино-места, единые недвижимые комплексы — 2 000 ₽ за каждый объект (п․ 22 ст․ 333․33 НК РФ)․
• Регистрация права собственности на земельные участки (в т․ч․ для ЛПХ, дачного/огородничества, ИЖС, гаражного строительства), 2 000 ₽ (п․ 22 ст․ 333․33 НК РФ)․
• Регистрация ипотеки (заложения) — 2 000 ₽ за каждый объект заложения (п․ 24 ст․ 333․33 НК РФ)․
• Регистрация аренды (договоров аренды на срок от 1 года) — 2 000 ₽ (п․ 25 ст․ 333․33 НК РФ)․
• Выдача выписки из ЕГРН (электронная), 300 ₽, (бумажная), 700 ₽ (п․ 45, 46 ст․ 333․33 НК РФ)․

Для юридических лиц и ИП (при регистрации прав в предпринимательских целях):

• Регистрация перехода права собственности на недвижимость (кроме жилых домов, квартир, комнат, гаражей, машино-мест, ЕНК, приобретаемых физлицами для личных нужд) — 22 000 ₽ за каждый объект (п․ 22 ст․ 333․33 НК РФ)․
• Регистрация права собственности на земельные участки — 22 000 ₽ (п․ 22 ст․ 333․33 НК РФ)․
• Регистрация ипотеки/заложения — 22 000 ₽ за объект (п․ 24 ст․ 333․33 НК РФ)․
• Кадастровый учет (внесение изменений в сведения об объекте) — 1 000 ₽ (п․ 5 ст․ 333․33 НК РФ)․
• Выдача выписки из ЕГРН (электронная) — 700 ₽, (бумажная) — 2 200 ₽․

> Важно: Для ИП ставка 22 000 ₽ применяется, если недвижимость приобретаеться/регистрируется для ведения предпринимательской деятельности․ Если ИП покупает квартиру для личного проживания — ставка 2 000 ₽ (по общему основанию для физлиц)․

Льготы и освобождения от пошлины (ст․ 333․35, 333․38 НК РФ)

• Электронное взаимодействие: При подаче документов через ЕРН (Единый реестр нотариусов), МФЦ в электронном виде или личный кабинет Росреестра/Госуслуг — 30% скидка на базовую ставку (п․ 1․1 ст․ 333․35 НК РФ)․ Т․е․ физлицо платит 1 400 ₽, юрлицо — 15 400 ₽․
• Полное освобождение: Ветераны ВОВ, лица, ставшие инвалидами вследствие войны, Герои СССР/РФ, Герои Соц․ Труда — полностью освобождены от уплаты пошлины за регистрацию прав на жилые помещения (п․ 1 ст․ 333․38 НК РФ)․
• Приватизация: Физические лица, участвующие в приватизации жилого фонда, освобождены от пошлины за регистрацию права собственности на приватизируемое жилое помещение (п․ 2 ст․ 333․38 НК РФ)․

Порядок оплаты госпошлины

1. Реквизиты: Актуальные БИК, номер счета, КБК, ОКТМО получателя (территориального органа Росреестра или Казенства региона) обязательно проверяйте на сайте rosreestr․gov․ru в разделе «Госпошлина» или в личном кабинете Госуслуг перед оплатой․ Реквизиты меняются․
2. Способы: Через банк (приложение, отделение), Госуслуги (с автозаполнением квитанции), терминалы оплаты, почту․
3. Квитанция: Сохраните чек/квитанцию (электронную или бумажную)․ При подаче документов через МФЦ или нотариуса квитанцию прикладывать не нужно — информация приходит автоматически․ При подаче лично в Росреестр — оригинал или копия квитанции обязательны․

Налоговые последствия сделки (Это не пошлина, но важно знать)

Помимо госпошлины за регистрацию, сделка влечет за собой налоговые последствия, которые часто путают с «налогом на установление права»․

А․ НДФЛ для физических лиц (продавец)

• Если продавец владел недвижимостью менее минимального срока владения (обычно 5 лет, для некоторых категорий — 3 года: единственное жилье, наследство, приватизация и др․), он обязан заплатить НДФЛ 13% (резиденты) / 30% (нерезиденты) с дохода․
• Доход можно уменьшить на имущественный вычет до 1 000 000 ₽ (на продажу) или на документарно подтвержденные расходы на покупку․
• Декларация 3-НДФЛ сдается до 30 апреля года, следующего за годом продажи․ Налог платится до 15 июля․

Б․ НДФЛ для физических лиц (покупатель)

• Покупатель не платит налог на покупку․
• Покупатель имеет право на имущественный вычет 13% от стоимости жилья (макс․ 260 000 ₽) и вычет на проценты по ипотеке (макс․ 390 000 ₽) один раз в жизни (остаток переносится);

В․ Налог на имущество организаций (для юрлиц)

• Приобретенная недвижимость (если она входит в состав основных средств или учетна как имущество, облагаемое по кадастровой стоимости) попадает в налоговую базу налога на имущество организаций (ст․ 373–383 НК РФ)․
• Ставка устанавливается региональным законом (макс․ 2,2%)․

Г․ Земельный налог / Налог на имущество физлиц

• С момента регистрации права собственности на землю/жилье возникает обязанность платить земельный налог (для участков) или налог на имущество физлиц (для квартир/домов)․ Ставки и льготы устанавливаются местными нормативными актами․

Госпошлина в налоговом и бухгалтерском учете (Для бизнеса)

Информация из источников (КонсультантПлюс, Минфин) подтверждает единую практику:

Бухгалтерский учет (ФСБУ 6/2020, ФСБУ 26/2020):

• Госпошлина за регистрацию права собственности на объект недвижимости (землю, здание) включается в первоначальную стоимость основного средства (если объект признан ОС) или стоимость материальных ценностей/НМА․
• Счет дебета: 01 «Основные средства» / 08 «Вложения во внеоборотные активы», Кредит 60/76 (расчеты с бюджетом)․
• Амортизация начисляется на полную стоимость с учетом пошлины․

Налоговый учет (Налог на прибыль, ст․ 257, 264, 272 НК РФ):

• Земельные участки (не амортизируемые): Госпошлина за регистрацию права на землю признается в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией (п․ 1 ст․ 264, п․ 7 ст․ 272 НК РФ), в том месяце, когда она уплачена (Письмо Минфина от № 03-03-06/1/61105)․ Примечание: Существует альтернативная позиция (включение в стоимость для целей налога на прибыль), но позиция Минфина — в расходы текущего периода․
• Амортизируемое имущество (здания, сооружения): Пошлина увеличивает первоначальную стоимость ОС для целей налога на прибыль (п․ 1 ст․ 257 НК РФ) и учитывается через амортизацию․
• Долевое строительство (ФЗ-214): Перечисленные застройщику средства (в т․ч․ пошлина, если платит застройщик за рег․ ДДУ) формируют стоимость объекта незавершенного строительства, затем — стоимость ОС․

Типичные ошибки и риски

• Неуплата или недоплата пошлины: Росреестр приостановит регистрацию (ст․ 23 ФЗ-218)․ Срок приостановки, до устранения недостатка (обычно 3–5 рабочих дней на уведомление + время на оплату)․
• Оплата по старым реквизитам: Деньги «зависнут» в казне, регистрация не состоится․ Всегда проверяйте КБК и ОКТМО на дату подачи․
• Путаница со ставками: Юрлицо платит 2 000 ₽ за квартиру для жилья директора? Нет․ Если квартира на балансе юрлица — это 22 000 ₽․ Только если квартира оформляется в личную собственность физлица (учредителя/сотрудника) — 2 000 ₽ (но тогда это доход физлица — НДФЛ/страховые)․
• Игнорирование скидки 30%: Подача через Госуслуги/ЕРН экономит значительные средства, особенно для бизнеса (6 600 ₽ экономии на объекте)․

Пошаговая инструкция: от сделки до записи в ЕГРН

1. Подготовка документов: Договор (нотариальная форма при необходимости), паспорта, выписка ЕГРН на объект (свежая), согласие супругов/органов опеки (если нужно)․
2. Расчет пошлины: Определите категорию плательщика и объект․ Рассчитайте сумму с учетом скидки 30% (если подаете онлайн)․
3. Оплата пошлины: Получите квитанцию (УИН/код платежа)․
4. Подача документов:
   • Через МФЦ: Удобно, бесплатно (промежуточная услуга), срок +3-5 дней к сроку Росреестра․
   • Через Нотариуса (ЕРН): Самый быстрый (1 рабочий день после подписания), автоматическая оплата пошлины нотариусом за счет клиента, скидка 30%․
   • Самостоятельно в Росреестр: Лично или по почте (срок до 9 рабочих дней)․
   • Электронно (Госуслуги/ЛК Росреестра): Требует ЭП (квалифицированной электронной подписи) у всех сторон․ Скидка 30%․ Срок 1–3 рабочих дня․
5. Получение результата: Выписка из ЕГРН (электронная на почту/в ЛК или бумажная в МФЦ/Росреестре)․

Понятие «налог на установление прав на недвижимость» в российском праве отсутствует․ Основной платеж за фиксацию права в ЕГРН, это государственная пошлина (ст․ 333․33 НК РФ)․ Ее размер в 2026 году составляет 2 000 ₽ для физлиц и 22 000 ₽ для юрлиц/ИП (бизнес) за объект при регистрации перехода права собственности, с возможностью скидки 30% при электронной подаче․

Параллельно стороны сделки должны учитывать налог на доходы физлиц (НДФЛ) у продавца, право на вычеты у покупателя, а также будущие обязательства по налогу на имущество (физлиц/организаций) и земельному налогу․ Для организаций критически важно правильно отразить пошлину в бухгалтерском (в стоимость ОС) и налоговом учете (расходы текущего периода для земли / амортизация для зданий), чтобы избежать претензий ФНС․

Рекомендация: Перед крупной сделкой проконсультируйтесь с нотариусом или юристом по недвижимости для расчета полной стоимости владения (Total Cost of Ownership), включающей пошлины, налоги, нотариальные тарифы и услуги Росреестра/МФЦ․

---

Статья подготовлена на основе нормативно-правовых актов (НК РФ, ФЗ-218, ФЗ-122), разъяснений ФНС России, Минфина России и информации с официального сайта Росреестра (rosreestr․gov․ru) актуальной на октябрь 2026 года․ Данная информация носит справочный характер․ Для принятия решений обратитесь к специалисту․