Статья посвящена налогообложению земельных участков, которые не используются для строительства или иной хозяйственной деятельности (так называемая «пустая земля»). Рассмотрим нормативную базу, механизм применения повышающих коэффициентов, порядок расчёта налога и актуальные изменения, вступившие в силу с 1 января 2024 года.
Нормативная база - Федеральный закон № 389‑ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части налогообложения земель» (в редакции от 2023 года) – основной источник правил начисления земельного налога на незастроенные участки.
- Положения Налогового кодекса РФ (глава 31) – общие правила расчёта земельного налога.
- Разъяснения Федеральной налоговой службы (ФНС) от 2024‑2026 гг;, включая письма и информационные сообщения о применении повышающих коэффициентов.
- Судебная практика (постановления Верховного Суда РФ, арбитражных судов) – уточняет условия, при которых коэффициенты перестают действовать.
Что считается «пустой землёй»?
Для целей налогообложения под пустым участком понимается земельный участок, который:
- имеет статус земель населённых пунктов или земель сельскохозяйственного назначения;
- не имеет зарегистрированных объектов капитального строительства (жилых, нежилых, производственных и т.д.);
- не используется под сельскохозяйственное производство, добычу полезных ископаемых или иные виды деятельности, требующие наличия построек.
Важно: наличие лишь временных сооружений (например, строительных бытовок) не снимает статус «пустой земли», если они не оформлены как объекты недвижимости.
Повышающие коэффициенты при налогообложении пустой земли
С 1 января 2024 года введены дифференцированные повышающие коэффициенты, которые применяются к базовой ставке земельного налога в зависимости от:
- наличия договора о комплексном развитии территории (ДКРТ);
- сведений в ЕГРН о разрешённом использовании участка;
- факта строительства на участке объекта, не относящегося к жилому фонду.
Коэффициент 2
Применяется, если:
- участоку присвоено разрешенное использование «под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)»;
- на участке отсутствует ДКРТ;
- на участке не возведено никаких объектов капитального строительства.
Коэффициент 2 увеличивает базовую ставку в два раза.
Коэффициент 4
Применяется, если:
- участоку присвоено разрешенное использование «под многоквартирные дома» или иное нежилое строительство;
- на участке в течение трёх лет подряд не ведётся никакое строительство;
- отсутствует ДКРТ.
Коэффициент 4 увеличивает базовую ставку в четыре раза и служит стимулом к началу строительства.
Когда коэффициенты перестают действовать?
Согласно разъяснениям ФНС (письмо от 28 сентября 2026 г.) и судебной практике, повышающие коэффициенты аннулируются в следующих случаях:
- на участке введён в эксплуатацию объект, не относящийся к жилому фонду (например, склад, офис, производственное здание);
- зарегистрирован договор о комплексном развитии территории (ДКРТ);
- в ЕГРН появилась запись о разрешённом использовании, изменяющем категорию участка (например, перевод из ИЖС в рекреационную зону).
Формула расчёта земельного налога на пустой участок
Общая формула, установленная НК РФ, выглядит так:
Налог = Кадастровая стоимость × Ставка земельного налога × Доля в праве × Коэффициент владения × Повышающий коэффициент (КИ/КВ)
Где:
- Кадастровая стоимость – значение, определенное Росреестром на дату оценки;
- Ставка земельного налога – устанавливается местными органами власти (обычно от 0,3 % до 1,5 % от кадастровой стоимости);
- Доля в праве – доля собственности (например, 1/2, 1/4 и т.д.);
- Коэффициент владения – отношение количества месяцев владения в налоговом периоде к 12;
- Повышающий коэффициент – 1 (если не применяется), 2 или 4 в соответствии с условиями, описанными выше.
Пример расчёта
Допустим, у физического лица есть участок:
- Кадастровая стоимость – 1 200 000 руб.;
- Местная ставка – 0,8 %;
- Доля в праве – 1 (полная собственность);
- Владение весь год – коэффициент владения = 1;
- Участок предназначен под ИЖС, ДКРТ отсутствует, строительства нет → применяется коэффициент 2.
Расчёт:
Налог = 1 200 000 × 0,008 × 1 × 1 × 2 = 19 200 руб. в год.
Если бы на том же участке через два года было построено нежилое здание (склад), коэффициент перестал бы действовать, и налог составил бы:
Налог = 1 200 000 × 0,008 × 1 × 1 × 1 = 9 600 руб. в год.
Практические рекомендации для налогоплательщиков - Своевременно проверяйте сведения в ЕГРН. Изменение разрешенного использования или появление ДКРТ сразу влияет на размер налога.
- Планируйте начало строительства. Если участок предназначен под ИЖС, стоит уложиться в сроки, иначе будет применён повышающий коэффициент 2 (а при отсутствии строительства три года подряд – коэффициент 4).
- Рассмотрите возможность заключения ДКРТ. Наличие такого договора снимает повышающие коэффициенты, даже если участок пока не застроен.
- Сохраняйте документы о факте строительства. Акты ввода объекта в эксплуатацию, договоры подряда и т.п. послужат основанием для отмены коэффициента при проверке налоговой инспекции.
- Обращайтесь за разъяснениями в ФНС. При сомнении в коэффициента лучше запросить официальное разъяснение, чтобы избежать доначислений и штрафов.
Налог на пустую землю в Российской Федерации строится на сочетании базовой ставки земельного налога и повышающих коэффициентов, направленных на стимулирование использования земельных ресурсов. С 2024 года правила применения коэффициентов стали более жёсткими: коэффициент 2 действует для участков под ИЖС без ДКРТ, а коэффициент 4 – для участков под многоквартирное или нежилое строительство при отсутствии строительных работ три года подряд. Наличие договора о комплексном развитии территории или ввода в эксплуатацию любого объекта, не относящегося к жилому фонду, приводит к отмене повышающего коэффициента.
Понимание этих механизмов позволяет налогоплательщикам оптимизировать свои налоговые обязательства, избегать непредвиденных доначислений и планировать использование земельных участков в соответствии с законодательством.
Для получения актуальной информации рекомендуется регулярно следить за обновлениями на официальных сайтах ФНС и Минфина РФ, а также консультироваться с квалифицированными налоговыми консультантами.