Получение недвижимости по наследству само по себе не облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Однако, если наследники решают продать унаследованную квартиру, возникает вопрос о необходимости уплаты налога с полученного дохода. В данной статье подробно рассмотрены правила, действующие на 10 сентября 2026 года, а также приведены примеры расчётов и рекомендации по оформлению сделки.

Налог на доходы физических лиц при продаже недвижимости

При продаже квартиры (или любой другой недвижимости) физическое лицо должно уплатить НДФЛ с полученного дохода, если не применяются льготы или вычеты. Ставка налога зависит от величины годового дохода:

• 13 % – для доходов до 5 000 000 рублей в год;
• 15 % – для части дохода, превышающей 5 000 000 рублей в год (с 2021 года).

Налог рассчитывается не с полной суммы сделки, а с разницы между ценой продажи и допустимыми вычетами (имущественный вычет, расходы на приобретение и т.д.).

Наследование и момент возникновения права собственности

Право собственности на унаследованную квартиру возникает с даты государственной регистрации перехода права в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости). Именно эта дата считается началом срока владения для целей налогообложения.

Важно: само получение наследства не является доходом, поэтому НДФЛ при вступлении в права наследника не уплачивается.

Когда налог не уплачивается

Согласно ст. 217.1 НК РФ, освобождение от уплаты НДФЛ при продаже недвижимости возможно, если соблюдено одно из следующих условий:

1. Срок владения квартирой составляет не менее 5 лет (общее правило).
2. Если квартира является единственным объектом недвижимости у продавца на момент сделки, достаточно 3 лет владения (правило применяется к объектам, приобретённым после , включая наследство, полученное после этой даты).
3. Применение имущественного вычета в размере 1 000 000 рублей, если срок владения меньше установленного minima.

Для унаследованной квартиры срок владения считается с даты регистрации права собственности в ЕГРН (дата выдачи свидетельства о праве на наследство или выписки из ЕГРН).

Имущественный вычет при продаже

Если срок владения меньше необходимого (3 или 5 лет), продавец может уменьшить налогооблагаемую базу на имущественный вычет:

• Вычет составляет 1 000 000 рублей (фиксированная сумма).
• Вычет можно применить только один раз в течение календарного года при продаже любой недвижимости.
• Если цена продажи меньше вычета, налог не уплачивается (база становится отрицательной → ноль).

Пример расчёта налога

Исходные данные:

• Квартира получена в наследство 15 марта 2023 года (дата регистрации в ЕГРН).
• Продана за 4 500 000 рублей 10 сентября 2026 года.
• Собственник – резидент РФ, годовой доход от других источников не превышает 5 000 000 рублей.

Шаг 1. Определяем срок владения: с по  ≈ 3 года 5 месяцев 26 дней.

Шаг 2. Проверяем льготный срок: квартира не является единственной недвижимостью (у продавца есть дачная дача), поэтому применяется общий пятилетний срок. Поскольку фактический срок < 5 лет, льгота по сроку не действует.

Шаг 3. Применяем имущественный вычет: вычет 1 000 000 рублей.

Шаг 4. Налогооблагаемая база: 4 500 000 − 1 000 000 = 3 500 000 рублей.

Шаг 5. Налог: 3 500 000 × 13 % = 455 000 рублей.

Если бы квартира была единственной недвижимостью, достаточно было бы 3 лет владения, и налог не уплачивался бы (база после вычета стала бы отрицательной).

Как задекларировать и уплатить налог

1. После подписания договора купли‑продажи получить выписку из ЕГРН, подтверждающую дату перехода права собственности.
2. Заполнить декларацию 3‑НДФЛ за год, в котором состоялась продажа (например, за 2026 год – декларация подаётся до 30 апреля 2027 года).
3. В разделе «Доходы от продажи недвижимости» указать:
   • цену продажи;
   • имущественный вычет (1 000 000 руб.) – если применяется;
   • расходы на приобретение (при наследовании они равны нулю, так как стоимость приобретения не определяется).
4. Рассчитать налог согласно ставке 13 % или 15 % и указать сумму к уплате.
5. Уплатить налог не позднее 15 июля года, следующего за отчётным (например, до 15 июля 2027 года за 2026 год). Оплата производится через онлайн‑сервисы ФНС, банковские приложения или в отделениях налоговой инспекции.

Полезные советы

• Проверяйте, является ли квартира вашим единственным объектом недвижимости – это может сократить необходимый срок владения до 3 лет.
• Если вы планируете продать в ближайшие годы, рассмотрите возможность дождаться истечения пятилетнего (или трёхлетнего) срока, чтобы полностью избежать налога.
• При наличии нескольких объектов недвижимости имущественный вычет можно применить только к одной сделке в году – выбирайте наиболее выгодную;
• Сохраняйте все документы: договор дарения/наследования, выписку из ЕГРН, договор купли‑продажи, платежные документы – они понадобятся при заполнении декларации и возможной проверке налоговой.

Получение квартиры в наследство само по себе не влечёт уплаты НДФЛ. Налог возникает только при последующей продаже, и его размер зависит от:

• срока владения (с даты регистрации права собственности);
• статуса квартиры как единственного объекта недвижимости;
• возможности применения имущественного вычета в размере 1 000 000 рублей.

Если срок владения меньше установленного minima (3 или 5 лет в зависимости от обстоятельств), налог можно уменьшить или полностью избежать, используя имущественный вычет. При планировании сделки рекомендуется заранее рассчитать срок владения и подготовить необходимые документы для корректного заполнения декларации 3‑НДФЛ.

Соблюдение этих правил позволит избежать непредвиденных налоговых выплат и оформить сделку с унаследованной квартирой в полном соответствии с законодательством РФ.