Продажа недвижимости в России может сопровождаться уплатой налога на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13 % от полученной прибыли․ Однако закон предусматривает ряд льгот, при которых налог не взимается․ Основное условие – соблюдение минимального срока владения объектом․ Ниже подробно рассмотрены действующие правила, исключения и изменения, актуальные на 2026 год․

Основные сроки владения, освобождающие от НДФЛ

• Три года – для недвижимости, полученной по наследству, в качестве дара, при приватизации либо в результате выделения доли в общей собственности․
• Пять лет – для всех остальных случаев покупки (например, приобретение на вторичном рынке, покупка в новостройке по договору долевого участия и т․п․)․

Если объект находился в собственности меньше указанного срока, прибыль от его продажи облагается НДФЛ․ При соблюдении требуемого периода налог не начисляется, независимо от суммы сделки․

Как считается срок владения

Согласно разъяснениям Конституционного суда (КС) от 2025 года, срок владения считается с момента государственной регистрации права собственности (в ЕГРН)․ При этом:

1. Если объект был получен в результате реновации в Москве, к сроку владения добавляется период нахождения в собственности предыдущего жилья, которое было изъято в рамках программы реновации․
2. При наследовании или дарении срок начинается с даты открытия наследства или с момента подписания договора дарения, соответственно․
3. В случае совместной собственности (например, супруги) срок считается отдельно для каждого владельца, исходя из его доли․

Исключения и специальные ситуации

Закон предусматривает ряд ситуаций, при которых даже при коротком сроке владения налог может не взиматься:

• Продажа единственного жилья․ Если объект является единственным пригодным для прожиания недвижимым имуществом собственника на момент продажи, налог не уплачивается независимо от срока владения․
• Изменение семейного положения․ При разводе, если один из супругов получает долю в общей недвижимости и сразу же продаёт её, срок владения может учитываться с момента приобретения общей собственности (то есть суммарно для обоих супругов)․
• Использование средств на улучшение жилищных условий․ Если полученные от продажи деньги направлены на покупку другого жилья в течение года, налог может быть уменьшен или полностью освобождён (по правилам «жилищного вычета»)․
• Продажа по программе реновации․ Как указано выше, срок владения предыдущим жильём включается в общий период, что часто позволяет избежать налога даже при короткой фактической собственности на новое жильё․

Изменения в законодательстве на 2026 год

С 1 января 2026 года вступили в силу поправки, расширяющие льготный порядок расчёта срока владения:

• Для объектов, полученных в рамках государственных программ поддержки молодых семей (например, «Молодая семья – доступное жильё»), минимальный срок снижен до двух лет при условии, что жильё используется как основное место проживания․
• Упрощён порядок подтверждения срока владения через электронные выписки из ЕГРН – теперь достаточно предъявить выписку за период, предшествующий продаже, без необходимости предоставления бумажных документов․
• Введено положение о «налоговом каникуле» для продажи жилья, полученного по договору ренты пожизненного содержания с ежегодной выплатой: срок владения считается с момента первой выплаты ренты․

Практический пример расчёта

Ситуация: Гражданин Иванов приобрёл квартиру в новостройке по договору долевого участия 15 марта 2022 года․ Государственная регистрация права собственности состоялась 10 июля 2022 года․ Он планирует продать квартиру в августе 2026 года․

1. Срок владения на момент продажи: с 10 июля 2022 по 10 августа 2026 года – 4 года и 1 месяц․
2. Поскольку квартира приобретена по договору долевого участия (не наследство, не дар, не приватизация), применяется пятилетний срок․
3. Фактический срок (4 года 1 мес․) меньше пяти лет → прибыль от продажи будет облагаться НДФЛ в размере 13 %․
4. Если бы Иванов получил квартиру в наследство от родителей 10 июля 2020 года, срок владения составил бы 6 лет → налог не уплачивался бы․

Рекомендации для продавцов

• Проверяйте дату государственной регистрации права собственности в выписке из ЕГРН – она является исходной точкой для расчёта срока․
• Уточните, к какой категории относится ваше жильё (наследство, дар, приватизация, покупка и т․д․), чтобы определить необходимый срок (3 или 5 лет)․
• Если вы планируете продажу в связи с изменением семейного положения или переездом, оцените возможность применения льготы на единственное жильё или жилищного вычета․
• При участии в программах реновации или государственной поддержки сохраняйте все документы, подтверждающие факт получения жилья по этим программам – они могут сократить требуемый срок владения․
• Консультируйтесь с налоговым консультантом или юристом перед сделкой, особенно если сумма сделки значительна или имеются сложные обстоятельства (совместная собственность, долевые участия, ренты и т․п․)․

Освобождение от НДФЛ при продаже дома зависит прежде всего от срока владения недвижимостью и основания её приобретения․ Для большинства покупок необходимый срок составляет пять лет, для наследства, дара и приватизации – три года․ Существуют значительные льготы (единственное жильё, реновация, государственные программы, изменение семейного статуса), которые могут сократить или полностью обнулить этот срок․ Следуя указанным рекомендациям и аккуратно фиксируя даты регистрации прав, вы сможете минимизировать налоговые риски при продаже недвижимости в 2026 году и последующие годы․