Во-первых, важно сразу внести ясность в терминологию. В российском налоговом законодательстве не существует отдельного «налога на имущество 5 лет». Речь идет о минимальном сроке владения недвижимостью, по истечении которого физическое лицо (налоговый резидент РФ) освобождается от уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже этого имущества.

Ставка НДФЛ для резидентов составляет 13% (с 2021 года для доходов свыше 5 млн руб. — 15%), а для нерезидентов — 30%. Срок в 5 лет — это один из двух основных порогов (второй — 3 года), после которых налог на доход от продажи не платится.

Исторический контекст: когда появился 5-летний срок?

Понятие минимального срока владения было введено одновременно с принятием Налогового кодекса РФ (часть вторая), вступившего в силу 1 января 2001 года (статья 217.1 НК РФ). Изначально кодекс установил общий минимальный срок владения в 3 года для большинства видов недвижимости, однако с рядом важных исключений, где срок составлял 5 лет.

Эволюция правил (краткая хронология)

• 2016 год (ФЗ от № 382-ФЗ): Сокращен срок до 3 лет для квартир, комнат, домов, дач, гаражей, земельных участков, полученных в наследовании, по договору дарения от близких родственников, по договору рентны, при разделе имущества супругов (для договоров, заключенных с 2016 г.). Для остальных случаев (покупка, дарение от неблизких, приватизация) остался срок 5 лет.
• 2020 год (ФЗ от № 102-ФЗ): Расширен перечень оснований для 3-летнего срока. К нему добавились имущество, полученное в порядке приватизации, а также квартиры/дома, приобретенные в общей долевой собственности (если доля выделялась из общей собственности).
• 2025–2026 годы: Внесены уточнения по земельным участкам при их разделе/объединении (сохранение срока владения) и уточнен статус апартаментов (приравнены к нежилой недвижимости).

Текущие правила на 2026 год: когда 3 года, а когда 5 лет?

На 10 сентября 2026 года действует следующая дифференциация сроков (ст. 217.1 НК РФ):

Минимальный срок владения — 3 года

Применяется, если недвижимость получена:

1. В порядке наследования (включая завещание и по закону).
2. По договору дарения от близких родственников (супруги, родители, дети, братья/сестры, дедушки/бабушки, внуки, усыновители/усыновленные).
3. По договору рентны (пожизненного содержания с иждивением).
4. В результате приватизации жилого помещения (с 2020 года).
5. При разделе имущества супругов (в т.ч. по брачному контракту) — для имущества, перешедшего к одному из супругов.
6. При выделе доли в натуре из общей долевой собственности (с 2020 года).
7. Жилые дома (дачи), квартиры, комнаты, гаражи, земельные участки, приобретенные в собственность после 1 января 2016 года (пurchase) — Важно: это правило действует только для объектов, купленных с 2016 года. Для купленных ранее — срок 5 лет.

Минимальный срок владения, 5 лет

Применяется во всех остальных случаях, основные из которых:

1. Покупка-продажа (ДКП) жилья, гаража, земельного участка, совершенная до 1 января 2016 года.
2. Получение по договору дарения от неблизких родственников или посторонних лиц (независимо от даты договора).
3. Получение в порядке приватизации (если основание возникло до 2020 года, хотя на практике сейчас актуально правило 3 лет).
4. Апартаменты, коммерческие помещения, нежилые здания, строения, сооружения — всегда 5 лет (независимо от способа приобретения и даты), так как они не входят в перечень ст. 217.1 НК РФ, дающего право на 3 года.
5. Объекты недвижимости, полученные по договору обмена (бартера), если не применяются специальные правила (например, обмен на жилое при сносе — 3 года).

Важные изменения 2025–2026 годов (согласно актуальной информации)

Земельные участки: разделение и объединение

С 2025 года изменены правила расчета минимального срока владения для земельных участков, образованных в результате раздела или объединения имеющихся участков.

• Ранее: при разделе/объединении срок владения «сбрасывался», новый участок считался приобретенным в день государственной регистрации.
• Теперь: срок владения сохраняется. Новый участок считается принадлежащим налогоплательщику с того момента, когда в собственность перешел исходный (родительский) участок. Это позволяет быстрее выйти на 3- или 5-летний порог и продать землю без НДФЛ.

Апартаменты — только 5 лет

Апартаменты юридически закреплены за статусом нежилой недвижимости (помещений нежилых назначения).

• На них не распространяются льготные сроки в 3 года (даже если куплены после 2016 года, получены в дар от близких или по наследству).
• Минимальный срок владения апартаментами для освобождения от НДФЛ при продаже — всегда 5 лет.
• Также к апартаментам не применяется имущественный вычет в 1 млн руб. (доступен только вычет на документально подтвержденные расходы на покупку).

Как рассчитывается срок владения?

Срок владения исчисляется от дня государственной регистрации перехода права собственности (записи в ЕГРН/ЕГРП). Для объектов, права на которые возникли до введения ЕГРН, датой принято считать дату выдачи свидетельства о праве (или иного документа-основания).

Пример: Квартира куплена по ДКП 15 марта 2015 года. Право зарегистрировано 10 апреля 2015 года. Так как покупка до 2016 года, срок 5 лет. Продать без НДФЛ можно после 10 апреля 2020 года.

Пример: Квартира получена в дар от матери 20 января 2024 года. Срок — 3 года. Продать без НДФЛ можно после 20 января 2027 года.

Что делать, если срок не наступил?

Если продать недвижимость до истечения минимального срока (3 или 5 лет), налоговая база уменьшается за счет:

1. Имущественного вычета — до 1 000 000 руб. (для жилых домов, квартир, комнат, дач, гаражей, парковочных мест, земельных участков под ИЖС/ЛПХ/дачное строительство). Для апартаментов и коммерческой недвижимости этот вычет НЕ ПРЕДОСТАВЛЯЕТСЯ.
2. Документально подтвержденных расходов на приобретение (цена покупки, комиссии риелторов, нотариусы, гошпошлины, проценты по ипотеке, в пределах 390 тыс. руб. и т;д.). Этот способ доступен для любой недвижимости, включая апартаменты.

Резюме: ответ на главный вопрос

Пятилетний срок минимального владения существует с 1 января 2001 года (введение НК РФ). Он никогда не «вводился» заново как отдельный налог, но сфера его применения сужалась:

• До 2016 года: 5 лет — для почти всех покупок.
• С 2016 года: 5 лет — для покупок до 2016 г., дарений от неблизких, апартаментов, коммерции.
• С 2020 года: 5 лет — для покупок до 2016 г., дарений от неблизких, апартаментов, коммерции (приватизация и раздел долей перешли на 3 года).

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Я купил квартиру в 2014 году. Могу ли я продать её без налога в 2026 году?

Да. Поскольку прошло более 5 лет с момента регистрации права (покупка до 2016 года требует 5 лет). К 2026 году срок точно истек.

Мне подарили апартаменты сестра в 2023 году. Когда смогу продать без НДФЛ?

Не ранее 2028 года. Апартаменты — нежилое помещение, для них срок всегда 5 лет, независимо от родства дарителя.

Склеил два участка в один в 2025 году. Срок владения сбрасывается?

Нет. По новым правилам (с 2025 г.) срок владения нового участка считается от даты приобретения самого раннего из исходных участков.

Нужно ли подавать декларацию 3-НДФЛ, если срок владения истек?

Нет. Если минимальный срок владения (3 или 5 лет) наступил, доход от продажи полностью освобождается от налогообложения. Подача декларации не требуется (п; 17.1 ст. 214.7 НК РФ).

Статья подготовлена на основании действующего Налогового кодекса РФ (ст. 217.1, 214.7) и изменений, вступивших в силу к 2025–2026 годам. Информация носит справочный характер. Для принятия решения рекомендуется консультироваться с налоговым советником или в МФНС по месту жительства.