Продажа или иное отчуждение недвижимого имущества физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами РФ, регулируется отдельными положениями Налогового кодекса. В данной статье рассмотрены основные правила, ставки, порядок расчёта и сроки уплаты налога, а также актуальные изменения, действующие в 2024‑2026 гг.

Кто считается нерезидентом для целей налогообложения?

Согласно ст. 207 НК РФ, налоговым резидентом признаётся физическое лицо, которое в течение календарного года находилось на территории Российской Федерации более 183 дней. Все остальные лица считаются нерезидентами, независимо от их гражданства или места постоянного проживания.

• Срок пребывания считается суммарным за год;
• Дни въезда и выезда включаются в подсчёт;
• Наличие вида на жительство или регистрации не меняет статус, если условие по дням не выполнено.

Какой налог уплачивается при продаже недвижимости нерезидентом?

При реализации квартиры, дома, земельного участка или другого объекта недвижимости нерезидент уплачивает налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Основные особенности:

1. Ставка налога – 30 % от полученного дохода (в отличие от 13 % для резидентов).
2. Налоговая база определяется как полная сумма полученных средств без возможности уменьшить её на:
• расходы на приобретение и улучшение объекта;
• имущественный вычет (ст. 220 НК РФ);
• учёт срока владения (минимальный период владения не учитывается).
3. Исключение составляют случаи, когда объект находился в собственности нерезидента более определённого срока (см. раздел 3).

Льготы и освобождения от налога

Законодательство предоставляет возможность не платить НДФЛ при продаже недвижимости, если соблюдены определённые условия владения:

• Объект находился в собственности не менее 5 лет – освобождение применяется к резидентам и, начиная с 1 января 2026 г., также к нерезидентам (ФНС России, сообщение от ).
• Для отдельных категорий имущества (например, жильё, полученное по наследству или в качестве подарка) может применяться срок 3 года.
• Если объект является единственным жильём нерезидента и он использовал его для постоянного проживания, возможны дополнительные льготы, однако они требуют подтверждения документально.

Важно: льготы действуют только при условии, что налогоплательщик не воспользовался иными вычетами по данному объекту в течение того же налогового периода.

Порядок расчёта налога

Расчёт НДФЛ для нерезидента производится по следующей формуле:

Налог = (Цена продажи – Расходы, учтённые в базе) × 30 %

Поскольку расходы не уменьшают базу, формула упрощается до:
Налог = Цена продажи × 30 %

Пример:

Цена продажи квартиры – 6 000 000 ₽;
Налог = 6 000 000 ₽ × 0,30 = 1 800 000 ₽.

Если объект находился в собственности более 5 лет (с учётом поправок 2026 г.), налог не уплачивается.
Декларирование и уплата налога
Нерезидент, получивший доход от продажи недвижимости, обязан:

Заполнить декларацию по форме 3‑НДФЛ;
Указать в ней полученную сумму дохода и рассчитанный налог;
Предоставить декларацию в налоговый орган по месту нахождения объекта недвижимости (или по месту регистрации заявителя, если он состоит на учёте в РФ).

Сроки подачи декларации и уплаты налога:

Декларация подаётся не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения дохода;
Налог уплачивается не позднее 15 июля того же года (в случае, если декларация подана вовремя).

Возможна электронная подача через портал Госуслуги или сервис Налог.ru. При отсутствии доступа к интернету можно воспользоваться бумажной формой, отправив её почтой с описью вложения.
Последние изменения в законодательстве (2024‑2026 гг.)
За последние годы в регулировании налогообложения нерезидентов произошли следующие ключевые поправки:

С 1 января 2026 г. введён льготный период владения в 5 лет для нерезидентов, аналогичный резидентам (ФНС России, сообщение от ).
Уточнено, что налоговая база не учитывает срок владения и имущественные вычеты (ст. 214.10 НК РФ).
Установлена обязательная ставка НДФЛ в размере 30 % для всех доходов от продажи недвижимости, полученных нерезидентами, независимо от источника финансирования сделки.
Упрощён порядок подтверждения факта проживания в РФ более 183 дней: теперь достаточно предоставить копии миграционной карты, билетов и справки о временной регистрации.

Практические рекомендации для нерезидентов
Чтобы минимизировать налоговые риски и избежать штрафов, рекомендуется:

Вести учёт всех дат въезда и выезда из РФ, чтобы точно определить свой налоговый статус.
При планировании продажи недвижимости заранее проверять срок владения объектом.
Если срок владения близок к 5 годам, рассмотреть возможность отсрочки сделки до достижения льготного периода.
Сохранять все документы, подтверждающие расходы на приобретение и улучшение объекта (даже если они не уменьшают налоговую базу, они могут понадобиться при проверке).
Использовать сервисы электронной декларации для своевременной подачи 3‑НДФЛ и получения подтверждения о принятии декларации.
При возникновении вопросов обращаться за консультацией к квалифицированному налоговому консультанту или юристу, специализирующемуся на международном налогообложении.

Налог на недвижимость для физических лиц‑нерезидентов в России характеризуется повышенной ставкой НДФЛ (30 %) и отсутствием возможности уменьшить налоговую базу за счёт расходов и имущественных вычетов. Однако законодательство предоставляет льготы при длительном владении объектом (5 лет с 2026 г.), что позволяет избежать уплаты налога при соблюдении данного условия. Правильное определение налогового резидентства, своевременное подача декларации 3‑НДФЛ и учёт изменений в НК РФ помогут избежать непредвиденных финансовых потерь и обеспечат соблюдение налогового законодательства.