Продажа недвижимости физическим лицом влечёт уплату налога на доходы физических лиц (НДФЛ)․ Важно понимать‚ в каких случаях налог рассчитывается от полной цены продажи‚ а в каких – от разницы между ценой продажи и документально подтверждёнными расходами (покупка‚ ремонт‚ улучшение)․ Ниже подробно рассмотрены правила‚ действующие в 2026 году‚ включая изменения‚ введённые с 2025 года (прогрессивная шкала НДФЛ и корректировки по кадастровой стоимости)․

Когда налог не взимается

• Собственность более минимального срока владения․
  • Если квартира приобретена после 1 января 2016 года (покупка‚ дарение‚ наследование‚ приватизация) – минимальный срок составляет 3 года․
  • Если квартира приобретена до 1 января 2016 года покупкой – минимальный срок составляет 5 лет․

  При соблюдении этого условия доход от продажи не облагается НДФЛ‚ декларация 3‑НДФЛ не требуется․

• Единственное жильё․
  Если продаваемая квартира является единственным пригодным для проживания объектом недвижимости у продавца (и он не имеет другой недвижимости‚ пригодной для постоянного проживания)‚ налог не взимается независимо от срока владения․
• Получение квартиры по наследству или в дар от близких родственников․
  Срок владения считается с даты открытия наследства или с даты дарения․ Если квартира получена в дар от близкого родственника (родители‚ дети‚ супруг‚ братья/сестры‚ дедушки/бабушки) и срок владения превышает минимальный‚ налог также не уплачивается․

Как определить налоговую базу

Если льготы не применяются‚ налоговая база рассчитывается следующим образом:

1. Определяем цену продажи – сумма‚ указанная в договоре купли‑продажи (или акт приёма‑передачи)․
2. Вычитаем документально подтверждённые расходы:
   • Стоимость приобретения квартиры (цена по договору покупки‚ включая государственные пошлины и регистрационные сборы)․
   • Затраты на улучшение недвижимости (ремонт‚ реконструкция‚ установка инженерных систем)‚ подтверждённые чеками‚ договорами подряда и актами выполненных работ․
   • Расходы на государственную регистрацию права собственности при покупке․
3. Получаем доход = цена продажи – сумма расходов․

Этот доход и является объектом налогообложения НДФЛ․

Прогрессивная шкала НДФЛ (с 2025 года)

С 1 января 2025 года в России действует прогрессивная шкала налога на доходы физических лиц․ Ставки применяются к сумме дохода‚ полученной за налоговый период (год)․

При продаже квартиры доход обычно относится к первой или второй ставке (13 % или 15 %)․ Если же сумма дохода от продажи превышает 5 млн руб․‚ часть дохода‚ превышающая этот порог‚ облагается по ставке 15 %․

Корректировка по кадастровой стоимости (правило 70 %)

Чтобы предотвратить занижение цены сделки‚ Налоговый кодекс предусматривает следующее:

• Если цена продажи квартиры составляет менее 70 % от её кадастровой стоимости* (определённой на дату сделки)‚ то в качестве налоговой базы берётся не фактическая цена продажи‚ а 70 % кадастровой стоимости*․
• Кадастровая стоимость берётся из публичной карты ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) на момент заключения договора․
• Это правило применяется независимо от срока владения и от того‚ являются ли расходы на покупку документально подтверждёнными․

Пример: кадастровая стоимость квартиры – 6 000 000 руб․‚ 70 % от неё – 4 200 000 руб․ Если фактическая цена продажи – 3 500 000 руб․‚ налоговая база будет взята как 4 200 000 руб․

Порядок уплаты налога и подачи декларации

1. Определить налоговую базу (см․ пункты 2‑4)․
2. Рассчитать налог:
   • Если база ≤ 5 000 000 руб․ – налог = база × 13 %․
   • Если база > 5 000 000 руб․ – налог = 5 000 000 × 13 % + (база – 5 000 000) × 15 %․
3. Заполнить декларацию 3‑НДФЛ за год‚ в котором произошла продажа․
4. Сдать декларацию в налоговую инспекцию не позднее 30 апреля года‚ следующего за отчётным․
5. Уплатить налог не позднее 15 июля того же года (для доходов‚ полученных в предыдущем календарном году)․

Оплата производится через онлайн‑сервисы ФНС‚ банковские приложения или в отделениях банков по реквизитам‚ указанным в уведомлении о налоге․

Примеры расчёта

Пример 1․ Квартира в собственности 4 года‚ приобретена после 2016 года

• Цена продажи: 4 800 000 руб․
• Цена покупки (документально подтверждена): 3 200 000 руб․
• Расходы на ремонт: 300 000 руб․
• Налоговая база = 4 800 000 – (3 200 000 + 300 000) = 1 300 000 руб․
• База ≤ 5 000 000 руб․ → налог = 1 300 000 × 13 % = 169 000 руб․

Пример 2․ Квартира в собственности 2 года‚ приобретена до 2016 года‚ цена продажи занижена

• Цена продажи: 5 500 000 руб․
• Цена покупки: 4 000 000 руб․
• Кадастровая стоимость: 9 000 000 руб․ → 70 % = 6 300 000 руб․
• Поскольку цена продажи (5 500 000) < 70 % кадастровой (6 300 000)‚ база = 6 300 000 руб․
• Налог = 5 000 000 × 13 % + (6 300 000 – 5 000 000) × 15 % = 650 000 + 195 000 = 845 000 руб․

Пример 3․ Единственное жильё‚ срок владения 1 год

• Квартира – единственное пригодное для проживания жильё․
• Налог не взимается независимо от цены продажи и срока владения․

• Налог с продажи квартиры рассчитывается от дохода (цена продажи минус документально подтверждённые расходы)‚ если не применяются льготы по сроку владения или единственному жилью․
• Если квартира находилась в собственности менее минимального срока (3 или 5 лет в зависимости от даты и способа приобретения)‚ налог уплачивается по прогрессивной шкале НДФЛ (13 % до 5 млн руб․‚ 15 % свыше 5 млн руб․)․
• При занижении цены сделки ниже 70 % кадастровой стоимости налоговая база увеличивается до этой величины․
• Уплата налога производится после подачи декларации 3‑НДФЛ не позднее 30 апреля‚ а сам налог – не позднее 15 июля следующего года․
• Знание этих правил позволяет избежать переплат и штрафов‚ а также правильно спланировать финансовую сторону сделки с недвижимостью․

Соблюдение изложенных требований гарантирует корректное выполнение налоговых обязательств при продаже квартиры в 2026 году․