Продажа двух объектов недвижимости за короткий промежуток времени (два года) создает специфическую налоговую ситуацию. В 2026 году действуют правила‚ позволяющие существенно снизить или даже полностью обнулить налоговую базу‚ но для этого необходимо грамотно применить вычеты и учесть сроки владения. В этой статье подробно разберем‚ как рассчитать НДФЛ‚ какие вычеты использовать и как правильно сдать декларацию 3-НДФЛ.

Ключевые понятия: сроки владения и налоговые ставки

Прежде чем переходить к расчетам‚ определимся с фундаментальными параметрами‚ влияющими на налог:

• Минимальный срок владения: Для большинства объектов, 5 лет. Для «особых» случаев (единственное жилье‚ полученное в наследство‚ по договору дарения от близких родственников‚ приватизированное‚ полученное по договору ренты), 3 года.
• Ставка НДФЛ для налоговых резидентов РФ:
  • 13% — на доход до 5 млн руб. в год (суммарно по всем источникам).
  • 15% — на часть дохода‚ превышающую 5 млн руб. в год.
• Нерезиденты: платят 30% и не имеют права на имущественные вычеты.

Важно: Если срок владения каждой из проданных квартир превышает минимальный (3 или 5 лет в зависимости от категории)‚ налог платить не нужно‚ декларацию 3-НДФЛ сдавать также не обязательно (с 2021 года). Статья актуальна для случаев‚ когда сроки владения не истекли.

Сценарий: Две продажи в один налоговый период (год)

Если вы продали обе квартиры в одном календарном году (например‚ в 2025 или 2026 году)‚ доходы суммируются в одной декларации 3-НДФЛ. Это критически важно для применения вычетов.

Вычет при продаже (до 1 000 000 руб.)

Согласно п. 2 ст. 220 НК РФ‚ вычет в размере до 1 млн руб. предоставляется один раз в налоговый период на все проданные объекты недвижимости вместе взятые.

• Вы не можете получить по 1 млн руб. на каждую квартиру за один год.
• Вы распределяете этот лимит (1 млн руб.) между двумя объектами по своему усмотрению (например‚ 600 тыс. на первую и 400 тыс. на вторую‚ или весь миллион на более дорогую).

Вычет на документально подтвержденные расходы (при покупке)

Если квартиры были куплены (не получены в дар/наследство до 2016 г.)‚ вы имеете право уменьшить доход от продажи фактическими расходами на покупку каждой квартиры.

• Этот вычет не ограничен лимитом в 1 млн руб. и не ограничен по количеству раз в год.
• Требуются документы: договоры купли-продажи (ДКП)‚ чеки‚ платежные поручения‚ акты приема-передачи.
• Расходы учитываются по каждому объекту отдельно: доход от продажи Кв.1 уменьшается на расходы по покупке Кв.1‚ доход от Кв.2 — на расходы по Кв.2.

Вычет при покупке нового жилья (до 2 000 000 руб.)

Если в том же году или в последующие годы вы купили(те) новое жилье‚ можно получить вычет до 2 млн руб. на сумму потраченных средств. Этот вычет предоставляется один раз в жизни (на один объект или суммарно на несколько‚ но в пределах лимита). Он не связан с вычетом на продажу и может использоваться параллельно.

Примеры расчетов для 2026 года

Пример 1: Обе квартиры владели менее минимального срока‚ расходы на покупку есть

Дано:

• Квартира А: продана за 8 000 000 руб.‚ куплена 2 года назад за 6 000 000 руб.
• Квартира Б: продана за 5 000 000 руб.‚ куплена 1 год назад за 4 500 000 руб.
• Сделки совершены в 2026 году. Продавец — резидент РФ. Других доходов нет.

Расчет налоговой базы:

1. Доход по Кв. А: 8 000 000 ー 6 000 000 (расходы на покупку) = 2 000 000 руб.
2. Доход по Кв. Б: 5 000 000 ‒ 4 500 000 (расходы на покупку) = 500 000 руб.
3. Суммарный доход: 2 500 000 руб.
4. Применяем вычет на продажу (1 млн руб.): 2 500 000 ー 1 000 000 = 1 500 000 руб. (налоговая база).
5. Налог (13%): 1 500 000 * 13% = 195 000 руб.

Примечание: Вычет на расходы по покупке сработал полностью‚ так как расходы были меньше доходов по каждому объекту отдельно. Вычет 1 млн руб. применили к суммарной остаточной базе.

Пример 2: Одновременная продажа и покупка (замена жилья)

Дано: Продали две квартиры за 12 млн руб. (расходы на их покупку 10 млн руб.). В том же 2026 году купили одну большую квартиру за 15 млн руб.

Расчет:

1. Доход от продаж: 12 000 000 ー 10 000 000 (расходы на покупку проданных) = 2 000 000 руб.
2. Вычет на продажу 1 000 000 руб.: база = 1 000 000 руб. Налог = 130 000 руб.
3. Параллельно: Оформляем вычет на покупку новой квартиры (лимит 2 000 000 руб.). Возврат НДФЛ = 2 000 000 * 13% = 260 000 руб.

Пример 3: Квартира получена в дар/наследство (расходов на покупку нет)

Если квартиру получили безвозмездно (дарение‚ наследство после 2016 г.)‚ расходов на приобретение нет. Можно использовать только вычет 1 млн руб. на сумму двух продаж.

Дано: Кв.1 продана за 4 млн‚ Кв.2 продана за 3 млн. Сроки владения не истекли.

1. Суммарный доход: 7 000 000 руб.
2. Вычет на продажу: 1 000 000 руб.
3. Налоговая база: 6 000 000 руб.
4. Налог (13%): 780 000 руб.

Кадастровая стоимость и правило 70%

Налоговая база не может быть ниже 70% от кадастровой стоимости объекта на дату продажи (п. 1 ст. 214.7 НК РФ). Это правило применяется к каждому объекту отдельно перед применением вычетов.

Алгоритм:

1. Определяем доход по договору (Цена продажи).
2. Сравниваем с 70% от кадастровой стоимости (КС * 0.7).
3. Доход для налога = Максимум из (Цена договора; 70% КС).
4. От этого дохода вычитаем расходы на покупку (если есть) или вычет 1 млн руб;

Пример: Продали за 5 млн‚ КС = 10 млн. 70% КС = 7 млн. Доход для налога = 7 млн. Если расходов на покупку нет‚ база = 7 млн ‒ 1 млн (вычет) = 6 млн. Налог = 780 тыс. руб.

Порядок действий и сроки (для сделок 2026 года)

1. Сдать декларацию 3-НДФЛ: до 30 апреля 2027 года (за 2026 год). Подача электронно через ЛК ФНС‚ Госуслуги или операторов ЭДО — самый удобный способ.
2. Заплатить налог: до 15 июля 2027 года.
3. Необходимые документы для приложения к декларации:
   • Договоры купли-продажи (продажи и покупок).
   • Акты приема-передачи.
   • Документы‚ подтверждающие расходы на покупку проданных квартир (чеки‚ выписки со счета‚ платежки).
   • Справка о кадастровой стоимости (можно получить на Росреестре или Госуслугах).
   • Заявление на предоставление вычетов (в свободной форме‚ часто встроено в программу заполнения декларации).

Частые ошибки и нюансы

• Ошибка: Думать‚ что вычет 1 млн руб. дается на каждый объект. Правильно: 1 млн руб. в год на все продажи недвижимости.
• Ошибка: Не указывать в договоре реальную цену‚ занижая её до 70% КС. Риск: ФНС сверяет данные Росреестра. Если цена в договоре ниже 70% КС‚ налог считают от 70% КС. Штрафы за занижение цены в договоре (ст. 122 НК РФ) — 20% от неуплаченной суммы.
• Нюанс с долями: Если продаете доли в разных квартирах‚ вычет 1 млн руб. все равно один на все доходы от продажи долей за год.
• Проценты по ипотеке: Если продаваемую квартиру покупали в ипотеку‚ к расходам на покупку можно добавить уплаченные проценты по кредиту (п. 1 ст. 220 НК РФ). Это может существенно уменьшить базу.
• Продажа в разные годы: Если Кв.1 продана в 2025 г.‚ а Кв.2 — в 2026 г.‚ вычет 1 млн руб. можно использовать в каждом году по 1 млн руб. Это выгоднее‚ чем продать обе в один год.

Чек-лист для минимизации налога

1. Определите срок владения каждой квартирой (может‚ одна уже «прошла» 3/5 лет?).
2. Соберите все документы на покупку проданных квартир (ДКП‚ платежки‚ акты).
3. Проверьте кадастровую стоимость на дату продажи (сайт Росреестра).
4. Рассчитайте базу по каждому объекту: Макс(Цена‚ 70% КС) ‒ Расходы на покупку.
5. Суммируйте базы двух объектов.
6. Примените вычет 1 000 000 руб. к суммарной базе.
7. Если покупали новое жилье в 2026–2027 гг., оформите вычет на покупку (до 2 млн руб.).
8. Заполните 3-НДФЛ до ‚ заплатите налог до .

Продажа двух квартир за два года не является критичной проблемой‚ если заранее спланировать налоговую модель. Главный инструмент — вычет на документально подтвержденные расходы на покупку (если квартиры были куплены). Он позволяет списать реально потраченные деньги и часто обнуляет налоговую базу полностью. Вычет в 1 млн руб. служит «подушкой безопасности» для случаев‚ когда расходов нет или они малы.

Рекомендация: Заполняйте декларацию в программе «Налогоплательщик ЮЛ/ФЛ» или в Личном кабинете ФНС, там встроены автоматические проверки правил 70% КС и лимитов вычетов. При сложных схемах (доли‚ ипотека‚ дарение‚ смешанные сроки владения) целесообразно консультироваться с налоговым советником перед сдачей отчетности.