Продажа недвижимости, находящейся в собственности менее одного (или двух) лет, влечёт за собой уплату индивидуального подоходного налога (ИПН) на прирост стоимости. В данной статье подробно рассмотрены действующие правила, изменения, вступающие в силу с 1 января 2026 года, порядок расчёта налога и сроки подачи декларации.

Содержание

1. Общие положения налогообложения при продаже недвижимости
2. Что изменилось с 2026 года
3. Срок владения и освобождение от налога
4. Как рассчитать налог на прирост стоимости
5. Примеры расчёта
6. Подача декларации и уплата налога
7. Часто задаваемые вопросы

Общие положения налогообложения при продаже недвижимости

Согласно Налоговому кодексу Республики Казахстан (НК РК), доход от прироста стоимости при реализации недвижимого имущества физическим лицом, не являющимся индивидуальным предпринимателем, подлежит обложению ИПН. Основные положения:

• Налоговая база – разница между ценой продажи и рыночной стоимостью на момент возникновения права собственности (или стоимостью, указанной в документах о приобретении).
• Если прирост стоимости не превышает 36 млн тенге, применяется ставка 10 %.
• Если прирост стоимости превышает 36 млн тенге, налог рассчитывается по прогрессивной шкале: 10 % от первой 36 млн тенге и 15 % от суммы, превышающей этот порог.
• Доход отражается в годовой декларации по ИПН за налоговый период, в котором состоялась продажа. Декларация подаётся не позднее 31 марта года, следующего за годом реализации имущества.
• Уплата налога производится через электронные сервисы Комитета государственных доходов (e‑gov, мобильное приложение «Салық») в установленные законом сроки (обычно до 10  апреля следующего года).

Что изменилось с 2026 года

С 1 января 2026 года в НК РК внесены поправки, касающиеся срока владения недвижимостью, необходимого для освобождения от налога на прирост стоимости:

• Для объектов, зарегистрированных до 31 декабря 2025 года сохраняется прежнее правило: при владении более 1 года налог не уплачивается.
• Для объектов, зарегистрированных после 1 января 2026 года требуется владение более 2 лет для получения льготы. Если срок владения меньше двух лет, налог уплачивается по общим правилам.
• Для движимого имущества (автомобили, техника и т.п.) срок владения значения не имеет – налог уплачивается в любом случае.

Таким образом, при продаже квартиры, приобретённой и зарегистрированной в 2025 году, достаточно подождать год после регистрации права собственности, чтобы избежать налога. А если квартира оформлена в 2026 году или позже, необходимо выдержать двухлетний период.

Срок владения и освобождение от налога

Определение срока владения ведётся с даты государственной регистрации права собственности (дата внесения записи в реестр недвижимости). Важно:

• Если дата регистрации – 15 марта 2025 года, а продажа состоялась 20 апреля 2026 года – срок владения > 1 года, налог не начисляется (для объектов до 2026 года).
• Если дата регистрации – 10 июня 2026 года, а продажа – 5 июля 2027 года – срок владения < 2 года, налог уплачивается.

В случае, когда прирост стоимости отсутствует (цена продажи не превышает рыночную стоимость на момент приобретения), налоговая база равна нулю, и налог не уплачивается независимо от срока владения.

Как рассчитать налог на прирост стоимости

Алгоритм расчёта:

1. Определить рыночную стоимость на дату возникновения права собственности (можно взять из договора купли‑продажи, оценочного заключения или данных БТИ на момент регистрации).
2. Определить цену продажи (сумма, указанная в договоре купли‑продажи).
3. Вычислить прирост стоимости = Цена продажи – Рыночная стоимость на дату приобретения.
4. Если прирост ≤ 0 → налог = 0.
5. Если прирост > 0:
• Если прирост ≤ 36 млн тенге → налог = прирост × 10 %.
• Если прирост > 36 млн тенге → налог = 36 млн тенге × 10 % + (прирост – 36 млн тенге) × 15 %.
6. Округлить сумму налога до целых тенге (по правилам налогового законодательства).

Пример расчёта представлен в следующем разделе.

Примеры расчёта налога при продаже недвижимости менее года (или менее двух лет)

Пример 1: Квартира, зарегистрирована в 2025 году, продана через 8 месяцев

• Рыночная стоимость на момент регистрации : 12 000 000 тенге.
• Цена продажа : 14 500 000 тенге.
• Прирост = 14 500 000 – 12 000 000 = 2 500 000 тенге.
• Прирост ≤ 36 млн тенге → налог = 2 500 000 × 0,10 = 250 000 тенге.

Налог подлежит уплате в декларации за 2025 год (сдача до ).

Пример 2: Квартира, зарегистрирована в 2026 году, продана через 18 месяцев

• Рыночная стоимость на момент регистрации : 18 000 000 тенге.
• Цена продажа : 27 000 000 тенге.
• Прирост = 2###0 000 = 9 000 000 тенге.
• Прирост ≤ 36 млн тенге → налог = 9 000 000 × 0,10 = 900 000 тенге.

Поскольку объект зарегистрирован после , требуется двухлетний срок владения для освобождения. Фактический срок – 1,5 года → налог уплачивается.

Пример 3: Высокая прибыль

• Рыночная стоимость : 20 000 000 тенге.
• Цена продажа : 80 000 000 тенге.
• Прирост = 80 000 000 – 20 000 000 = 60 000 000 тенге.
• Налог = 36 000 000 × 0,10 + (60 000 000 – 36 000 000) × 0,15
  = 3 600 000 + 3 600 000 = 7 200 000 тенге.

Подача декларации и уплата налога

Процедура выглядит следующим образом:

1. Сбор документов: договор купли‑продажи, выписка из реестра недвижимости (с датой регистрации права собственности), документы, подтверждающие рыночную стоимость на дату приобретения (оценка, выписка БТИ, справка о стоимости).
2. Заполнение декларации по форме ИПН (форма 240.00) в личном кабинете налогоплательщика (egov.kz или мобильное приложение «Салық»).
3. Указание строки «Доход от прироста стоимости при реализации недвижимого имущества» и введение рассчитанной суммы налога.
4. Подача декларации не позднее 31 марта года, следующего за годом продажи.
5. Уплата налога через электронные сервисы (банковские карты, электронные кошельки, банковский перевод) в срок, указанный в извещении налогового органа (обычно до 10 апреля).

При несвоевременной подаче декларации или уплате налога могут быть применены штрафы и пени согласно ст. 68 НК РК.

Часто задаваемые вопросы

Нужно ли платить налог, если я продал квартиру, купленную в ипотеку?

Да. Налог рассчитывается от прироста стоимости, независимо от источника средств (собственные, ипотечный кредит, подарок). Ипотечные выплаты не уменьшают налоговую базу.

Как определить рыночную стоимость на дату приобретения, если договор купли‑продажи не указывает её?

Можно использовать:

• Оценку независимого оценщика, сделанную на дату регистрации права собственности;
• Справку БТИ о стоимости объекта на указанную дату;
• Данные публичных источников (например, средняя цена за м² в районе на дату покупки, умноженную на площадь).

Что делать, если прирост стоимости отрицательный (продал дешевле, чем купил)?

Налоговая база равна нулю, налог не уплачивается. Однако факт продажи всё равно указывается в декларации (строка «Доход от прироста стоимости» = 0).

Нужно ли платить налог при дарении недвижимости близким родственникам?

При дарении между близкими родственниками (родители, дети, супруги, братья/сестры) прирост стоимости не облагается ИПН независимо от срока владения. Это следует из ст. 341 НК РК.

Как изменится налог, если я продам недвижимость, полученную по наследству?

Для наследуемого имущества рыночная стоимость определяется на дату открытия наследства (день смерти наследодателя). Срок владения считается с этой даты. Если наследуемое имущество продано менее года (или менее двух лет для объектов после 2026 года) – налог уплачивается по общим правилам.

Продажа недвижимости, находящейся в собственности менее года (или менее двух лет для объектов, зарегистрированных после ), влечёт за собой уплату индивидуального подоходного налога на прирост стоимости. Налог рассчитывается по прогрессивной шкале: 10 % до 36 млн тенге и 15 % сверх этой суммы. Важно правильно определить рыночную стоимость на момент приобретения, соблюсти сроки подачи декларации (до 31 марта следующего года) и уплатить налог в установленные сроки. Следуя изложенным рекомендациям, вы сможете избежать ошибок и штрафов, а также оптимизировать свои налоговые обязательства при сделках с недвижимостью в Казахстане.