Упрощённая система налогообложения (УСН) – один из самых популярных режимов налогообложения для малого и среднего бизнеса в России. Она позволяет предпринимателям упростить учёт и уменьшить налоговую нагрузку. Однако многие владельцы бизнеса задаются вопросом: как учитывается налог на недвижимость при УСН? В данной статье подробно рассматриваются особенности налогообложения недвижимого имущества, порядок расчёта, сроки уплаты и возможные льготы.

Что такое налог на недвижимость?

Налог на недвижимость – это местный налог, взимаемый с собственников земельных участков, зданий, сооружений и других объектов недвижимости. Его размер определяется исходя из кадастровой стоимости объекта и ставки, установленной муниципальным образованием;

• Объект налогообложения – любая недвижимость, зарегистрированная в ЕГРН.
• База налогообложения – кадастровая стоимость (или её часть, если применяются льготные коэффициенты).
• Ставка – устанавливается местными органами власти, обычно в диапазоне от 0,1 % до 2,0 % годовых.

Как УСН взаимодействует с налогом на недвижимость?

УСН регулирует налогообложение доходов (или доходов минус расходы) предпринимателя. Налог на недвижимость относится к местным налогам и не включается в объект налогообложения по УСН. Это значит, что:

1. Платёж налога на недвижимость производится отдельно от налога по УСН.
2. Расходы на уплату налога на недвижимость могут быть учтены в качестве прочих расходов при определении налоговой базы по УСН «доходы минус расходы» (если предприниматель выбрал этот объект обложения).
3. При объекте обложения «доходы» такие расходы не уменьшают налог, так как в базе учитываются только доходы.

Таким образом, налог на недвижимость влияет на финансовую нагрузку предпринимателя, но не меняет способ расчёта налога по УСН напрямую.

Порядок расчёта и уплаты налога на недвижимость в 2026 году

Согласно действующему законодательству (ФЗ‑200 «О местных налогах и сборах»), порядок уплаты налога на недвижимость выглядит следующим образом:

• Определение кадастровой стоимости – берётся из выписки ЕГРН на дату расчёта (обычно 1  января текущего года).
• Применение льготных коэффициентов – если объект относится к жилым помещениям, социальным объектам или имеет статус культурного наследия, могут применяться понижающие коэффициенты (0,5, 0,7 и т.д.).
• Расчёт налога – Налог = Кадастровая стоимость × Льготный коэффициент × Ставка.
• Сроки уплаты – налог делится на два равных платежа: первый не позднее 15  февраля, второй не позднее 15  августа текущего года. При просрочке начисляются пени (1/300 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день просрочки).

Возможные вычеты и льготы для плательщиков УСН

Хотя сам налог на недвижимость не вычитается из базы УСН, существуют механизмы, позволяющие снизить его размер:

• Вычеты по кадастровой стоимости – в некоторых регионах предоставляется вычет в размере 10 % или фиксированная сумма (например, 500 000 руб.) для объектов, используемых в предпринимательской деятельности.
• Льготные ставки – муниципалитеты могут устанавливать пониженные ставки для объектов, расположенных в специальных экономических зонах или используемых под производство.
• Освобождение от налога – возможно для объектов, находящихся в собственности некоммерческих организаций, религиозных учреждений или используемых под социально значимые цели (образование, здравоохранение).

Для получения льгот необходимо подать заявление в налоговый орган по месту расположения объекта вместе с подтверждающими документами (выписка из ЕГРН, договор аренды, справка о статусе объекта и т.д.).

Особенности учёта расходов на налог на недвижимость при УСН «доходы минус расходы»

Если предприниматель применяет объект обложения «доходы минус расходы», то уплаченный налог на недвижимость можно включить в состав прочих расходов. Это уменьшит налоговую базу и, соответственно, сумму налога по УСН.

Пример расчёта:

Кадастровая стоимость офиса: 12 000 000 руб.
Льготный коэффициент: 0,9 (офис в деловой зоне)
Ставка налога: 0,5 %
Налог на недвижимость = 12 000 000 × 0,9 × 0,005 = 54 000 руб. в год

Предположим, доходы за год – 2 000 000 руб., расходы (без налога) – 1 200 000 руб.
Налоговая база по УСН без учёта налога на недвижимость: 2 000 000 – 1 200 000 = 800 000 руб.
Налог по УСН (ставка 15 %): 800 000 × 0,15 = 120 000 руб.
После включения налога на недвижимость в расходы:
Расходы = 1 200 000 + 54 000 = 1 254 000 руб.
Налоговая база = 2 000 000 – 1 254 000 = 746 000 руб.
Налог по УСН = 746 000 × 0,15 = 111 900 руб.
Экономия по УСН: 120 000 – 111 900 = 8 100 руб.

Таким образом, правильный учёт налога на недвижимость может дать ощутимую экономию, особенно при высокой кадастровой стоимости объектов.

Практические рекомендации для предпринимателей на УСН

1. Своевременно проверяйте кадастровую стоимость – её можно изменить в результате переоценки или оспаривания в Росреестре. Снижение стоимости напрямую уменьшит налог.
2. Используйте доступные льготы – изучите нормативные акты вашего муниципалитета; часто есть специальные ставки для малых предприятий или для объектов в промышленных зонах.
3. Ведите отдельный учёт расходов на налог на недвижимость – это упростит подготовку налоговой декларации по УСН и избежит ошибок при распределении расходов.
4. Консультируйтесь с налоговым консультантом – особенно если у вас несколько объектов недвижимости в разных регионах, где ставки и льготы могут существенно различаться.
5. Планируйте платежи заранее – чтобы избежать пени, распределите средства на два ежегодных платежа (февраль и август) в своём бюджете.

Налог на недвижимость остаётся обязательным платёжом для собственников, независимо от выбранной системы налогообложения. При УСН он не входит в объект налогообложения, но его уплата влияет на финансовые показатели предприятия и может быть учтена в качестве расхода при объекте «доходы минус расходы». Понимание порядка расчёта, сроков уплаты и доступных льгот позволяет предпринимателям оптимизировать налоговую нагрузку и избежать штрафов за просрочку.

Соблюдая рекомендации, изложенные выше, вы сможете эффективно управлять налоговыми обязательствами по недвижимости, сохраняя при этом преимущества упрощённой системы налогообложения.

---

Информация актуальна на сентябрь 2026 года. Для уточнения отдельных положений рекомендуется обращаться к официальным источникам: Налоговый кодекс РФ, Федеральный закон № 200‑ФЗ «О местных налогах и сборах», а также к нормативным актам вашего муниципального образования.