Налог на имущество в Российской Федерации регулируется главой 30 Налогового кодекса РФ (для организаций) и главой 32 (для физических лиц). Чтобы правильно определить налоговую базу, необходимо знать, какие объекты включаются в состав имущества, подлежащего обложению, а какие – исключаются из него.

Налог на имущество физических лиц

Объекты налогообложения

• Жилые дома, квартиры, комнаты – если они находятся в собственности физического лица и не являются частью общего имущества многоквартирного дома.
• Гаражи и машино‑места, расположенные на отдельном земельном участке или в составе нежилого здания.
• Встроенные и пристроенные помещения (например, кладовые, подсобные помещения), если они оформлены как отдельные объекты недвижимости.
• Земельные участки, на которых расположены перечисленные выше объекты, если они находятся в собственности лица.

Объекты, не включаемые в налоговую базу

• Имущество, входящее в состав общего имущества многоквартирного дома (лестницы, лифты, крыши, подвалы, инженерные сети и т.п.). Согласно разъяснениям КонсультантПлюс и РБК Недвижимость, такие объекты не признаются объектом налогообложения.
• Объекты культурного наследия, если они находятся в государственной или муниципальной собственности и не используются для извлечения дохода;
• Имущество, используемое для целей социальной защиты (например, жильё, предоставляемое по программам социального найма), если законом установлено освобождение от налога.

Определение налоговой базы

Для физических лиц налоговая база определяется как кадастровая стоимость объекта недвижимости на дату определения налогового периода (как правило, 1 января текущего года). Если кадастровая стоимость отсутствует, применяется среднегодовая стоимость, определяемая по данным бухгалтерского учёта или иным документам, подтверждающим стоимость имущества.

Пример расчёта (условный):

1. Кадастровая стоимость квартиры – 120 000 руб./м².
2. Площадь квартиры, подлежащей налогообложению – 130 м² (исключена доля общего имущества дома).
3. Налоговая база = 120 000 × 130 = 15 600 000 руб.
4. Если предусмотрен налоговый вычет (например, 20 м² × 120 000 = 2 400 000 руб.), то база после вычета составит 13 200 000 руб.
5. Налог рассчитывается по ставке, установленной региональным законом (обычно 0,1 % – 0,3 % от базы).

Налог на имущество организаций

• Недвижимое имущество, учтённое на балансе как основное средство: здания, сооружения, помещения (жилые и нежилые), гаражи, машино‑места, земельные участки, находящиеся в собственности организации или на праве хозяйственного ведения/оперативного управления.
• Единые недвижимые комплексы, в состав которых входит хотя бы один жилой дом (например, жилой дом с пристроенными коммерческими помещениями).
• Имущество, находящееся в финансовой аренде (лизинг), если организация является лизингополучателем и объект учитывается на балансе как основное средство.

• Движимое имущество (оборудование, мебель, транспортные средства и т.д.) – не облагается налогом на имущество организаций.
• Имущество, входящее в состав общего имущества многоквартирного дома, если организация является собственником только доли в таком доме (например, доля в подвале или крыше).
• Объекты, расположенные на территориях особой экономической зоны (ОЭЗ) или в других территориях с особым налоговым режимом, если законом предусмотрено освобождение.
• Имущество, используемое для целей благотворительной, образовательной, научной или культурной деятельности, если организация имеет соответствующий статус и соблюдает условия льготы.

Согласно статье 375 НК РФ, налоговая база для организаций определяется как среднегодовая стоимость недвижимого имущества, recognised как объект налогообложения. Среднегодовая стоимость рассчитывается по формуле:

Среднегодовая стоимость = (Стоимость на начало года + Стоимость на конец года) / 2

Если в течение года происходили изменения (приобретение, вывод из эксплуатации, переоценка), то в расчёт включаются все промежуточные значения с учётом времени владения объектом;

Пример расчёта (условный):

1. Стоимость здания на – 50 000 000 руб.
2. Стоимость здания на – 55 000 000 руб. (в результате капитального ремонта).
3. Среднегодовая стоимость = (50 000 000 + 55 000 000) / 2 = 52 500 000 руб.
4. Если организация имеет право на льготу (например, уменьшение базы на 20 % за использование объекта в социальных целях), то база для налогообложения составит 52 500 000 × 0,8 = 42 000 000 руб.
5. Налог рассчитывается по ставке, установленной Налоговым кодексом (2 % для большинства регионов, но может варьироваться от 0,5 % до 2,5 % в зависимости от регионального закона).

Практические рекомендации по определению состава имущества

• Проверьте право собственности или иное вещное право на каждый объект (выписка из ЕГРН, договор купли‑продажи, акт приёма‑передачи).
• Исключите из расчёта доли в общем имуществе многоквартирного дома – они не учитываются при налогообложении ни физических, ни юридических лиц.
• Своевременно обновляйте кадастровую стоимость объектов (если она изменилась в результате переоценки или внесения изменений в ЕГРН).
• Для организаций ведите аналитический учёт основных средств по группам (здания, сооружения, земельные участки) – это упрощает расчёт среднегодовой стоимости.
• При наличии льгот (например, для объектов социального назначения, ОЭЗ, резидентов особых экономических зон) подготовьте подтверждающие документы и вовремя подавайте заявления в налоговый орган.

Состав имущества, подлежащего налогообложению налога на имущество, чётко определён законодательством: в базу включаются только те объекты, которые находятся в собственности (или ином вещном праве) налогоплательщика и не относятся к общему имуществу многоквартирного дома. Для физических лиц основой расчёта служит кадастровая стоимость, для организаций – среднегодовая стоимость недвижимого основного средства. Правильное определение состава имущества позволяет избежать ошибок в расчёте налога, воспользоваться предусмотренными льготами и своевременно выполнить налоговые обязательства.