Тема налогообложения недвижимости остается одной из самых обсуждаемых как для физических, так и для юридических лиц. За последние годы законодательство претерпело существенные изменения, затратившие порядок расчета налоговой базы, ставки, льготы и процедуру уплаты. В данной статье подробно разберем основные нововведения, вступившие в силу с 1 января 2024 года, а также актуальные на 2025–2026 годы тенденции, основываясь на изменениях в Налоговом кодексе РФ и сопутствующих нормативных актах.

Переход на единый имущественный платеж (ЕНП/ЕИП)

Одним из фундаментальных изменений 2024 года стало объединение платежей. С земельный налог, налог на имущество физических лиц и транспортный налог подлежат уплате в рамках единого имущественного платежа (часто рассматриваемого в контексте Единого налогового платежа — ЕНП для юрлиц и ИП, а для физлиц — как единого реквизита платежа в личном кабинете налогоплательщика).

• Удобство: Плательщику больше не нужно следить за разными КБК и сроками для каждого вида налога отдельно. Формируется единая задолженность по имущественным налогам.
• Сроки: Конечный срок уплаты налогов за налоговый период (год) для физлиц — 1 декабря следующего года. Авансовые платежи для организаций устанавливаются региональным законодательством.
• Погашение: Деньги, перечисленные на ЕНП/ЕИП, автоматически распределяются налоговым органом по налогам в порядке очередности (сначала пени, штрафы, затем основной долг).

Изменения в определении налоговой базы: кадастровая стоимость и типовые расценки

С 2024 года в Налоговый кодекс РФ (НК РФ) внесены поправки, касающиеся порядка определения налоговой базы для налога на имущество организаций и физических лиц (ст. 375, 403 НК РФ).

А. Обновление кадастровой стоимости

Налоговая база для большинства объектов определяется на основе кадастровой стоимости, утвержденной по результатам государственной кадастровой оценки. Важно отметить:

• Кадастровая оценка проводится не реже одного раза в 3–5 лет (в зависимости от региона).
• С 2024 года введены новые правила обжалования кадастровой стоимости через комиссии или суды, сокращены сроки рассмотрения заявлений.
• Для вновь созданных объектов (новостройки) кадастровая стоимость определяется в порядке ст. 66.1 Земельного кодекса / ст. 15 ФЗ № 237-ФЗ до вступления в силу результатов очередной массовой оценки.

Б. Новое приложение к НК РФ: расчетная стоимость типовых объектов

В соответствии с п. 108 ст. 1 Закона № 327-ФЗ (вступившим в силу ), НК РФ дополнен новым приложением, устанавливающим размеры расчетной стоимости 1 кв. м (1 м) типового капитального строительного объекта (здания, сооружения) на .

• Это приложение используется для определения налоговой базы в случаях, когда кадастровая стоимость объекта не определена (например, объекты, не вошедшие в результаты массовой оценки, консервации, уникальные комплексы).
• Расчетная стоимость применяется с коэффициентами, учитывающими износ, функциональный износ, экономическое устаревание и региональные коэффициенты.
• Данная мера направлена на унификацию подхода к оценке «труднооцениваемых» объектов и снижение судебной практики по спорам об оценочной стоимости.

Налог на имущество физических лиц: ставки, льготы и расчет 2024–2025 гг.

Ставки налога (ст. 406 НК РФ)

Максимальные ставки, установленные Кодексом, сохраняются, но конкретные значения устанавливаются законами субъектов РФ:

Имущественный вычет (снижение налоговой базы) — ст; 403 НК РФ

Физические лица имеют право на вычет из кадастровой стоимости объекта следующих площадей:

• 20 кв. м — для квартиры;
• 10 кв. м — для комнаты;
• 50 кв. м, для жилого дома;
• 50 кв. м — для объекта, совмещающего жилой дом и квартиру (в сумме).

Важно: Если в собственности несколько объектов одного вида (например, 2 квартиры), вычет предоставляется только по одному из них (по выбору налогоплательщика). Уведомление о выборе объекта подается в налоговый орган до 31 декабря налогового периода.

Льготные категории плательщиков (ст. 407 НК РФ)

Полное освобождение от налога на один объект каждого вида (квартира, комната, дом, гараж, парковка, единый недвижимый комплекс) предоставляется:

• Пенсионерам (по возрасту).
• Инвалидам I и II групп, инвалидам с детства, детям-инвалидам.
• Участникам и инвалидам ВОВ, приравненным к ним лицам.
• Получателям государственных пенсий за выдающиеся заслуги.
• Отдельным категориям военнослужащих и сотрудников спецподразделений (в т.ч. участникам СВО — в соответствии с поправками 2023–2024 гг.).

Примечание: Льгота применяется автоматически на основании данных, имеющихся у налогового органа. Если уведомление не пришло — необходимо обратиться в ФНС для подтверждения права.

Расчет налога за 2024 год (уплачивается до )

Налог за 2024 год рассчитывается на основе кадастровой стоимости на . Если в 2024 году проводилась новая кадастровая оценка, для налога за 2024 год используется старая стоимость (на ), а новая вступит в силу для налога за 2025 год.

Налог на имущество организаций: исключение из налогообложения движимого имущества

Напоминаем, что с налог на имущество организаций платится только на недвижимое имущество, учтенное как основные средства, имеющее кадастровую стоимость (ст. 374 НК РФ). Движимое имущество (оборудование, транспорт, компьютеры) исключено из объекта налогообложения.

Авансовые платежи: Организации уплачивают авансовые платежи по итогам каждого отчетного периода (квартал, полугодие, 9 месяцев) в сроки, установленные региональным законом (как правило, не позднее 30-го числа месяца, следующего за отчетным периодом).

Особенности для нерезидентов и сделок с недвижимостью

Согласно разъяснениям ФНС (и норме ст. 307, 310 НК РФ для налога на доходы нерезидентов):

• Нерезиденты-физические лица, владеющие недвижимостью в РФ, платят налог на имущество физлиц по общим правилам (ставки те же, льготы — нет, если не предусмотрено международным договором).
• При продаже недвижимости нерезидентом-продавцом удерживается налог 30% (для физлиц) или 20% (для юрлиц) с дохода. С 2024 года введены уточнения по порядку предоставления вычетов нерезидентами-налоговыми резидентами РФ (пребывающими >183 суток).
• Изменения в Налогово-процессуальном кодексе (от ) уточнили порядок контроля за расчетами по сделкам с недвижимостью, включая обязательность использования эскроу-счетов и уведомление Росфинмониторинга при подозрительных операциях.

Региональные особенности и «Новая формула» оценки

Субъекты РФ имеют право устанавливать:

• Конкретные ставки налога в пределах Кодекса.
• Коэффициенты дефлятора (индексации) для налоговой базы объектов без кадастровой стоимости.
• Дополнительные региональные льготы (например, для многодетных семей, ветеранов труда, ликвидаторов аварий).

В ряде регионов (например, Москва, Санкт-Петербург, Московская область) применяются коэффициенты к кадастровой стоимости (снижающие или повышающие) в зависимости от года оценки. В СМИ (например, публикации DotBg/24 Часа за 2024 г.) обсуждалась возможность перехода на «новую формулу» кадастровых оценок, которая может привести к росту налоговой базы на 20–30% для определенных категорий жилья после очередной массовой оценки. Следите за постановлениями органов исполнительной власти вашего региона.

Порядок подачи деклараций и уведомлений

Для организаций (Налог на имущество орг.)

• Декларация: Сдается ежегодно до 30 марта года, следующего за отчетным (форма заутверждена Приказом ФНС).
• Уведомление о расчете авансовых платежей: С 2023 года организации не подают уведомления о расчете авансовых платежей по налогу на имущество (рассчитывают и платят самостоятельно на основании декларации/расчетов).

Для физлиц

• Декларацию не подают. Налог рассчитывает налоговый орган на основании данных ЕГРН и реестра налогоплательщиков.
• Уведомление о выборе объекта для применения вычета — подается в произвольной форме (через ЛК ФНС, Госуслуги, почту или лично) до 31 декабря налогового периода.
• Уведомление о праве на льготу, подается один раз, если налоговый орган не применил льготу автоматически.

Для новостроек (ввод в эксплуатацию)

Согласно ст. 403 НК РФ и разъяснениям Минфина/ФНС: декларацию (уведомление) с данными для определения налога на новопостроенные объекты подает ввозложитель строительства (девелопер) в течение 2 месяцев после завершения строительства в грубую (получение разрешения на ввод в эксплуатацию). Это актуально для объектов, кадастровая стоимость которых еще не вошла в реестр к 1 января налогового года.

Частые ошибки и риски 2024–2026 гг.

1. Игнорирование уведомления о выборе объекта для вычета; Если у вас 2 квартиры, а уведомление не подано — вычет дадут по одной (часто по более дешевой), налог вырастет.
2. Неуплата в срок 1 декабря. Начисляются пени (ключевая ставка ЦБ / 300 * дни просрочки). При долге > 10 000 руб. более года — возможен выездной налоговый контроль и взыскание через суд.
3. Ошибки в ЕГРН. Неверная площадь, категория земель, вид разрешенного использования — приводят к неверному налогу. Проверяйте выписку из ЕГРН заранее.
4. Неучет льготы по СВО/военной службе. Участникам СВО, награжденным государственными наградами, а также контрактникам предусмотрены дополнительные льготы (в т.ч. по земельному налогу). Требуется подача справки из воинской части/соцзащиты.
5. Аренда недвижимости физлицом. Доход от сдачи в аренду облагается НДФЛ (13%/15%/30%) отдельно от налога на имущество. С 2024 года доступен упрощенный режим (НПД — налог на профессиональный доход, 4%/6%) для сдажи жилья в аренду, что часто выгоднее НДФЛ.

Прогноз и план действий на 2025–2026 годы

• Кадастровая реформа: Ожидается продолжение перевода на новую методику оценки (массовая оценка с использованием АИС, учет рыночных данных). Это может привести к пересмотру стоимости в 2025–2026 гг. в ряде регионов.
• Цифровизация: Полный переход на электронное взаимодействие. Уведомления приходят только в ЛК ФНС / Госуслуги / налогоплательщика. Бумажные почтовые извещения отправляются только по запросу или для лиц старше 70 лет / инвалидов (по их заявлению).
• Единый налоговый счет (ЕНС) для физлиц: Развитие функционала ЛК для погашения долгов, переплат и управления платежами в режиме реального времени.

Новые правила налогообложения недвижимости с 2024 года сделали систему более централизованной (ЕИП/ЕНП) и прозрачной за счет введения единых расчетных стоимостей для типовых объектов. Главная задача налогоплательщика сейчас — проверить правильность начислений в Личном кабинете налогоплательщика до 1 декабря, своевременно подать уведомления о выборе объекта для вычета и подтвердить права на льготы.

Рекомендация: Регулярно проверяйте раздел «Налоги» на портале nalog.gov.ru или в приложении «Налоги ФНС России». При обнаружении ошибок, направляйте уведомление об уточнении сведений (форма заутверждена Приказом ФНС) в течение 30 дней с момента получения уведомления.

Данная статья носит информационный характер и не является правовой консультацией. Нормативная база может меняться. Для принятия решений по конкретным ситуациям обращайтесь к квалифицированным налоговым консультантам или в территориальные органы ФНС России. Актуальность информации: 2024–2026 гг.