Налог на имущество организаций остается одним из ключевых региональных платежей․ С 2020 года основным методом определения налоговой базы для значительной части объектов недвижимости стала кадастровая стоимость․ Ниже представлен подробный обзор порядка расчета, сдачи отчетности и уплаты налога с учетом актуальных изменений на 2024–2026 годы․

Нормативная база и ключевые понятия

Порядок исчисления и уплаты налога регулируется Главой 30 Налогового кодекса РФ (НК РФ)․ Решающую роль играют региональные законы, устанавливающие:

• Перечни объектов, налоговая база по которым определяется как кадастровая стоимость;
• Ставки налога (в пределах, установленных НК РФ);
• Льготы и порядок их применения;
• Сроки уплаты авансовых платежей и налога за год․

Какие объекты облагаются по кадастровой стоимости?

Согласно ст․ 378․2 НК РФ, по кадастровой стоимости определяется налоговая база в отношении недвижимого имущества, включенного в единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) и относящегося к следующим категориям:

1. Торговые и офисные центры (здания, сооружения, помещения, используемые для розничной торговли, общественного питания, потребительских услуг, размещения офисов)․
2. Объекты недвижимости иностранных организаций, не связанных с деятельностью через постоянное представительство в РФ․
3. Недвижимость, используемая для добычи/переработки полезных ископаемых (нефть, газ, угля и др․), за исключением объектов линейной части трубопроводов․
4. Объекты, включенные в региональные перечни (утверждаются законами субъектов РФ)․ В перечни могут войти административные здания, склады, гостиницы, спортивные сооружения и др․

Важно: Если объект недвижимости не входит в указанные категории и не включен в региональный перечень, налоговая база по нему определяется как среднегодовая стоимость (по учетным данным)․ Поиск объекта в перечне осуществляется по кадастровому номеру или адресу на официальных порталах органов власти субъектов РФ или ФНС․

Определение налоговой базы: механика расчета

Значение кадастровой стоимости

По общему правилу (п․ 2 ст․ 378․2 НК РФ) используется та стоимость, которая внесена в ЕГРН и подлежит применению с 1 января налогового периода․

Если на 1 января года, следующего за налоговым периодом, в ЕГРН внесена новая кадастровая стоимость (пересчет), она применяется для расчета налога за прошлый период (пересчет производится в декларации за тот период, в котором произошла смена стоимости)․

Коэффициент к налоговому периоду (К = 1/12 × кол-во месяцев владения)

Налоговая база = Кадастровая стоимость × Коэффициент К․

• Коэффициент учитывает неполный месяц владения как полный (если право возникло до 15-го числа) или не учитывает (если после 15-го);
• При отчуждении объекта — аналогично: месяц отчуждения включается/исключается по правилу 15-го числа․

Спорный момент: вычет НДС из кадастровой стоимости

В судебной практике (в т․ч․ материалах КонсультантПлюс за 2025 г․) рассматривались споры о праве налогоплательщика уменьшать кадастровую стоимость на сумму НДС, включенную в стоимость объекта при приобретении/создании․

Позиция судов: Налоговый кодекс не предусматривает уменьшения кадастровой стоимости на сумму НДС для целей налога на имущество․ Кадастровая стоимость берется «как есть» из ЕГРН․ Попытки уменьшить базу на НДС ведут к доначислениям и штрафам․

Ставки налога на 2025–2026 годы

Максимальная ставка по объектам, облагаемым по кадастровой стоимости, установлена НК РФ на уровне 2% (п․ 1 ст․ 380 НК РФ)․

Регионы имеют право устанавливать дифференцированные ставки в зависимости от категории имущества (например, 0,5% для торговых центров, 2% для офисных), но не выше 2%․

Пример расчета (из открытых источников на 2025–2026 гг․):

• Кадастровая стоимость помещения: 6,5 млн руб․
• Ставка: 2%․
• Налог за год (при владении весь год): 6 500 000 × 2% = 130 000 руб․

Кардинальные изменения в отчетности с 2023 года

С 2023 года (постановления ФНС, подтвержденные практикой Московской области и др․) вступил в силу важный принцип:

Имущество, налоговая база по которому определяется как кадастровая стоимость, НЕ включается в налоговую декларацию по налогу на имущество организаций․

Последствия:

• В декларации (форма заутверждена приказом ФНС от № ЕД-7-21/1047@) заполняется только Раздел 1 (общие сведения) и разделы, касающиеся имущества, облагаемого по среднегодовой стоимости․
• Расчет налога по кадастровой стоимости производится налоговым органом автоматически на основании данных ЕГРН․
• Налогоплательщик получает уведомление (требование) об уплате налога от ФНС (как для физлиц по НИФЛ)․

Сроки уплаты: авансовые платежи и налог за год

Сроки устанавливаются региональным законом․ Типовые сроки (модельный вариант):

Примечание: Авансовые платежи по кадастровым объектам также рассчитывает ФНС и направляет уведомления․ Налогоплательщик вправе самостоятельно рассчитать аванс и уплатить его до срока, чтобы избежать пени, если уведомление не пришло․

Особенности для организаций на УСН

Организации на упрощенной системе налогообложения (УСН) освобождены от уплаты налога на имущество (п․ 2 ст․ 346․11 НК РФ), НО это освобождение не распространяется на объекты, налоговая база по которым определяется как кадастровая стоимость․

Как проверить объект и снизить налог?

Проверка вхождения в перечень

• Запросите выписку из ЕГРН на объект (вида разрешенного использования, категория)․
• Сравните вид разрешенного использования и характеристики объекта с региональным законом «О налоге на имущество организаций» (перечень объектов для кадастровой оценки)․
• Используйте сервисы ФНС («Налог на имущество: перечень объектов») или сайты органов власти субъекта РФ․

Способы снижения налоговой нагрузки (легальные)

1. Оспаривание кадастровой стоимости: Подача заявления в комиссию при Росреестре или в суд․ Успех возможен при наличии грубых ошибок при оценке․ Сниженная стоимость вступает в силу с 1 января года, следующего за годом принятия решения (или ранее по решению суда)․
2. Изменение вида разрешенного использования (ВРИ): Если объект переведен в категорию, не входящую в перечень (например, с «торговых» на «складское хозяйство» и регион не включил склады в перечень), с следующего года налог будет по среднегодовой стоимости (что часто ниже)․ Требует согласования с градостроительным планом․
3. Применение региональных льгот: Многие регионы устанавливают ставку 0% или сниженные коэффициенты для отдельных категорий (соцобъекты, инновационная деятельность, малый бизнес в определенных зонах)․
4. Исключение из базы недвижимости, переданной в аренду: Не работает для кадастровых объектов — база всегда кадастровая стоимость, независимо от аренды․

Судебная практика и риски 2024–2025 гг․

• НДС в базе: Как указано выше, суды отказывают в вычете НДС из кадастровой стоимости (дело № А40-ххххх/2025 и аналогичные)․
• Смена стоимости в течение года: Если кадастровая стоимость изменилась (переоценка) с 1 января текущего года, налог за прошлый год пересчитывается по новой стоимости в декларации за текущий период (п․ 4 ст․ 378․2 НК РФ)․ Пропуск этого момента ведет к ошибкам в уведомлениях ФНС;
• Объекты со строя / незавершенное строительство: Не облагаются по кадастровой стоимости (база — среднегодовая стоимость), пока не введены в эксплуатацию и не получат кадастровый номер с видом ВРИ, входящим в перечень․

Чек-лист бухгалтера/налоговика на 2026 год

1. [ ] Сверить реестр основных средств с перечнем «кадастровых» объектов региона․
2. [ ] Проверить актуальность кадастровых стоимостей в ЕГРН на (выписки)․
3. [ ] Учесть коэффициенты К для объектов, полученных/отчужденных в 2025 г․
4. [ ] Не включать кадастровые объекты в Декларацию по имуществу за 2025 сдаваемую в 2026 (заполнять только по среднегодовой стоимости)․
5. [ ] Контролировать поступление уведомлений от ФНС об авансовых платежах (квартально) и налоге за год (февраль 2026)․
6. [ ] При неполучении уведомления — самостоятельно рассчитать и уплатить аванс до 28-го числа месяца, следующего за кварталом․
7. [ ] Проверить примененные региональные льготы и ставки․
8. [ ] Оценить целесообразность оспаривания кадастровой стоимости для «тяжелых» объектов․

Переход на кадастровую стоимость как базу налогообложения де-факто перевел расчет налога на имущество для значительной части коммерческой недвижимости в режим «налога на недвижимость физических лиц» — расчет делает налоговый орган, плательщик получает уведомление․ Главная задача бизнеса, мониторинг вхождения объектов в перечни, актуальности данных ЕГРН и своевременная оплата уведомлений․ Игнорирование уведомлений ФНС ведет к начислению пени и возможному списанию средств по решению суда без участия налогоплательщика (ст․ 46, 47 НК РФ)․

Статья подготовлена на основе положений НК РФ, регионального законодательства и судебной практики на ․ Для принятия решений по конкретным объектам рекомендуется консультация с профессиональным налоговым консультантом․