Среди предпринимателей до сих пор жив миф, что переход на упрощенную систему налогообложения (УСН) полностью освобождает от уплаты налога на имущество организаций. Это неверно. Налогоплательщики на УСН обязаны рассчитывать и платить этот налог, но только в отношении определенного круга объектов — тех, что подлежат налогообложению по кадастровой стоимости.

Общее правило: УСН не освобождает от налога на имущество

Согласно ст. 346.11 Налогового кодекса РФ, организации на УСН освобождаются от уплаты налогов, перечисленных в п. 2 ст. 346.11 НК РФ (налог на прибыль, НДС, налог на имущество за исключением налога на имущество, исчисляемого на основе кадастровой стоимости).

Таким образом, если на балансе организации есть недвижимость, относящаяся к объектам налогообложения по кадастровой стоимости, налог платить придется независимо от применяемой системы налогообложения.

Какие объекты облагаются налогом по кадастровой стоимости в 2026 году?

Перечень объектов, налогооблагаемая база по которым определяется как кадастровая стоимость, закреплен за ст. 378.2 НК РФ. К ним относятся:

• Торговые центры (объекты недвижимости, используемые в предпринимательских целях как торговые помещения).
• Торгово-развлекательные центры.
• Офисные центры (здания, помещения, используемые для предоставления в аренду/субаренду).
• Нежилые помещения, используемые в предпринимательских целях (аренда, собственное производство, офисы), если они не входят в вышеперечисленные категории, но отвечают критериям ст. 378.2 НК РФ (например, отдельно стоящие магазины, склады, производственные корпуса, если они признаны таковыми в соответствии с законом).
• Объекты незавершенного строительства, предназначенные для создания вышеуказанных объектов.
• Иностранные недвижимость, расположенная на территории РФ, если она относится к перечню ст. 378.2 НК РФ.

Важно: Производственные объекты (заводы, фабрики, цеха), инженерные сети, линии передач и иные объекты, не входящие в перечень ст. 378.2 НК РФ, облагаются налогом по балансовой (остаточной) стоимости. Организации на УСН освобождены от налога на имущество, исчисляемого по балансовой стоимости (п. 2 ст. 346.11 НК РФ).

Особенности расчета авансовых платежей и налога за 2026 год

Налоговый период — календарный год. Отчетные периоды — первый квартер, полугодие, 9 месяцев.

Порядок расчета (ст. 378.7, 378.8 НК РФ):

1. Определение кадастровой стоимости на 1-е число каждого месяца отчетного периода (данные ЕГРН).
2. Применение ставки налога. Максимальная ставка — 2% (ст. 380 НК РФ). Региональные законы могут устанавливать сниженные ставры (до 0%) для отдельных категорий объектов или налогоплательщиков.
3. Коэффициент Кф (функционального использования) — применяется с 2025 года для объектов, используемых не по назначению (например, склад в торговом центре). Для 2026 года коэффициенты устанавливаются региональными законами.
4. Учет доли владения и месяцев владения.

Формула авансового платежа за отчетный период:

Сумма авансового платежа = Σ (Кадастровая стоимость на 1-е число месяца × Ставка налога / 100 × Кф × Доля владения / Кол-во месяцев в отчетном периоде × Кол-во месяцев владения в отчетном периоде)

Пример ситуации из практики (передача имущества между органами власти):

Если орган исполнительской власти передал другому органу исполнительной власти объект имущества, налогоплательщиком с февраля становится новый владелец. При расчете авансовых платежей за 1 квартал 2026 года старый владелец учитывает владение за январь, новый — за февраль и март. Кадастровая стоимость берется на 1-е число каждого месяца владения.

Региональные особенности (на примере Москвы)

Закон города Москвы от N 64 «О налоге на имущество организаций» устанавливает свои ставки и льготы. Сумма налога зачисляется в бюджет города Москвы в целом, то есть без распределения по административным районам.

Для 2026 года в Москве действуют:

• Базовая ставка 2% для офисных и торговых центров.
• Сниженные ставки (например, 0,1% – 0,3%) для отдельных категорий недвижимости (социальная инфраструктура, объекты МСП, входящие в реестр МСП, при выполнении условий).
• Льготы по налогу на имущество для организаций, включенных в реестр МСП (если объект используется для осуществления деятельности, соответствующей основному виду деятельности по ОКВЭД).

Рекомендация: Обязательно проверяйте актуальный текст регионального закона на официальном сайте налогового органа или правовых систем (КонсультантПлюс, Гарант) перед расчетом авансовых платежей за 2026 год.

Кадастровая стоимость и способы ее снижения

Поскольку налог считается от кадастровой стоимости, ее величина критически важна. На года актуальны значения, вступившие в силу по результатам государственной кадастровой оценки (обычно она проводится раз в 3–5 лет).

Если организация не согласна с кадастровой стоимостью, она имеет право оспорить ее:

• В комиссии при Росреестре (в досудебном порядке).
• В суде.

Снижение кадастровой стоимости ретроактивно ведет к перерасчету налога за прошедшие периоды (в пределах 3-летнего срока давности).

Отчетность и сроки уплаты в 2026 году

Внимание: С 2025 года декларация по налогу на имущество сдается в налоговый орган по месту нахождения организации (или КИО по крупным налогоплательщикам), а не по месту нахождения имущества. Платежи также перечисляются в бюджет по месту нахождения организации (КБК 1###11000110).

Частые ошибки организаций на УСН

1. Полный игнорирование налога. «Мы на УСН, нам не платить». Результат: начисление задолженности, пени, штрафы по ст. 119, 120 НК РФ.
2. Неверное определение объекта налогообложения. Присвоение объекту кода «производственное здание» вместо «торговое помещение» для ухода от кадастровой базы. Риск: переквалификация по итогам камеральной проверки или выездной проверки.
3. Неучет коэффициента Кф. С 2025 года игнорирование коэффициента функционального использования ведет к занижению базы.
4. Пропуск сроков сдачи декларации. Даже если налог равен 0 (нет объектов по кадастровой стоимости), декларацию сдавать не нужно (п. 3 ст. 383 НК РФ). Но если объекты есть — декларация обязательна.

Практический чек-лист для бухгалтера на 2026 год

• [ ] Составить реестр объектов недвижимости на балансе на .
• [ ] Разделить объекты: подлежащие налогообложению по кадастровой стоимости (ст. 378.2 НК РФ) и по балансовой.
• [ ] Для объектов по кадастровой стоимости: запросить актуальные значения из ЕГРН (справки о кадастровой стоимости) на 1-е число каждого месяца отчетного периода.
• [ ] Изучить региональный закон (для Москвы — Закон № 64) на предмет ставок, коэффициентов Кф и льгот на 2026 год.
• [ ] Проверить, включена ли организация в реестр МСП для применения возможных льгот (ставка 0% или сниженная).
• [ ] Рассчитать авансовые платежи за каждый отчетный период.
• [ ] Перечислить авансовые платежи в бюджет по КБК 1###11000110 в установленные сроки.
• [ ] Подготовить и сдать декларацию за 2026 год до .

Организация на УСН обязана платить налог на имущество в 2026 году, если на ее балансе есть объекты недвижимости, перечисленные в ст. 378.2 НК РФ (торговые центры, офисные центры, нежилые помещения в аренде и др.). Налог исчисляется от кадастровой стоимости по ставкам, установленным региональным законодательством.

Игнорирование этой обязанности ведет к начислению пени и штрафов. Грамотный учет объектов, своевременный мониторинг кадастровой стоимости и применение региональных льгот (в частности, для МСП) позволят минимизировать налоговую нагрузку в рамках закона.

Данная статья носит информационный характер и не является правовой консультацией. Для принятия решений по конкретной ситуации обратитесь к профессиональному налоговому консультанту или аудитору.