Общеизвестно, что организации, применяющие упрощенную систему налогообложения (УСН), освобождены от уплаты большинства федеральных налогов, в т.ч. от налога на имущество организаций (ст. 346.11 НК РФ). Однако в Налоговом кодексе предусмотрены исключения, при наличии которых упрощенцы становятся плательщиками имущественного налога. В этой статье подробно разберем, в каких случаях организация на УСН обязана платить налог на имущество, как определяется налоговая база, какие ставки применяются и каковы сроки уплаты на 2024–2026 годы.

Общее правило: освобождение от налога

Согласно п. 2 ст. 346.11 НК РФ, организации на УСН не признаются плательщиками налога на имущество организаций. Это означает, что в общем случае им не нужно:

• рассчитывать налоговую базу по среднегодовой стоимости имущества;
• сдавать налоговую декларацию по форме КНД 1152026 (с 2023 года декларация по имуществу, облагаемому по кадастровой стоимости, также не сдается);
• перечислять авансовые платежи и итоговый налог в бюджет.

Важно: Данное освобождение распространяется только на имущество, учитываемое как основные средства или доходные вложения в материальные активы. Имущество, не связанное с хозяйственной деятельностью (например, под залог у банка, но не используемое в бизнесе), может облагаться по общим правилам (ст. 373 НК РФ), но для УСН ключевым критерием является способ определения налоговой базы.

Главное исключение: имущество, облагаемое по кадастровой стоимости

Единственный случай, когда организация на УСН становится плательщиком налога на имущество — наличие на балансе недвижимости, входящей в кадастровый перечень (п. 1 ст. 373 НК РФ, п. 2 ст. 346.11 НК РФ).

Что входит в кадастровый перечень?

Согласно ст. 378.2 НК РФ, к объектам, облагаемым по кадастровой стоимости, относятся:

1. Торговые центры (здания, помещения, предназначенные для розничной торговли, общепита, бытовых услуг).
2. Торгово-развлекательные центры.
3. Объекты недвижимости, используемые для предоставления в аренду (субаренду) для розничной торговли, общепита, бытовых услуг (если площадь сдаваемого помещения превышает определенные пределы или объект входит в единый комплекс с ТЦ/ТРЦ).
4. Административно-деловой центр (здания, где более 50% площади сдается в аренду для размещения офисов).
5. Жилые дома, квартиры, комнаты (в т.ч. используемые как гостиницы, хостелы, апарт-отели), гаражи, машино-места, объекты незавершенного строительства (ОНС), жилые строения, садовые дома, хозяйственные постройки — если они включены в региональный перечень объектов, подлежащих кадастровой оценке (п. 4 ст. 378.2 НК РФ в ред. ФЗ от № 466-ФЗ).

Ключевой момент: Если объект недвижимости организации на УСН не входит в этот перечень (например, производственный цех, склад, офисное здание, не являющееся АДЦ, земельный участок, транспортные средства), налог на имущество платить не нужно, даже если у объекта определена кадастровая стоимость.

Кадастровая стоимость не определена — налога нет

Согласно разъяснениям ФНС и судебной практике (в т.ч. информации ГАРАНТ.РУ от ), если на 1 января налогового периода (или в момент возникновения права собственности) у объекта, входящего в кадастровый перечень, не определена кадастровая стоимость, организация на УСН по этому объекту плательщиком налога на имущество не является. Налоговая обязанность возникает с момента вступления в силу результатов кадастровой оценки.

Особенности расчета налога для УСН (2024–2026 гг.)

Если организация на УСН имеет объект из кадастрового перечня, налог рассчитывается по специальным правилам, отличным от общих (для организаций на ОСНО).

Налоговая база

Налоговая база определяется как кадастровая стоимость объекта на 1 января налогового периода (п. 1 ст. 375 НК РФ).

• Если объект исключен из перечня в течение года (например, изменилось назначение), налог платится пропорционально полным календарным месяцам нахождения в перечне.
• Если кадастровая стоимость изменилась в течение года (переоценка), новая стоимость применяется с 1 января года, следующего за годом принятия решения о переоценке.

Налоговые ставки

Ставки устанавливаются законами субъектов РФ в пределах, установленных ст. 380 НК РФ:

• Максимальная ставка, 2% (для большинства объектов: ТЦ, ТРЦ, АДЦ, объекты аренды под торговлю/общепит).
• Нулевая ставка (0%), для жилых домов, квартир, комнат, гаражей, машино-мест, ОНС, жилых строений, садовых домов, хозяйственных построек (п. 4 ст. 380 НК РФ). Регионы не могут повысить ставку выше 0% для этих объектов.

Пример: ООО на УСН владеет помещением в ТЦ (кадастровая стоимость 10 млн руб.). Ставка в регионе 2%. Налог за год = 10 000 000 × 2% = 200 000 руб.

Снижение налоговой базы (вычеты)

Организации на УСН имеют право уменьшать налоговую базу на кадастровую стоимость:

• земельных участков, занятых объектами из перечня (если земля в собственности/аренде);
• объектов, исключенных из перечня в порядке ст. 378.2 НК РФ (например, признаны культурным наследием);
• объектов, по которым предоставлены налоговые льготы (региональные/федеральные).

Вычет делается пропорционально доле владения/пользования и времени владения в налоговом периоде.

Порядок и сроки уплаты налога (Авансовые платежи)

С 2023 года (ФЗ от № 389-ФЗ) порядок уплаты кардинально изменился:

• Налоговая декларация по итогам года НЕ СДАЕТСЯ.
• Налог уплачиваеться исключительно в виде авансовых платежей.
• Расчет авансовых платежей производит налоговый орган на основании данных ЕГРН (кадастровая стоимость) и сведений о ставках/льготах.

Сроки уплаты авансовых платежей

Авансовые платежи уплачиваются не позднее 28-го числа месяца, следующего за отчетным периодом:

Для 2024 года (уплачиваемом в 2025 г.) и далее. Обратите внимание: в 2024 году были переносы сроков для отдельных категорий плательщиков, актуальные даты всегда стоит уточнять в Личном кабинете налогоплательщика или уведомлении от ФНС.

Как рассчитывает налог ФНС

ФНС направляет Уведомление о сумме авансового платежа (или требование об уплате) в Личный кабинет налогоплательщика (ЛК ИЮЛ) за 30 дней до срока уплаты. Организация должна:

1. Проверить правильность расчета (кадастровая стоимость, ставка, доля владения, коэффициент владения по месяцам).
2. При обнаружении ошибки — направить в ФНС уведомление об уточнении расчета авансового платежа (форма устанавливается ФНС) не позднее 5 дней до срока уплаты.
3. Уплатить сумму по КБК: 1###11000110 (Налог на имущество организаций, авансовые платежи).

Ситуация: объект перестал соответствовать критериям перечня в течение года

Частый вопрос: «Что если в середине года ТЦ перестал быть ТЦ (например, сдали под склад)?»

Согласно позиции ФНС (вопрос-ответ КонсультантПлюс, ГАРАНТ), если в течение налогового периода объект перестал соответствовать критериям для нахождения в кадастровом перечне (например, изменилось функциональное назначение на не облагаемое), организация на УСН перестает быть плательщиком по этому объекту со следующего месяца после месяца, в котором произошло изменение.

• Налог за месяцы нахождения в перечне рассчитывается пропорционально (кадастровая стоимость × ставка × коэф. владения × кол-во полных месяцев / 12).
• С месяца исключения, налог не начисляется.
• Для подтверждения права на исключение в ФНС необходимо направить уведомление об уточнении расчета с приложением документов (акт приемки-передачи, выписка ЕГРН с новым видом разрешенного использования и т.д.).

ИП на УСН: есть ли отличия?

Для индивидуальных предпринимателей на УСН правила идентичны (п. 3 ст. 346.11 НК РФ, ст. 401 НК РФ):

• ИП на УСН платит налог на имущество только по объектам из кадастрового перечня, используемым в предпринимательской деятельности.
• Имущество для личного потребления (дача, квартира для проживания) не облагается налогом на имущество организаций (облагается налогом на имущество физлиц, но там свои льготы).
• С 2023 года ИП на УСН также не сдают декларацию, платят по уведомлениям ФНС авансовыми платежами.
• Ставка 0% на жилые дома, квартиры, гаражи и т.д. действует и для ИП.

Чек-лист: нужно ли вашей организации на УСН платить налог на имущество в 2024–2026 гг.?

1. Есть ли на балансе недвижимость? (Здания, сооружения, помещения). Если нет — налог не платите.
2. Входит ли этот объект в перечень ст. 378.2 НК РФ? (ТЦ, ТРЦ, АДЦ, объекты аренды под торговлю/общепит, жилые дома/квартиры/гаражи/ОНС из регионального перечня). Если нет — налог не платите.
3. Определена ли кадастровая стоимость на 1 января текущего года? Если нет — налог не платите (до момента определения).
4. Применяется ли ставка 0%? Если это жилые дома, квартиры, гаражи, машино-места, ОНС, садовые дома, ставка 0%, налог = 0 руб., но объект все равно учитывается ФНС для расчета (сумма просто будет нулевой).
5. Получили ли уведомление от ФНС в ЛК? Проверили ли расчет? Уплатили ли по КБК 1###11000110 до 28-го числа?

Типичные ошибки и риски

• Игнорирование уведомлений ФНС. С 2023 года декларации нет, расчет делает инспекция. Незаплаченный по уведомлению налог влечет пени и штрафы (ст. 122, 75 НК РФ).
• Несвоевременное сообщение об исключении объекта из перечня. Если объект перестал быть ТЦ/АДЦ, нужно уведомить ФНС (через уведомление об уточнении), иначе будут начислять налог по 2% до конца года.
• Ошибка в доле владения. Если объект в общей собственности (долевое строительство, совместная собственность), налоговая база берется пропорционально доле. ФНС может не знать о доле — нужно сообщить через уведомление.
• Путаница с землей. Земельные участки никогда не входят в перечень ст. 378.2 НК РФ. Налог на землю (земельный налог) платится по общим правилам, если земля в собственности, но это другой налог (КБК другой, декларация сдается). УСН не освобождает от земельного налога.

Резюме

Организация на УСН платит налог на имущество ТОЛЬКО в одном случае: если на ее балансе есть недвижимость, включенная в кадастровый перечень ст. 378.2 НК РФ (ТЦ, ТРЦ, АДЦ, сдаваемые в аренду под торговлю/общепит помещения, а также жилые дома/квартиры/гаражи/ОНС, включенные в региональные перечни), и у этой недвижимости определена кадастровая стоимость.

Во всех остальных случаях (производственные здания, склады, офисы не АДЦ, земля, транспорт, оборудование) — налог на имущество организаций не платится.

Расчет и уплата производятся исключительно по уведомлениям ФНС (авансовые платежи за квартал, полугодие, 9 месяцев), декларацию сдавать не нужно. Ставки: до 2% для коммерческих объектов и 0% для жилых/гаражей/ОНС.

Данная статья носит информационный характер и не является правовым консультированием. Нормативная база может меняться. Для принятия решений рекомендуется обращаться к актуальному тексту НК РФ (ст. 346.11, 373, 375, 378.2, 380, 381) и разъяснениям ФНС России, а также консультироваться с профессиональным бухгалтером или юристом.