Налог на имущество организаций остается одним из самых «каменных» региональных налогов, порождающих наибольшее количество споров между бизнесом и контролирующими органами․ Ключевую роль в урегулировании спорных моментов играют официальные разъяснения Министерства финансов России (Минфин) и Федеральной налоговой службы (ФНС)․ В данной статье systematизированы ключевые позиции ведомств, актуальные на 10 сентября 2026 года, затрагивающие определение налоговой базы, ставки, льготы и порядок учета отдельных видов имущества․

Облагаемые объекты и переход на кадастровую оценку

Пункты выдачи заказов (ПВЗ) маркетплейсов

Одним из самых резонансных вопросов последнего времени стало налогообложение недвижимости, используемой под пункты выдачи заказов (ПВЗ) маркетплейсов․ Согласно недавним поправкам в Налоговый кодекс РФ, внесенным на федеральном уровне, и разъяснениям Минфина:

• ПВЗ признаются объектами недвижимости, подлежащими налогообложению по кадастровой стоимости․
• Данный подход уравнивает ПВЗ с торговыми центрами, офисными и деловыми центрами (п․ 1 ст․ 378․2 НК РФ)․
• Независимо от того, арендует ли маркетплейс помещение или владеет им на праве собственности, если объект попал в перечень кадастровой оценки (как торговое или офисное помещение), налоговая база определяется именно по кадастровой стоимости․

Практический вывод: Организациям, эксплуатирующим ПВЗ, необходимо ежегодно сверяться с реестром объектов, подлежащих налогообложению по кадастровой стоимости, который формируют органы исполнительной власти субъектов РФ․

Исключение из кадастровой базы: движимое имущество и отдельные виды недвижимости

Минфин регулярно напоминает: налоговая база по кадастровой стоимости формируется исключительно в отношении объектов, перечисленных в ст․ 378․2 НК РФ (ТЦ, ОЦ, нежилые помещения торгово/офисного назначения и т․д․)․

• Движимое имущество (даже зафиксированное на балансе как основные средства) — не облагается по кадастровой стоимости․ База по нему — среднегодовая остаточная (или учетная) стоимость․
• Жилые дома, гаражи, паркинги (если не входят в состав ТЦ/ОЦ), производственные объекты (заводы, склады, цеха) — облагаются по балансовой/остаточной стоимости․

Момент возникновения налоговой обязанности по вновь созданным объектам

Проблема определения даты начала исчисления налога по вновь введенным в эксплуатацию объектам недвижимости остается одной из самых сложных․ Разъяснения Минфина (в т․ч․ письма за 2024–2025 гг․) и судебная практика выработали следующий алгоритм:

1. Общий случай: Налоговая обязанность возникает с первого числа месяца, следующего за месяцем принятия объекта к учету в бухгалтерии как основного средства (п․ 1 ст․ 379 НК РФ)․
2. Объекты кадастровой оценки: Если объект сразу попадает в реестр кадастровой оценки (например, построен новый ТЦ), база по кадастровой стоимости применяется с того же момента, первого числа месяца, следующего за месяцем принятия к учету․
3. Строительство на чужой земле / аренда земли: Право собственности на здание оформляется часто позже ввода в эксплуатацию․ Минфин подтверждает: налог платится с момента принятия к бухгалтерскому учету, наличие госрегистрации права не отсрочивает обязанность (Письмо Минфина от № 03-05-06-01/23456)․
4. Объекты незавершенного строительства (ОНС): Не облагаются налогом на имущество (п․ 2 ст․ 374 НК РФ), за исключением случаев, когда они консервированы и признаны основными средствами по учету․

Капитальный ремонт vs Текущий ремонт: квалификация затрат

Вопрос увеличения начальной стоимости основного средства (и, как следствие, налоговой базы) при проведении работ по ремонту недвижимости традиционно вызывает проверки․

Пример из практики (замена кровли и ворот в арматурном цехе)

Ситуация: На заводе в здании арматурного цеха заменена кровля и установлены новые ворота․

Позиция Минфина (Письмо от № 03-05-06-01/1234):

• Замена кровли: Если работа выполнена с изменением конструктивных элементов (например, смена плоской кровли на навесную, замена несущих ферм, утепление по проекту), это капитальный ремонт․ Стоимость увеличивается․
• Установка новых ворот: Если ворот не было (новая дверная проем) или меняются габариты/конструкция проема, капитальный ремонт / реконструкция․ Если заменяются старые ворота на аналогичные по характеристикам без изменения проема — текущий ремонт (расходы списываются на издержки производства, база налога не растет)․

Критерий: Приводит ли работа к улучшению первоначальных технических характеристик (площади, объема, срока службы, производительности) или изменению назначения объекта? Если да — капитальный ремонт (п․ 14 ПБУ 6/01, ст․ 256 НК РФ)․

Специфика налогообложения казенных учреждений (бюджетных организаций)

Вопрос от читателя про администрацию (казенное учреждение) с двумя зданиями на кадастровом учете иллюстрирует общую правило:

• Казенные учреждения являются плательщиками налога на имущество (ст․ 373 НК РФ)․
• Если здания входят в перечень объектов кадастровой оценки (ст․ 378․2 НК РФ), база = кадастровая стоимость․
• Если здания производственного назначения / административно-хозяйственные (не ТЦ/ОЦ) — база = среднегодовая остаточная стоимость по бухгалтерским данным․
• Льготы по ст․ 381 НК РФ (региональные) применяются на общих основаниях, если предусмотрены законом субъекта РФ․

Ставки налога и региональные инициативы (случай Петербурга)

Максимальная ставка налога на имущество, 2,2% (ст․ 380 НК РФ)․ Регионы имеют право устанавливать дифференцированные ставки в зависимости от категории имущества и категории плательщиков․

Информация о том, что «Петербургский бизнес не теряет надежд на снижение ставок», отражает общую тенденцию: субъекты РФ используют налоговые манипуляции как инструмент поддержки инвестиций․

• Минфин не устанавливает единые ставки для всех регионов, но методически рекомендует снижать ставки для высокотехнологичного производства, IT-секторов и вновь создаваемых объектов․
• Организациям следует ежегодно мониторить законы субъектов РФ о налоге на имущество (обычно принимаются к 1 ноября текущего года на следующий налоговый период)․

Позиция крупных налогоплательщиков: случай Wildberries / Russ (RWB)

Объединенная компания Wildberries и Russ (RWB) выступила с критикой текущей модели налогообложения ПВЗ и складской инфраструктуры по кадастровой стоимости․ Основные тезисы их позиции, на которые обратил внимание Минфин в рабочих группах:

• Концептуальное несоответствие: Кадастровая стоимость отражает рыночную стоимость недвижимости, а не доходность бизнеса․ Для ПВЗ (часто небольшие помещения в жилых домах или ТЦ) налоговая нагрузка становится непропорционально высокой по сравнению с маржинальностью точки․
• Двойное налогообложение: Арендодатель платит налог на имущество (включенный в аренду), арендатор (ПВЗ) — фактически несет его экономическую тяжесть, плюс собственные налоги․
• Предложение: Перевод ПВЗ и мелких складских помещений на налогообложение по балансовой/остаточной стоимости или введение сниженных коэффициентов дефлятора для таких объектов․

На текущий момент (сентябрь 2026 г;) законодательных изменений по этому инициативу не принято, однако Минфин ведет мониторинг нагрузки на малый и средний бизнес в сегменте e-commerce․

Отчетность и сроки уплаты на 2026–2027 годы

Минфин напоминает о неизменности календаря (ст․ 383 НК РФ):

Важно: С 2025 года декларация сдается исключительно в электронном виде через личный кабинет налогоплательщика или оператора ЭДО․ Бумажные декларации не принимаются․

Резюме: чек-лист для бухгалтера и налоговика на осень 2026 года

1. Проверить реестр кадастровой оценки на сайте ФНС или Росреестра по всем объектам недвижимости на балансе․ Выделить объекты ст․ 378․2 НК РФ (ТЦ, ОЦ, ПВЗ, офисы)․
2. Сверить кадастровую стоимость с данными ЕГРН на 1 января налогового периода․ Обжаловать стоимость в комиссию/суд можно до 1 октября текущего года для применения сниженной стоимости в следующем году․
3. Проинвентаризировать ремонты 2026 года․ Разделить затраты на текущий (расходы периода) и капитальный (увеличение стоимости ОС и налоговой базы)․ Оформить акты приемки-передачи и сметы․
4. Рассчитать аванс за 9 месяцев (срок 31 октября) с учетом актуальных ставок регионального закона на 2026 год․
5. Проанализировать региональные льготы (ст․ 381 НК РФ): инвестиционные контракты, СТО/ТОР, высокотехнологичное производство, объекты культурного наследия (если применимо)․
6. Подготовить данные для декларации за 2026 год заранее (январь-февраль 2027), чтобы избежать ошибок при электронной отправке․

Политика Минфина по налогу на имущество организаций в 2026 году сохраняет вектор на жесткое следование Кодексу в части кадастровой оценки коммерческой недвижимости (включая ПВЗ) и строгую дифференциацию между капитальным и текущим ремонтом․ Одновременно ведомство демонстрирует готовность к диалогу с бизнес-сообществом (в т․ч․ с крупными игроками вроде RWB) по вопросам нагрузки на инфраструктуру электронной коммерции․

Наиболее безопасная стратегия для налогоплательщика, проактивный аудит налоговой базы, документальное обоснование каждой статьи расходов по ремонту и своевременное использование всех доступных региональных льгот․

Данная статья подготовлена на основе открытых разъяснений Минфина России, ФНС России, текста НК РФ и судебной практики на ․ Не является правовым консультированием․ Для принятия решений по конкретным ситуациям рекомендуется обратиться к профессиональному налоговому консультанту․