В 2026 году система налогообложения недвижимости в Москве продолжает развиваться в направлении повышения прозрачности расчетов и цифровизации платежей. Основой для начисления остается кадастровая стоимость объектов, однако действуют важные механизмы смягчения нагрузки на собственников: налоговые вычеты по площади, льготы для льготных категорий граждан и plafonды (пределы) роста налога по сравнению с предыдущим периодом.

Объекты налогообложения: что попадает в налоговую декларацию

Согласно Налоговому кодексу РФ (ст. 401) и Закону Москвы № 33 от , налог на имущество физических лиц уплачивается за:

• Жилые дома, квартиры, комнаты;
• Гаражи и машино-места;
• Объекты незавершенного строительства (жилые);
• Иные строения и сооружения, относящиеся к недвижимости (например, бани, сараи на садовых участках, если они заведены в ЕГРН как недвижимость).

Важно: Земельные участки облагаются отдельным налогом — земельным налогом (ст. 389 НК РФ), ставки по которому также устанавливаются законами субъектов (в Москве — Законом Москвы № 33).

Налоговая база: кадастровая стоимость и ее индексация

С 2020 года налоговая база для всех видов недвижимости (кроме отдельных исключений) определяется исключительно на основе кадастровой стоимости на 1 января налогового периода.

Индексация в 2026 году

Федеральный закон от № 389-ФЗ установил коэффициент индексации кадастровой стоимости на 2026 год в размере 1,046 (рост на 4,6%). Это означает, что исходная база для расчета налога 2026 года (уплачиваемого в 2027 году) автоматически увеличится на этот процент по сравнению со стоимостью на .

Собственники могут проверить актуальную кадастровую стоимость через:

1. Публичную кадастровую карту (pkk.rosreestr.ru);
2. Личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС (lkfl2.nalog.ru);
3. Госуслуги (раздел «Налоги и финансы»).

Налоговые ставки в Москве (Закон Москвы № 33)

Ставки в Москве дифференцированы в зависимости от кадастровой стоимости и типа объекта. Максимальные пределы установлены НК РФ, но Москва применяет собственные шкалы.

Ставки на жилую недвижимость (квартиры, комнаты, дома) на 2026 год:

Ставки на гаражи и машино-места:

• На гаражи и машино-места: 0,5% от кадастровой стоимости (фиксированная ставка, не зависящая от стоимости).
• На объекты незавершенного строительства (жилые): 0,1%.

Повышенная ставка 2% (люксовый налог)

Применяется к объектам с кадастровой стоимостью свыше 300 млн руб.. В этом случае налог считается от всей кадастровой стоимости по ставке 2%, а не только от превышающей части. В Москве таких объектов единицы, но правило действует строго.

Налоговые вычеты по площади (ст. 403 НК РФ)

Это главный инструмент снижения налога для большинства собственников. Вычет уменьшает налоговую базу (кадастровую стоимость), а не готовую сумму налога.

Как считается вычет в деньгах:

Стоимость 1 кв. м = Кадастровая стоимость объекта / Общая площадь объекта (по ЕГРН).

Сумма вычета = Стоимость 1 кв. м × Норма вычета (20/10/50 кв. м).

Налоговая база = Кадастровая стоимость − Сумма вычета.

Пример: Квартира 60 кв. м, кадастровая стоимость 12 000 000 руб.
Стоимость 1 кв. м = 200 000 руб.
Вычет = 200 000 × 20 = 4 000 000 руб.
Налоговая база = 12 000 000 − 4 000 000 = 8 000 000 руб.

Выбор объекта для вычета

Если у собственника несколько объектов одного типа (например, 3 квартиры), вычет предоставляется только по одному из них (на выбор налогоплательщика). По умолчанию налоговый орган применяет вычет к объекту, по которому налог получится максимальным. Чтобы выбрать другой объект, нужно подать уведомление в ФНС (через ЛК, Госуслуги или МФЦ) до конца налогового периода.

Льготные категории граждан: полное освобождение от налога

Согласно ст. 407 НК РФ и Закону Москвы № 33, следующие категории граждан полностью освобождены от уплаты налога на имущество по одному объекту каждого вида (одна квартира, один дом, один гараж и т.д.):

• Пенсионеры по старости (женщины 55+, мужчины 60+);
• Инвалиды I и II групп, инвалиды с детства, дети-инвалиды;
• Участники и инвалиды Великой Отечественной войны;
• Лица, подвергшиеся радиации (ЧАЭС, Семипалатинск и др.);
• Военнослужащие срочной службы;
• Награжденные орденами «Слава» и медалью «За отвагу» (трижды);
• Родители (супруги) погибших военнослужащих/сотрудников спецподразделений (с 2023 г. расширено на участников СВО).

Важное изменение: Льгота применяется автоматически на основании данных Пенсионного фонда (СФР) и ЕГРН. Подавать заявление не нужно, если данные совпадают. Если у пенсионера 2 квартиры — налог считается только по одной (более дорогой по налогу, если не подано уведомление о выборе другой).

Ограничение роста налога (Коэффициент К)

Для защиты от резких скачков при переходе на кадастровую оценку действует коэффициент К (п. 7 ст. 408 НК РФ). В 2026 году (как и в 2025) он равен 1,2.

Это значит: Налог 2026 года не может превысить 120% от налога 2025 года (рассчитанного по тем же правилам, с вычетами). Если расчет «по-новому» дает большую сумму — платится сумма с коэффициентом 1,2. Если «по-новому» меньше — платится меньшая сумма.

Сроки уплаты и Единый налоговый платеж (ЕНП)

• Налоговый период: 2026 год.
• Срок уплаты: не позднее 1 декабря 2027 года.
• Налоговое уведомление: должно прийти не позднее 30 октября 2027 года.

С 2023 года все налоги физлиц (НДФЛ, транспортный, имущественный, земельный) уплачиваются через Единый налоговый счет (ЕНС) путем перечисления Единого налогового платежа (ЕНП).

Реквизиты для оплаты ЕНП (единые для всей РФ):

• Получатель: Федеральная казначейство
• ИНН: ### / КПП: ###
• БИК: 017003983
• Счет № 40102###0059 (Казначейство России)
• КБК: 1###11000110 (Налог на имущество физлиц)
• ОКТМО: Код вашего муниципального образования в Москве (например, 453xx000 для районов, 459xx000 для поселений — уточняйте в уведомлении или ЛК).
• Показатель основания платежа: ТП (текущий платеж)
• Показатель налогового периода: ГД.00.2026
• Показатель номера документа: 0

Оплатить можно через ЛК ФНС, Госуслуги, приложение банка (по шаблону «Налоги ФНС» или «ЕНП»), в отделениях банка или почты.

Земельный налог в Москве: особенности 2026 года

Если вы владеете земельным участком (СНТ, ИЖС, ЛПХ и др.) в собственности или пожизненном наследуемом владении, платите земельный налог.

Ставки (Закон Москвы № 33):

• 0,3%, участки СНТ, ОНТ, ДНТ, ЛПХ, садоводства, дачные поселения (площадь до 6 соток — 0%, свыше — с 6 соток);
• 1,5% — участки ИЖС, ЛПХ (в границах населенных пунктов), под гаражи;
• 2,0%, иные участки (коммерческие, под строительство нежилого фонда).

Вычет 6 соток (600 кв. м): предоставляется пенсионерам, инвалидам, ветеранам труда, героям СССР/РФ, ликвидаторам ЧАЭС — на один участок в собственности. База уменьшается на кадастровую стоимость 6 соток.

Срок уплаты: также 1 декабря 2027 года (за 2026 год). КБК: 1###11000110.

Что делать, если кадастровая стоимость завышена?

Если вы считаете, что кадастровая стоимость не соответствует рыночной (например, квартира оценена дороже аналогов), можно оспорить её:

1. Комиссия при Росреестре (административный порядок): Подача заявления через МФЦ, Госуслуги или сайт Росреестра. Срок рассмотрения ~ 1 месяц. Бесплатно. Можно оспорить стоимость на дату утверждения или на 1 января текущего года.
2. Суд: Если комиссия отказала или объект сложный (уникальный). Требуется независимая оценка (оценщик СРО). Судебные издержки компенсируются при выигрыше.

Сроки: Оспорить можно в течение 5 лет с момента вступления в силу результатов государственной кадастровой оценки (обычно это 1 января года, следующего за годом оценки). Для Москвы массовая переоценка проводилась , следующая планируется на (действует для налога 2025-2026).

Если стоимость снижена — налог пересчитывается за год оспаривания и 3 предыдущих года (п. 9 ст. 408 НК РФ).

Налог при продаже недвижимости (НДФЛ) — важное дополнение

Хотя это не налог на владение, собственники часто путают их. При продаже в 2026 году:

• Минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ: 5 лет (общее правило) или 3 года (льготные категории: единственное жилье, наследство, дарение от близких, приватизация, участники СВО).
• Ставка НДФЛ: 13% (резиденты) / 30% (нерезиденты) от дохода.
• Вычеты при продаже: Имущественный вычет 1 000 000 руб. (на продажу жилья) + 250 000 руб. (на продажу гаража/машино-места) ИЛИ документированные расходы на покупку.

Чек-лист собственника на 2026 год

1. Проверить кадастровую стоимость объектов на (с учетом индексации 1,046) в ЛК ФНС или на ПКК.
2. Убедиться, что налоговые вычеты по площади (20/10/50 кв.м) применены верно (площадь в ЕГРН актуальна).
3. Если есть несколько объектов одного типа — подать уведомление в ФНС о выборе объекта для вычета (до ).
4. Проверить применение льготы (если относитесь к категории) — в ЛК ФНС в разделе «Льготы» должен стоять флаг «Предоставлена».
5. Дождаться уведомления (бумажного или в ЛК/Госуслугах) к .
6. Проверить расчет по формуле: (Кад. стоимость ⏤ Вычет в руб.) × Ставка × К (если применимо) = Налог.
7. Оплатить через ЕНП до .

В 2026 году налог на недвижимость в Москве рассчитывается по устоявшейся схеме: кадастровая стоимость (с индексацией 4,6%) минус вычет по площади, умноженное на прогрессивную ставку. Главные инструменты экономии — верное применение вычетов, автоматические льготы для пенсионеров и инвалидов и ограничение роста платежа коэффициентом 1,2. Цифровизация через ЕНС и Личный кабинет ФНС позволяет контролировать начисления в реальном времени и оплачивать единым платежом. При обнаружении ошибок в кадастровой стоимости — не откладывайте оспаривание, закон стоит на стороне собственника.

Данная статья носит информационный характер. Для расчета точной суммы вашего налога обратитесь в Личный кабинет налогоплательщика ФНС России или к квалифицированному налоговому консультанту. Нормативная база: НК РФ, Закон Москвы от № 33, ФЗ от № 389-ФЗ. Актуально на .