Налог на имущество физических лиц — это региональный налог, который уплачивают владельцы недвижимости, входящей в налоговую базу. С переходом на кадастровую оценку порядок расчета и уплаты существенно изменился. В статье подробно разбираем, кто платит, как считается налог, какие существуют льготы и какие изменения ожидают налогоплательщиков в 2025–2026 годах (с учетом законопроекта № 617-9 и актуальных норм НК РФ).

Что является объектом налогообложения

Согласно ст. 401 НК РФ, объектами налогообложения являются недвижимые имущественные комплексы, здания, строения, сооружения, помещения в них, а также иные объекты недвижимости, которые:

• принадлежат налогоплательщику на праве собственности;
• входят в налоговую базу по кадастровой стоимости (перечень определяется ст. 401 НК РФ).

Основные объекты, облагаемые налогом:

• Жилые дома, квартиры, комнаты;
• Гаражи и машино-места (один на таксоплательщика — освобожден, см. ниже);
• Объекты незавершенного строительства (жилые);
• Единые недвижимые комплексы;
• Иные здания/сооружения (нежилые помещения, коммерческая недвижимость), если они не относятся к основным средствам организации/ИП.

Не облагаются налогом (ст. 401 НК РФ):

• Земельные участки (облагаются земельным налогом);
• Объекты культурного наследия (памятники);
• Недвижимость, используемая в предпринимательской деятельности (облагается имущественным налогом организаций/ИП);
• Общедоступные дороги, сети инженерии и т.д.

Налоговая база и расчет налога

Кадастровая стоимость

С 2020 года налоговая база для большинства объектов определяется как их кадастровая стоимость на 1 января налогового периода (ст. 402 НК РФ). Кадастровая стоимость устанавливается результатами государственной кадастровой оценки и вносится в ЕГРН.

Налоговые вычеты (снижение базы) — ст. 403 НК РФ

Физические лица имеют право на снижение налоговой базы за счет площади объекта (вычет предоставляется на один объект каждого вида):

• Квартира: 20 кв. м;
• Жилой дом: 50 кв. м;
• Комната (в коммунальной квартире): 10 кв. м;
• Объект совместного владения (доля): вычет пропорционален доле.

Формула расчета базы с вычетом:

Налоговая база = (Кадастровая стоимость объекта / Общая площадь объекта) × (Общая площадь – Вычет)

Если площадь объекта меньше или равна вычету, налоговая база = 0 (налог не платится).

Коэффициент дефлятора (индексация)

Для объектов, кадастровая стоимость которых определена более чем за 2 года до налогового периода, налоговая база индексируется коэффициентом дефлятора (утверждается Минэкономразвития ежегодно). Это приводит к ежегодному росту налога даже без переоценки кадастра.

Налоговые ставки (ст. 406 НК РФ)

Максимальные ставки устанавливаются Налоговым кодексом, конкретные значения — законами субъектов РФ (городов федерального значения, районов, поселений).

Важно: Для дорогостоящей недвижимости (кадастровая стоимость > 300 млн руб.) с 2021 года введена повышенная ставка 2% на сумму, превышающую 300 млн руб. (п. 3 ст. 406 НК РФ).

Льготные категории налогоплательщиков (Освобождение от налога)

Льготы делятся на федеральные (действуют во всей РФ, ст. 407 НК РФ) и региональные (устанавливаются законами субъектов).

Федеральные льготы (на один объект каждого вида)

Полное освобождение от уплаты налога на один объект недвижимости каждого вида (квартиру, дом, комнату, гараж/машино-место, объект незавершенного строительства) предоставляется:

• Пенсионерам по старости (женщины 60+, мужчины 65+);
• Инвалидам I и II групп, инвалидам с детства, детям-инвалидам;
• Ветеранам войны, участникам обороны Ленинграда, залученным по призыву на работу в г. Ленинград;
• Лицам, получившим пенсию по случаю потери кормильца (в т.ч. дети);
• Лицам, страдающим лучевой болезнью / подвергшимся облучению (ЧАЭС, Семипалатинск и др.);
• Наследникам, принявшим наследство после лиц из перечня выше (наследственники по праву или по завещанию), — на наследуемый объект.

Нюанс: Если у пенсионера 2 квартиры и 1 дом — налог не платится только на 1 квартиру и 1 дом. За вторую квартиру налог платится в общем порядке.

Льготы для многодетных семей (Законопроект № 617-9)

Актуальное изменение: 30 сентября 2024 года (регистрация в Госдуме) внесен законопроект № 617-9, предусматривающий предоставление многодетным родителям права на освобождение от налога на имущество на один объект недвижимости (как и пенсионерам).

На момент написания статьи (сентябрь 2026 г.) законопроект проходит стадии рассмотрения. В случае принятия, поправки вступят в силу с налогового периода 2025 года (уведомления придут в 2026 г.). Следите за официальной публикацией в «Российской газете» и на портале ФНС.

Также руководитель «Ветеранов России» Ильдар Резяпов инициировал предложение о полной отмене имущественного налога для многодетных и субсидиях, однако на федеральном уровне закреплен пока только механизм «один объект».

Региональные льготы

Субъекты РФ могут устанавливать дополнительные меры поддержки (ст. 12 НК РФ):

• Снижение ставки для отдельных категорий;
• Увеличение налогового вычета (площади);
• Полное освобождение для категорий, не вошедших в федеральный перечень (например, многодетные семьи во многих регионах уже сейчас имеют полную льготу на все объекты или на один объект по выбору);
• Льготы для молодых семей, ветеранов труда, участников ЧВК и др.

Пример: В Москве и МО многодетные семьи освобождены от налога на один объект. В некоторых регионах — на все объекты. Проверяйте закон своего субъекта на сайте ФНС или регионального парламента.

Сроки уплаты и порядок расчета

Налоговый период и дедлайн

• Налоговый период: календарный год (1 января – 31 декабря).
• Срок уплаты: не позднее 1 декабря года, следующего за налоговым периодом.

Пример: Налог за 2025 год нужно оплатить до 1 декабря 2026 года. Налог за 2024 год, до 1 декабря 2025 года.

Кто считает налог?

Расчетом налога занимается налоговый орган (ФНС) на основании данных ЕГРН (Ростреестр). Налогоплательщик не подает декларацию (кроме случаев, когда объект не попал в уведомление или ошибка в данных).

Налоговое уведомление и Единый налоговый платеж (ЕНП)

• Уведомления направляются ФНС не позднее 30 октября (почтой или в ЛК ФНС/Госуслуги).
• Оплата производится единым платежом (ЕНП) по реквизитам ФНС (БИК 044525225, КС 03100643000000018500, ИНН/КПП ФНС).
• Реквизиты платежа (КБК, ОКТМО, основание платежа) указаны в уведомлении. При оплате через ЛК/банк они подставляются автоматически.

Особенности для отдельных категорий собственников

Несовершеннолетние дети

Если ребенок являеться собственником недвижимости (доля или 100%), налоговый плательщиком является он. Уведомление приходит на имя ребенка (через законных представителей). Льготы (вычеты 20/50 кв.м) применяются в полном объеме. Федеральные льготы (пенсионер, инвалид) применяются, если ребенок относится к категории (например, ребенок-инвалид);

Доля в праве общей долевой собственности

Налог считается пропорционально доле. Вычет (20/50/10 кв.м) также предоставляется пропорционально доле. Если доля мала, налог может быть символическим.

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) по вкладам — не путать!

В предоставленной информации упоминается налог на проценты по вкладам. Это совершенно другой налог (НДФЛ, ст. 214.7 НК РФ). Он не связан с имущественным налогом. По вкладам налог считается банком/ФНС на сумму процентов, превышающую безналоговый лимит (ключевая ставка ЦБ × 1 млн руб.). Уплачивается также до 1 декабря следующего года.

Как проверить начисления и оспорить кадастровую стоимость

Личный кабинет налогоплательщика (ЛК ФНС / Госуслуги)

Основной инструмент контроля. Там видно:

• Список объектов в собственности;
• Кадастровую стоимость каждого;
• Примененные вычеты и льготы;

Ошибки в уведомлении

Если объект не ваш, продан, или не применена льгота/вычет — нужно подать заявление на уточнение сведений через ЛК ФНС («Жизненные ситуации» → «Имущественный налог» → «Сообщить об ошибке») или лично в инспекции. Приложите выписку ЕГРН, свидетельство о праве, справку о составе семьи (для многодетных/льготников).

Оспаривание кадастровой стоимости

Если считаете кадастровую стоимость завышенной (она выше рыночной), можно оспорить:

1. В Комиссии при Росреестре (административный порядок, бесплатно, срок до 6 мес. от вступления стоимости в силу).
2. В суде (нужна оценка независимым оценочным экспертом, госпошлина).

При снижении кадастровой стоимости налог пересчитывается за текущий и прошлые периоды (в пределах 3 лет до обращения).

Главные изменения 2025–2026 годов (Резюме)

• Законопроект № 617-9: Потенциальное предоставление многодетным семьям федеральной льготы на один объект недвижимости (статус: на рассмотрении в Госдуме, ожидается вступление в силу с 2025 г.).
• Индексация (дефлятор): Ежегодный рост налоговой базы за счет коэффициента дефлятора для объектов со «старой» кадастровой оценкой.
• Дорогостоящая недвижимость (>300 млн руб.): Ставка 2% на сумму сверх 300 млн руб. сохраняется.
• Цифровизация: Полный переход на уведомления в ЛК ФНС/Госуслуги, оплата через ЕНП. Бумажные уведомления отправляют только тем, кто не зарегистрирован в ЛК или не отказался от бумажной формы.
• Срок оплаты за 2025 год: 1 декабря 2026 года.

Чек-лист: что сделать сейчас

1. Зайти в ЛК ФНС (lkfl2.nalog.ru) или на Госуслугах → раздел «Налоги».
2. Проверить список объектов: все ли ваши, нет ли чужих.
3. Убедиться, что применены налоговые вычеты (20/50/10 кв;м) на каждый вид объекта.
4. Проверить применение льготы (если вы пенсионер, инвалид, ветеран, многодетный родитель в регионе с льготой) — на один объект каждого вида.
5. Если есть ошибка, подать заявление на уточнение через ЛК (кнопка «Сообщить об ошибке»).
6. Дождаться уведомления (октябрь–ноябрь) и оплатить до 1 декабря через ЛК, банк или Госуслуги (ЕНП).

Частые вопросы (FAQ)

Я пенсионер, у меня 2 квартиры и гараж. Что плачу?

Налог платите на одну квартиру (вторую — по выбору, выгоднее оставить льготу на более дорогую) и на гараж (льгота на одно машино-место/гараж). Если гараж один — по нему налога нет (вычет 50 кв.м или льгота).

Мне пришло уведомление на ребенка 10 лет. Это законно?

Да. Если ребенок собственник — он налогоплательщик. Платеж вносит законный представитель. Вычет 20 кв.м (квартира) применяется.

Могу ли я не платить, если не получил уведомление?

Нет. Отсутствие уведомления не освобождает от обязанности платить. Проверяйте ЛК ФНС самостоятельно. Просрочка влечет пени (ст. 75 НК РФ) и штраф 20–40% (ст. 122 НК РФ).

Как оформить льготу многодетной семьи, если законопроект 617-9 примут?

Обычно ФНС получает данные из соцзащиты/ЗАГС автоматически. Если уведомление пришло без льготы, подать заявление в ЛК ФНС с приложением свидетельства о рождении детей / справки о многодетности.

Статья подготовлена на основании НК РФ (гл. 32), законопроекта № 617-9, информации ФНС России за 2024–2026 гг. Данные носят справочный характер. Для принятия решений обращайтесь к актуальным нормативным актам или к специалисту.