Владение квартирой в новостройке влечет за собой обязанность уплачивать налог на имущество физических лиц. С 2025 года (налоговый период 2025‚ уплата в 2026 году) в силу вступают важные изменения‚ касающиеся определения налоговой базы и сроков возникновения обязательства. В этой статье подробно разберем‚ как рассчитывается налог‚ какие льготы предусмотрены законом и на что обратить внимание владельцам жилья в домах‚ сданных в эксплуатацию после 2024 года.

Общие принципы налогообложения

Налог на имущество физических лиц — это региональный налог. Устанавливают его ставки‚ льготы и порядок уплаты законы субъектов РФ (городов федерального значения‚ областей‚ республик). Федеральный закон № 2003-1 «О налогах на имущество физических лиц» задает только общие рамки.

Объекты налогообложения

К объектам относятся недвижимые имущества‚ учтенные в ЕГРН:

• Жилые дома‚ квартиры‚ комнаты;
• Гаражи и машино-места;
• Объекты незавершенного строительства (если они внесены в реестр);
• Иные постройки (дачные дома‚ бани и т.д.‚ если они признаны недвижимостью).

Налоговая база: Кадастровая стоимость

С 2015 года налоговая база для квартир определяется исходя из кадастровой стоимости на 1 января налогового периода. Инвентарная и рыночная стоимость для расчета налога не используются.

Важно: Кадастровая стоимость пересчитывается периодически (обычно раз в 3–5 лет‚ в Москве и СПб — раз в 2 года). Рост кадастровой стоимости напрямую ведет к увеличению налога.

Особенности для новостроек: сдача после 2024 года

Согласно изменениям‚ вступившим в силу с 2025 года‚ для объектов‚ введенных в эксплуатацию после 31 декабря 2024 года‚ налоговый период начинается не с момента регистрации права в Росреестре‚ а с 1 января года‚ следующего за годом ввода дома в эксплуатацию.

Пример:

• Дом сдан в эксплуатацию (подписан акт ГКЭ) в июне 2025 года.
• ДДУ зарегистрирован в Росреестре в октябре 2025 года.
• Налоговый период: 2026 год.
• Срок уплаты: не позднее 1 декабря 2027 года.

Это означает‚ что владельцы квартир в таких домах начнут получать налоговые уведомления за 2026 год только в 2027 году. За 2025 год налог на эти объекты не начисляется.

Объекты‚ сданные до 2025 года

Если дом введен в эксплуатацию в 2024 году или ранее‚ налог начисляется по старым правилам: с месяца‚ следующего за месяцем государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 408 НК РФ). За 2025 год налог заплатят все‚ чьи права зарегистрированы до 31 декабря 2025 года.

Налоговые вычеты (снижение налоговой базы)

Физические лица имеют право на снижение налоговой базы за счет вычета площади (ст. 403 НК РФ). Вычет предоставляется на один объект каждого вида недвижимости по выбору налогоплательщика.

Как работает вычет на практике:

1. Определяется кадастровая стоимость 1 кв. м (Общая кадастровая стоимость / Общая площадь).
2. Стоимость 1 кв. м умножается на размер вычета (20 кв. м для квартиры).
3. Полученная сумма вычитается из общей кадастровой стоимости квартиры.
4. Налог считается от полученной разницы.

Пример расчета:

• Площадь квартиры: 60 кв. м.
• Кадастровая стоимость: 6 000 000 руб.
• Стоимость 1 кв. м: 100 000 руб.
• Вычет: 20 кв. м × 100 000 руб. = 2 000 000 руб.
• Налоговая база: 6 000 000 – 2 000 000 = 4 000 000 руб.

Доля в праве общей собственности

Если квартира находится в совместной собственности (например‚ у супругов)‚ вычет в 20 кв. м предоставляется на каждого собственника пропорционально его доле. Если доля 1/2‚ вычет составит 10 кв. м для каждого.

Налоговые ставки

Ставки устанавливаются законами субъектов РФ‚ но не могут превышать пределы‚ установленные НК РФ (ст. 406):

• 0‚1% — для квартир‚ комнат‚ жилых домов‚ гаражей‚ машино-мест‚ объектов незавершенного строительства.
• 0‚5% — для иных объектов недвижимости (коммерческая недвижимость‚ офисы‚ ТЦ и т.д.)‚ а также для объектов с кадастровой стоимостью свыше 300 млн руб. (ставка 2% для таких объектов устанавливается только по решению региона).
• 2% — максимальная ставка для объектов с кадастровой стоимостью более 300 млн руб. (если регион принял соответствующий закон).

Для стандартных квартир в новостройках практически везде применяется ставка 0‚1%.

Льготные категории граждан (полное освобождение)

Ст. 407 НК РФ предоставляет право на полное освобождение от уплаты налога на один объект каждого вида (одну квартиру‚ один дом‚ один гараж и т.д.) следующим категориям:

• Пенсионеры по возрасту (женщины 55+ / мужчины 60+, с учетом перехода на новые возрасты к 2028 году‚ в 2026 году пороги: женщины 58‚ мужчины 63);
• Инвалиды I и II групп‚ инвалиды с детства‚ дети-инвалиды;
• Участники и инвалиды ВОВ‚ приравненные к ним лица;
• Лица‚ подвергшиеся радиации (ЧАЭС‚ Семипалатинск и др.);
• Наследникам по закону после смерти тестатора (на 3 года).

Нюанс: Если пенсионер владеет двумя квартирами‚ налог платит только за одну (самую дорогую или по выбору). За вторую, по общему правилу. Заявление о льготе можно подать в налоговую инспекцию лично‚ через МФЦ‚ Госуслуги или личный кабинет ФНС. Льгота действует бессрочно с момента подачи заявления (или с наступления права‚ если заявление подано вовремя).

Региональные особенности (примеры)

Москва

По данным за 2025 год (уплата в 2026)‚ в Москве начислено значительное объем налогов. В столице действуют коэффициенты к дефициту (повышающие коэффициенты к ставке для дорогих квартир)‚ а также собственные льготы для многодетных родителей (вычет 20 кв. м дополнительно к федеральному для 3+ детей) и ветеранов труда.

Тюменская область

Согласно принятым законам‚ налоговая база определяется исходя из кадастровой стоимости с учетом региональных коэффициентов. Важно отслеживать принятые в конкретном регионе законы о налоге на имущество физических лиц.

Продажа квартиры в новостройке в 2026 году: НДФЛ

Помимо имущественного налога‚ при продаже квартиры может возникнуть обязанность заплатить НДФЛ (13% или 15% для налоговых резидентов с доходом свыше 5 млн руб./год).

Минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ:

• 5 лет — общий случай (приобретение после 2016 года).
• 3 года — если квартира получена:

1. В порядке наследования;
2. В порядке приватизации;
3. По договору дарения от близких родственников;
4. По договору ренты;
5. В результате раздела имущества супругов.

Важно для ДДУ: Срок владения для квартир‚ купленных по ДДУ‚ исчисляется с момента государственной регистрации перехода права собственности в Росреестре (а не с момента подписания акта приема-передачи с застройщиком).

Способы снижения налоговой базы при продаже (если срок не пройден):

1. Имущественный вычет 1 000 000 руб. (на продажу жилья). База = Доход от продажи – 1 000 000 руб.
2. Вычет на документально подтвержденные расходы на покупку. База = Доход от продажи – Расходы на покупку (стоимость по ДДУ‚ доп. соглашения‚ проценты по ипотеке‚ ремонт — если в договоре). Выбор одного из вариантов.

Сроки уплаты и уведомления

• Налоговый период: Календарный год (январь — декабрь).
• Срок уплаты: Не позднее 1 декабря года‚ следующего за налоговым периодом.
• За 2025 год — до 1 декабря 2026 года.
• За 2026 год — до 1 декабря 2027 года.
• Налоговое уведомление: Налоговая служба направляет уведомление не позднее 30 октября (бумажное по почте или электронное в ЛК ФНС / Госуслугах / приложении «Налоги ФНС»).

Отсутствие уведомления не освобождает от уплаты налога. Если уведомление не пришло‚ нужно самостоятельно проверить начисления в Личном кабинете налогоплательщика и оплатить по реквизитам своего налогового органа (КБК 1###11000110).

Оспаривание кадастровой стоимости

Если вы считаете кадастровую стоимость завышенной (она выше рыночной)‚ можно оспорить её:

1. В комиссию при Росреестре (административный порядок) — в течение 5 лет с момента утверждения результатов оценки (продлен до 1 января 2027 года для результатов оценки до 2022 г.).
2. В суд — в течение 6 месяцев с момента получения решения комиссии или сразу в суд (общий порядок).

Успешное оспаривание снизит налоговую базу и‚ соответственно‚ сумму налога на будущие периоды (перерасчет за прошлые годы возможен только по решению суда).

Чек-лист владельца квартиры в новостройке на 2026 год

1. Проверьте дату ввода дома в эксплуатацию. Если после, налог за 2025 год не платите (период начнется с 2026 г.).
2. Проверьте кадастровую стоимость на сайте Росреестра (Публичная кадастровая карта) или в выписе ЕГРН.
3. Убедитесь‚ что вычет (20 кв. м) применен в налоговом уведомлении. Если квартира в долях — вычет должен быть у каждого долевладельца.
4. Подайте заявление на льготу‚ если вы относитесь к льготной категории (пенсионер‚ инвалид и т.д.) и еще этого не делали.
5. Оплатите налог до 1 декабря 2026 года за 2025 налоговый период (если объект облагается).
6. При планировании продажи: проверьте минимальный срок владения (3 или 5 лет) и подготовьте документы на расходы (ДДУ‚ чеки‚ акты) для применения вычета на покупку.

Налог на квартиру в новостройке с 2025 года стал более предсказуемым для новых домов: владельцы получают «налоговые каникулы» до следующего года после сдачи дома. Главные инструменты оптимизации — это федеральный вычет 20 кв. м‚ региональные льготы для пенсионеров и многодетных‚ а также своевременное оспаривание завышенной кадастровой стоимости. При продаже жилья в 2026 году критически важно правильно определить минимальный срок владения и выбрать выгодный способ снижения базы НДФЛ. Регулярно проверяйте свой Личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС или в Госуслугах‚ чтобы не пропустить уведомление и избежать пени;

Данная статья носит информационный характер и не является юридической консультацией. Нормы налогового законодательства могут меняться. Для принятия решений по конкретной ситуации рекомендуется обратиться к квалифицированному налоговому консультанту или в ФНС России.