Продажа недвижимости в России сопровождается уплатой налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Размер налога зависит от срока владения объектом, его кадастровой стоимости и ряда льгот, предусмотренных Налоговым кодексом. Ниже рассмотрены действующие нормы, возможные льготы и предложения Министерства финансов, которые могут вступить в силу с 2027 года.

Как сейчас рассчитывается налог при продаже квартиры

• Срок владения: если квартира находилась в собственности менее 5 лет (или 3 лет в случае получения по наследству, дарению или приватизации), доход от продажи облагается НДФЛ.
• База налогообложения: доход определяется как разница между ценой продажи и документальными расходами на приобретение (цена покупки, государственные пошлины, расходы на ремонт и т.д.). Если документы отсутствуют, можно воспользоваться вычетом в размере 1 000 000 руб. (или вычетом, основанным на кадастровой стоимости).
• Ставка НДФЛ: для большинства налогоплательщиков – 13 %. При годовом доходе свыше 5 млн руб. применяется повышенная ставка 15 %.
• Освобождение от налога: если срок владения превышает установленный минимум (5 или 3 года), налог не уплачивается независимо от суммы сделки.

Льготы и вычеты, доступные сейчас

1. Имущественный вычет: при отсутствии документов о расходах можно уменьшить доход на 1 000 000 руб.
2. Вычет по кадастровой стоимости: в некоторых регионах допускается уменьшение дохода на коэффициент, установленный местными властями (п. 9 ст. 214.10 НК).
3. Льготы для отдельных категорий граждан: ветераны, инвалиды, многодетные семьи могут претендовать на дополнительные снижения в зависимости от региональных нормативов.

Что предлагает Минфин: объединение доходов от продажи недвижимости с другими доходами

Согласно проекту изменений, обсуждаемому в 2026 году, с 2027 года планируется:

• Суммировать доход от продажи квартиры с зарплатой, доходами от freelance, процентами по вкладами и другими регулярными поступлениями за налоговый период.
• Применять к общей сумме прогрессивную шкалу НДФЛ от 13 % до 22 % в зависимости от общего годового дохода.
• Сохранить право на имущественный вычет (1 000 000 руб.) и региональные коэффициенты, но они будут вычитаться из совокупного дохода перед применением шкалы.

Таким образом, даже если срок владения квартирой превышает льготный период, налог может возникнуть, если совокупный доход за год попадает в более высокую ставку.

Пример расчета при текущих правилах

Гражданин продал квартиру за 6 000 000 руб., срок владения – 4 года. Документы о покупке отсутствуют.

• Доход = 6 000 000 руб.
• Вычет = 1 000 000 руб.
• Налоговая база = 5 000 000 руб.
• НДФЛ (13 %) = 650 000 руб.

Пример расчета при предложенной системе (2027 г.)

Тот же продавец имеет годовую зарплату 1 200 000 руб. и другие доходы 300 000 руб.

• Доход от продажи после вычета: 5 000 000 руб.
• Совокупный доход за год: 1 200 000 + 300 000 + 5 000 000 = 6 500 000 руб.
• По прогрессивной шкале (примерно): первые 5 000 000 руб. – 13 %, остаток 1 500 000 руб. – 15 %.
• Налог = (5 000 000 × 0,13) + (1 500 000 × 0,15) = 650 000 + 225 000 = 875 000 руб.

В данном примере налог увеличился из‑за попадания части дохода в более высокую ставку.

Как подготовиться к возможным изменениям

1. Сохраняйте документы: договоры купли‑продажи, чеки на ремонт, выписки из банка – они позволяют уменьшить налоговую базу фактическими расходами.
2. Планируйте срок владения: если возможно, отложите продажу до достижения льготного периода (5 или 3 года), чтобы избежать налогообложения вовсе.
3. Учитывайте региональные коэффициенты: в некоторых субъектах РФ понижающий коэффициент к кадастровой стоимости может значительно снизить базу.
4. Консультируйтесь с налоговым специалистом: индивидуальный расчет поможет оптимизировать вычеты и выбрать наиболее выгодный момент сделки.
5. Следите за официальными публикациями: текст законопроекта и разъяснения ФНС появляються на сайтах nalog.ru и minfin.ru.

На сегодняшний день налог при продаже квартиры зависит прежде всего от срока владения и возможности подтвердить расходы. Предлагаемые Минфином изменения направлены на упрощение администрирования, но могут увеличить налоговую нагрузку для тех, кто получает значительные доходы помимо продажи недвижимости. Понимание текущих льгот, тщательное документирование расходов и планирование сделки помогут минимизировать возможные выплаты независимо от того, в какой форме будет введен новый порядок налогообложения.

Статья актуальна на 10 сентября 2026 года; Информация может изменяться в зависимости от принятия окончательной версии законопроекта.