Продажа недвижимости – одна из самых частых операций, при которой возникает вопрос об уплате налога на доходы физических лиц (НДФЛ). В данной статье разберём, когда и какой налог придётся заплатить, если квартира продана за 1 000 000 ₽, какие льготы действуют сейчас и как изменятся правила с 1 января 2027 года.

Текущие правила (до 31 декабря 2026 года)

Согласно действующему Налоговому кодексу РФ, доход от продажи жилого помещения облагается НДФЛ по ставке 13 % (или 15 % для доходов свыше 5 млн ₽), если не выполнено условие освобождения от налога.

Основное условие освобождения – минимальный срок владения

• Если квартира приобретена до 1 января 2016 года, минимальный срок владения составляет 3 года.
• Если квартира приобретена после 1 января 2016 года, срок увеличивается до 5 лет.
• По истечении этого срока доход от продажи считается не облагаемым НДФЛ, независимо от суммы сделки;

Дополнительные льготы

• Продажа единственного жилья (если у собственника нет другой недвижимости в собственности).
• Получение квартиры по наследству или в качестве подарка от близких родственников.
• Использование вычета на приобретение жилья (если ранее не был использован).

Если ни одно из этих условий не выполнено, налог рассчитывается так:

Налог = (Цена продажи – Расходы на приобретение) × Ставка НДФЛ

Расходы на приобретение могут включать стоимость квартиры по договору купли‑продажи, государственные пошлины, расходы на регистрацию права и т.д.

Что изменится с 1 января 2027 года?
Министерство финансов РФ подготовило поправки, согласно которым с нового года доход от продажи недвижимости будет включаться в общую налоговую базу по НДФЛ и облагаться по прогрессивной шкале, аналогично заработной плате и другим доходам.
Основные нововведения

Суммирование доходов: деньги, полученные от продажи квартиры, будут складываться с зарплатой, доходами от freelance, процентами по вкладами и другими источниками за год.
Прогрессивная ставка: при совокупном годовом доходе до 5 млн ₽ – 13 %; от 5 млн ₽ до 20 млн ₽ – 15 %; свыше 20 млн ₽ – 18 % (предлагаемые значения, окончательные ставки будут утверждены в законе).
Сохранение льгот по сроку владения: освобождение от налога по истечении минимального срока владения (3/5 лет) остаётся, но только если после продажи совокупный годовой доход не превышает порог, при котором применяется нулевая ставка (пока обсуждается).
Обязательная декларация 3‑НДФЛ: даже если налог не должен быть удержан источником выплаты (например, при сделке между физическими лицами), собственник обязан подать декларацию за год, в котором произошла продажа.

Таким образом, с 2027 года даже небольшая продажа за 1 млн ₽ может повлиять на итоговый налог, если совокупный доход владельца за год окажется выше базовой пороговой величины.

Пример расчёта налога при продаже квартиры за 1 000 000 ₽
Сценарий А: продажа до 2027 года, срок владения меньше минимального

Цена продажи: 1 000 000 ₽
Расходы на приобретение (допустим, 600 000 ₽)
Налоговая база: 1 000 000 ₽ – 600 000 ₽ = 400 000 ₽
Ставка НДФЛ: 13 %
Налог к уплате: 400 000 ₽ × 0,13 = 52 000 ₽

Сценарий Б: продажа после 2027 года, совокупный годовой доход 2 000 000 ₽

Доход от продажи: 1 000 000 ₽
Зарплата и другие доходы: 1 000 000 ₽
Общий годовой доход: 2 000 000 ₽
Ставка НДФЛ (по прогрессивной шкале): 13 % (до 5 млн ₽)
Налог к уплате: 2 000 000 ₽ × 0,13 = 260 000 ₽
Если бы не было продажи, налог составил бы 130 000 ₽; значит, продажа увеличила налог на дополнительные 130 000 ₽.

Приведённые расчёты иллюстрируют, как изменение правил может существенно повлиять на налоговую нагрузку.

Как подать декларацию 3‑НДФЛ после продажи квартиры

Сформировать декларацию за год, в котором состоялась сделка (форма 3‑НДФЛ).
Указать в разделе «Доходы от продажи имущества»:

Дата сделки;
Цена продажи;
Расходы на приобретение (при наличии документов);
Полученный доход (разница).


Приложить копии договора купли‑продажи, выписку из ЕГРН, платежные документы (если вычитаете расходы).
Подать декларацию в налоговую инспекцию по месту жительства не позже 30 апреля года, следующего за отчётным.
Уплатить налог (если он возник) не позднее 15 июля того же года.

При отсутствии налога (например, при соблюдении минимального срока владения) декларация всё равно подаётся, но в ней указывается нулевой налог к уплате.

Исключения и ситуации, когда налог не платится

Истечение минимального срока владения (3/5 лет).
Продажа единственного жилья, если в течение года до сделки у собственника не было другой недвижимости в собственности.
Получение квартиры по наследству или в дар от близких родственников (родители, дети, супруги, братья/сестры).
Использование имущественного вычета на покупку жилья (если ранее не был применён).
Сделка между близкими родственниками, если цена не превышает рыночную более чем на 20 % (в этом случае налоговая может признать сделку безвозмездной и освободить от налога).


Полезные рекомендации для продавцов

Сохраняйте все документы о приобретении недвижимости (договор, акт приёма‑передачи, выписки из ЕГРН, квитанции об оплате налогов и пошлин). Они понадобятся для подтверждения расходов при расчёте налога.
Проверяйте срок владения заранее: если он близок к истечению, возможно стоит отложить продажу до достижения необходимого периода.
Если планируете продажу после 2027 года, рассчитайте ожидаемый совокупный годовой доход, чтобы понять, в какую прогрессивную ставку вы попадёте.
При сомнениях обращайтесь к квалифицированному налоговому консультанту или в местную налоговую инспекцию – они помогут корректно заполнить декларацию и избежать ошибок.
Не забывайте о сроках подачи декларации и уплаты налога: нарушение сроков влечёт штрафы и пени.


Итак, продажа квартиры за миллион рублей может сопровождаться уплатой НДФЛ, если не выполнены условия освобождения. До 2027 года налог рассчитывается по фиксированной ставке 13 % от разницы между ценой продажи и документально подтверждёнными расходами. С 1 января 2027 года доход от продажи будет суммироваться с другими годовыми доходами и облагаться по прогрессивной шкале НДФЛ, что делает планирование сделки ещё более важным. Соблюдение минимального срока владения, использование льгот и своевременная подача декларации 3‑НДФЛ помогут минимизировать налоговые издержки и избежать неприятных сюрпризов со стороны налоговой службы.