Продажа недвижимости, полученной в дар, часто вызывает вопросы о необходимости уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ)․ В данной статье мы подробно рассмотрим действующие правила, льготы и предстоящие изменения, которые планируется ввести с 1 января 2027 года․

Текущее законодательство (на 2026 год)

Что считается доходом от продажи недвижимости?

Доходом признаётся разница между ценой продажи и стоимостью приобретения (или рыночной стоимостью на момент получения в дар, если документально подтверждена стоимость)․ Налог рассчитывается по ставке 13 % (или 15 % при доходе свыше 5 млн руб․) от этой разницы․

Льготный период для подаренной недвижимости

Согласно пункту 2 статьи 228 НК РФ, если квартира или дом получены в порядке дарения от близкого родственника (родители, дети, супруг(а), братья/сёстры, дедушки/бабушки, внуки), то налог не уплачивается, если:

• прошло не менее 3 лет с момента регистрации права собственности в ЕГРН;
• продажа осуществляется после истечения этого срока․

Если срок владения меньше трёх лет, налог уплачивается в общем порядке․

Исключения и особенности

1. Если даритель – не близкий родственник, льготный период увеличивается до 5 лет․
2. При получении недвижимости по наследству применяется тот же трёхлетний срок, но только для близких родственников․
3. Расходы на улучшение (ремонт, реконструкцию) могут уменьшить налогооблагаемую базу, если они документально подтверждены․

Планируемые изменения с 1 января 2027 года

Министерство финансов РФ разработало проект закона, согласно которому доходы от продажи недвижимости будут облагаться НДФЛ по общей прогрессивной шкале, аналогичной шкале для заработной платы и других регулярных доходов․

Основные нововведения:

• Ставка НДФЛ будет варьироваться от 13 % до 22 % в зависимости от общего годового дохода налогоплательщика;
• Льготный период для подаренной недвижимости сохраняется (3 года для близких родственников, 5 лет для остальных), но после его истечения налог будет рассчитываться по новой шкале․
• Планируется введение обязательного декларирования дохода от продажи недвижимости в годовой налоговой декларации (форма 3‑НДФЛ), даже если налог не подлежит уплате из‑за льгот․

Как рассчитать налог при продаже подаренной квартиры в 2026 году

Пример расчёта:

1. Квартира получена в дар от отца в январе 2023 года․ Стоимость на момент дарения – 4 000 000 руб․
2. Продажа состоялась в июне 2026 года за 5 500 000 руб․
3. Срок владения – 3,5 года → льгота применяется (более 3 лет)․
4. Налог не уплачивается, но необходимо отразить сделку в декларации 3‑НДФЛ за 2026 год․

Если бы квартира была продана в феврале 2026 года (срок владения < 3 года):

1. Доход = 5 500 000 – 4 000 000 = 1 500 000 руб․
2. НДФЛ = 1 500 000 × 13 % = 195 000 руб․
3. При доходе свыше 5 млн руб․ применялась бы ставка 15 %․

Рекомендации для продавцов

• Проверьте дату регистрации права собственности в ЕГРН – от неё отсчитывается льготный период․
• Сохраняйте документы, подтверждающие стоимость недвижимости на момент получения в дар (оценка, договор дарения, выписка из ЕГРН)․
• Если планируете продажу до истечения льготного срока, заранее рассчитайте возможный налог и подготовьте средства для его уплаты․
• После 2027 года учитывайте общий годовой доход при планировании продажи, чтобы определитьную ставку НДФЛ․
• При сомнениях обращайтесь к квалифицированному налоговому консультанту или в территориальное отделение ФНС․

Продажа подаренной квартиры или дома в 2026 году всё ещё может быть освобождена от налога при соблюдении трёхлетнего срока владения (для близких родственников)․ Однако с 2027 года налогообложение доходов от продажи недвижимости станет более прогрессивным и будет зависеть от общего уровня дохода налогоплательщика․ Знание текущих правил и готовность к предстоящим изменениям помогут избежать непредвиденных налоговых обязательств и оптимизировать финансовый результат сделки․